房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速“22連跌” 政策將寬松渠道或再擴(kuò)圍

日前，第一太平戴維斯、高力國(guó)際、戴德梁行在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下滑影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)低迷。

第一太平戴維斯指出，2015年第三季度,全國(guó)GDP增速自2009年以來(lái)首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍存在下行壓力。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，即便如一線(xiàn)城市中的上海與北京，經(jīng)濟(jì)增速亦明顯放緩，GDP增速堪堪與全國(guó)持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國(guó)平均水平,并保持上升態(tài)勢(shì)。

戴德梁行認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速疲弱主要受累于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近零增長(zhǎng)、進(jìn)出口負(fù)增長(zhǎng)多重因素。”2015年1-11月，國(guó)內(nèi)進(jìn)出口增速比去年同期降11.9個(gè)點(diǎn)，進(jìn)出口總值同比減少8.5%，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅增長(zhǎng)1.3%，然其增速卻連續(xù)22個(gè)月下滑，而2015年前11個(gè)月比去年同期降10.6個(gè)百分點(diǎn)。”

在GDP增速下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不足,其開(kāi)發(fā)投資增速自2013年后便開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個(gè)月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

戴德梁行認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)放緩主要受“高庫(kù)存”制約。報(bào)告指出，2015年11月國(guó)內(nèi)商品房待售面積6.9億平方米，在建56.1億平方米,已批未建71億平方米,待消化庫(kù)存共134億平方米。根據(jù)2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售13億平方米的速度粗略計(jì)算,國(guó)內(nèi)待消化商品房庫(kù)存可賣(mài)10年。

為解決庫(kù)存高企難題，自2014年三季度末開(kāi)始,政府推出多項(xiàng)刺激政策，去年9月1日后，公積金貸款二套首付將由30%降至20%，與首付一致。9月30日，央行宣布不限購(gòu)城市首套商業(yè)貸款最低首付比率由不低于30%調(diào)整為不低于25%。與此同時(shí)，發(fā)改委亦在9月份宣布降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，意在減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

“降低首付比例、降低公積金貸款利率、2015年五次下調(diào)基準(zhǔn)貸款利率、促進(jìn)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)、調(diào)節(jié)供應(yīng)、改善融資環(huán)境、鼓勵(lì)商品房銷(xiāo)售走量”戴德梁行預(yù)測(cè)，接下來(lái)，地產(chǎn)相關(guān)政策會(huì)進(jìn)入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫(kù)存模式”。

值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場(chǎng)仍將“一枝獨(dú)秀”。高力國(guó)際報(bào)告指出，上海、北京及深圳住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,且高端住宅及豪宅市場(chǎng)需求尤為強(qiáng)勁。但高力國(guó)際同時(shí)提醒，低線(xiàn)城市庫(kù)存仍處于高位,接下來(lái)，發(fā)展商仍以去庫(kù)存為主要目的。

以廣州為例，據(jù)廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù),截至2015年末,廣州市新建商品住宅總銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)34%至約779萬(wàn)平方米。同時(shí),銷(xiāo)售均價(jià)同比下降1.5%。

高力國(guó)際分析稱(chēng)，銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)主要得益于年內(nèi)國(guó)家及本地政府出臺(tái)的一系列旨在支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,而發(fā)展商對(duì)其定價(jià)策略則保持謹(jǐn)慎。

而針對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，戴德梁行預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)2015年需求釋放,廣州市場(chǎng)2016年呈現(xiàn)高位盤(pán)整、成交量維穩(wěn)局面。另一方面,由于中心區(qū)潛在新盤(pán)多為高成本拿地,未來(lái)房?jī)r(jià)較高,將拉升全市均價(jià)。此外,優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)戶(hù)型二手房仍有較好的成長(zhǎng)空間。“分區(qū)來(lái)看,8成庫(kù)存位于外圍區(qū)域,部分區(qū)域去化壓力仍然較大。”

第一太平戴維斯認(rèn)為，城郊區(qū)域繼續(xù)迎來(lái)供應(yīng)大潮，同時(shí)鄰近城市佛山因地鐵和價(jià)差優(yōu)勢(shì)，將吸引部分廣州本地居民前往置業(yè)。“另一方面，在土地市場(chǎng)成交活躍的背景下，中心城區(qū)明年將迎來(lái)部分地王或高價(jià)項(xiàng)目的入市，中高端改善型客戶(hù)的需求將得到滿(mǎn)足，并拉高樓市成交均價(jià)。”

高力國(guó)際指出，2016年廣州市住宅市場(chǎng)將保持平穩(wěn),政府政策不會(huì)有重大改變。發(fā)展商將繼續(xù)以去庫(kù)存為主,并限制均價(jià)的增長(zhǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。