2022年凈賺226億的萬科，為地產下半場做好準備

作為行業(yè)標兵的萬科，即便經歷行業(yè)深度調整，2022年仍交出了一份較為理想的成績單。

2022年萬科營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

在實現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時，萬科也守住了安全經營的底線，保持“綠檔”和業(yè)內領先的信用評級，經營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務在市場下行、交付洪峰和施工時間受限三重挑戰(zhàn)下，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經營服務業(yè)務保持高速發(fā)展，全口徑收入達到512.6億元，同比增長23.1%。

萬科董事局主席郁亮在業(yè)績會上指出，“相信2023年萬科總收入還會有兩位數(shù)增長，利潤也會從去年零增長開始正向貢獻。”

業(yè)績保持穩(wěn)定增長，或與萬科不斷對自身業(yè)務進行糾偏有一定關系。業(yè)績會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經營本部首席合伙人張海表示，去年對集團的開發(fā)經營業(yè)務進行了反思，后來集團也實實在在做了各種安排，集團去年一年的開發(fā)經營業(yè)務主要圍繞保安全、穩(wěn)利潤、提回報。應該說經營離散度高這個問題得到了顯著的改善。

張海還透露，“不管市場什么變化，新優(yōu)勢的建立需要創(chuàng)新和前沿產品的研發(fā)，今年我們會在這方面投入更大的力量。”

新房市場上有天花板，下有保底線

作為行業(yè)龍頭，萬科關于市場的看法，向來都是市場關注的重點，今年也不例外。業(yè)績會上，郁亮對于現(xiàn)階段市場給出的第一個看法是，當前房地產市場仍然處在一個溫和恢復的階段。

郁亮稱，“相比今年1月份，2月份新房市場銷售明顯回溫，尤其是一二線城市，一二線城市2月份樓市成交較1月份環(huán)比上升了46%，所以據(jù)此都認為是’狂飆’。不過，雖然今年2月份成交環(huán)比有所上漲，但是今年1、2月份整體對比2022年同期，新房銷售只增加了7.2%，所以算不上狂飆，但也沒有倒春寒。”

郁亮還就今年2月份樓市回暖的原因進行了分析，其歸納為4方面，第一個原因是去年12月份、今年1月份的一些需求得到集中釋放；第二個原因是今年1月是春節(jié)，成交量較少；第三個原因是政策支持使得大家信心有所回升；第四個原因是房價有所回調，當前是一個入市的好時間。

業(yè)績會上，郁亮還表示，在國內城鎮(zhèn)人均住房面積已達40平米，再加上近幾年大規(guī)模建設的住房也在陸續(xù)交付，導致大量供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。不過，郁亮指出，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，未來一段時間內市場仍將保持12億平米左右的需求。

或基于對新房市場變化的預判，萬科在投資方面變得更為謹慎。張海于業(yè)績會上表示，安全和發(fā)展一直是在開發(fā)經營實踐中需要把握和權衡的關鍵問題，從過去一年看，基于行業(yè)深度的調整和變化，集團的天平傾向于守住安全底線這樣一個方向，對投資比之前設定了更加嚴格的標準。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬科持續(xù)改善開發(fā)業(yè)務的經營管理質量，新增投資的精準度和投后管理進一步優(yōu)化，全年權益總投496億，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，過去幾年存在的操盤離散度過大、投資追高冒進等問題得到有效改善。

2022年，萬科投資聚焦地塊素質良好、市場前景明朗、操盤團隊能力強、財務指標優(yōu)秀的項目，累計獲取新項目36個，總規(guī)劃計容建筑面積690.2萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米。

“集團也注意到，今年以來，投資的情況聚焦在一些核心城市、核心區(qū)域，由于出讓條件的原因，集團獲取的幾率并不是很大，集團最近也在研究差異化的投資策略，但是前提是集團自己有能力。整體來說，集團會根據(jù)市場和政策的變化，堅持量入為出，把握投資節(jié)奏。”張海稱。

開發(fā)、經營、服務并重是必然趨勢

伴隨市場需求發(fā)生變化，郁亮認為，市場短期上升的波動可能都正常，但是對企業(yè)來說，需要認清大勢，房地產行業(yè)已經再也回不到對住宅開發(fā)過于依賴的時候，而開發(fā)、經營、服務并重是必然趨勢。

郁亮重點提及了經營性不動產業(yè)務。郁亮稱，過去投資經營性不動產業(yè)務最大的問題是資金壓力大，但隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，經營服務業(yè)務的發(fā)展也將進一步提速。

郁亮指出，經營性不動產業(yè)務能形成長期穩(wěn)定的利潤，同時它風險低，抗波動能力強，不像開發(fā)業(yè)務那般波動快，它受經濟波動影響比較小。

“經營性不動產業(yè)務以前劣勢是什么？回報率低，但現(xiàn)在隨著社會平均收益水平的下降，差距就沒這么大了。”郁亮說。

談及經營性業(yè)務時，萬科總裁祝九勝稱，對萬科而言，在這一方面有先發(fā)優(yōu)勢，“我們早在2018年、2010年之前，就選擇在這個道路上往前走，我們那時候就預測會有天花板，所以在經營性業(yè)務上布局比較全。萬科擁有業(yè)內最全面的不動產經營服務賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發(fā)優(yōu)勢的空間，為公司的長期價值增長提供新的來源。”

據(jù)悉，2022年，在鞏固開發(fā)業(yè)務的同時，萬科的經營服務業(yè)務保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%，多項業(yè)務鞏固了業(yè)內領先優(yōu)勢。

其中，萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%；萬科長租公寓業(yè)務在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓2022年實現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間，年終出租率達95.6%。

商業(yè)業(yè)務方面，2022年營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。萬科累計開業(yè)商業(yè)項目242個，其中2022年克服疫情挑戰(zhàn)成功開業(yè)新項目25個，同時公司內資源協(xié)同整合取得較大進展，印力逐步承接地產區(qū)域BG商業(yè)項目的委托管理，提升整體商業(yè)資產運營質量。截至2022年底，印力管理的商業(yè)項目整體出租率達93.2%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。