專家：樓市長效機(jī)制應(yīng)避免追求城市規(guī)模等四大誤區(qū)

最近中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。那么究竟應(yīng)該如何認(rèn)識房地產(chǎn)市場長效機(jī)制？在近期舉行的中國城市百人論壇秋冬論壇上，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，研究建立房地產(chǎn)長效機(jī)制要避免四方面認(rèn)識誤區(qū)，同時應(yīng)處理好住房市場配置與政府保障、新房市場與存量房市場等方面的關(guān)系。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的現(xiàn)實情況主要有：正處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，因公共資源及服務(wù)不均衡，人口趨于向更大的城市流動；傳統(tǒng)文化根源在于鄉(xiāng)土文化，公民以原住為主更具田園情懷；城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有等。鑒于此，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興表示，開展符合國情的房地產(chǎn)長效機(jī)制研究應(yīng)避免以下四方面認(rèn)識誤區(qū)：

首先，我國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到80%以上。以往我國城鎮(zhèn)化研究受諾賽姆（Ray.M.Northam）曲線影響較大，該曲線起源于美國，美國是移民為主的國家，起初通過“跑馬圈地”的方式獲取土地成本較低，土地所有者往往對土地簡單經(jīng)營賺快錢，而后去城市生活。在美國，該曲線的峰值甚至可以達(dá)到90%以上。仇保興表示，我國傳統(tǒng)文明的根源在村莊，人們普遍具有較為強(qiáng)的鄉(xiāng)土情結(jié)，城鎮(zhèn)化率的峰值或在60%-70%之間。因此，完全依據(jù)諾賽姆曲線來判斷我國城鎮(zhèn)化發(fā)展是不合理的。

其次，“城市是先進(jìn)的，農(nóng)村是落后的”，按城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)村。仇保興指出，農(nóng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)三者有機(jī)結(jié)合的發(fā)展模式值得城市建設(shè)借鑒，應(yīng)避免以城市為主導(dǎo)開展城鄉(xiāng)建設(shè)工作，把鄉(xiāng)村簡單城市化。

第三，借鑒他國房產(chǎn)稅經(jīng)驗，對房屋持有環(huán)節(jié)征稅。仇保興表示，應(yīng)在我國城市土地國家所有，農(nóng)村土地集體所有的前提下設(shè)計房地產(chǎn)稅收，不能照搬土地私有制國家模式來設(shè)計房地產(chǎn)稅。建議探索通過消費(fèi)稅來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，以意大利為例，首套房免稅，第二套征14%的消費(fèi)稅，第三套稅率為38%，稅率逐步提高。

第四，追求城市規(guī)模，建設(shè)大城市。仇保興認(rèn)為，城市的規(guī)模取決于該城市的功能定位，應(yīng)避免片面追求城市規(guī)模，形成一城獨大。在一個城市群中，各城市之間形成競合關(guān)系，大中小城協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前一線及熱點二線城市住房緊張，三四線城市樓市去庫存積壓嚴(yán)重，就是城市發(fā)展不均衡的結(jié)果。

在中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)看來，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制還應(yīng)處理好住房的民生功能和經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能、市場配置與政府保障、消費(fèi)品屬性與投資品屬性、買賣與租賃、新房市場與存量房市場、住房發(fā)展與人口流動等六方面的關(guān)系。他建議，建立購租并舉的住房制度，構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。同時要考慮到新房交易量和存量房交易量比例關(guān)系的變化，把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策側(cè)重點由新房轉(zhuǎn)為新房、存量房并重，將來應(yīng)以存量房市場調(diào)控為主。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地方政府對土地出讓收入的依賴是影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一個重要因素。中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長高培勇表示，解決地方政府對土地財政的依賴問題，關(guān)鍵在于重構(gòu)財稅體制，理順中央和地方收入分配關(guān)系。在有利于調(diào)動中央和地方兩個積極性的原則下，研究建立一個契合現(xiàn)代國家治理體系、體現(xiàn)公平正義的長效財稅制度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。