樓市企穩(wěn) 房價難言反彈

9月30日，央行、銀監(jiān)會調(diào)整住房貸款的通知，被認(rèn)為是大規(guī)模的房地產(chǎn)救市政策。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，主管部門此次放出的信號的確刺激了部分購房需求，一些敏感的購房者開始選擇出手購房。不過，綜合各方觀點以及市場反應(yīng)，低迷的成交量在未來一段時間內(nèi)可能會有所改善，但房價調(diào)整的趨勢可能很難改變。成交量企穩(wěn)明顯“央四條”對信貸政策的放松，對樓市成交量企穩(wěn)回暖起到了一定刺激作用。國慶期間，首鋼融創(chuàng)置地有限公司副總經(jīng)理樓艷青在她的朋友圈中曬了多組旗下公司項目銷售情況照片，并號稱其下某項目6天順銷1.5億。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“感覺到樓市已經(jīng)回暖，客戶很多。”十一樓市的成交情況，尚未及時傳遞到所能見到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。但從當(dāng)前數(shù)據(jù)看，樓市企穩(wěn)的跡象比較明顯。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：國慶前6天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)新建住宅為472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套，雖然相比2013年同期明顯下調(diào)，但優(yōu)于2012年同期。2014年10月1日-7日，中指監(jiān)測的20個主要一二線城市，累計成交面積同比下降9.7%，與2012年同期相比下降6%。與2013年同期日均水平相比，代表城市中僅6城市同比上漲；與2012年“黃金周”日均水平相比，一線城市全線下降，但二線代表城市中有12個城市上漲，其中哈爾濱、三亞漲幅超1倍。盡管與今年9月日均成交水平相比代表城市全線下降，但與今年中秋假期日均水平相比，仍有長沙、武漢、南京、貴陽、溫州5個城市成交量上升。另據(jù)億翰智庫對十大主流房企的調(diào)研顯示：國慶長假期間，來電來訪增長20%以上，且轉(zhuǎn)化率有所提升，約為8%-10%；投資改善型客戶明顯增加，占比約20%，但觀望情緒仍未去除。億翰智庫調(diào)研后的結(jié)論是，10月份企業(yè)銷售額可能比9月大約增長20%以上，個別企業(yè)環(huán)比可望增加30%-40%。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，信貸放松對成交量的刺激作用，將逐步顯現(xiàn)。東興證券分析師鄭閔鋼表示，“限購政策的放松，主要釋放出部分改善型的購房需求，而改善型的購房彈性大，在房價預(yù)期未出現(xiàn)明確上漲的共識情況下，釋放量不會大；而限貸政策的放松，將主要釋放出剛性需求，今年二季度以來商品房銷售乏力的一個主要因素是銀行按揭量減少。”鄭閔鋼介紹，從調(diào)研情況看，目前市場的主要購房者還是首次置業(yè)為主，購房大多需要通過按揭。限貸政策的放松，將大大增加有效購房群體的數(shù)量。一是首次置業(yè)群體的彈性很弱，有了銀行按揭的支持，購房需求更易催化出來；二是信貸放松影響的是全國房地產(chǎn)市場。上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，信貸放松的效應(yīng)主要是三點。第一，直接降低剛需購房成本，保守估計，8.5折的利率優(yōu)惠有望在今年四季度得到普及；第二，信貸資產(chǎn)優(yōu)良，且有改善型需求的購房者，更有積極性購置二套房；第三，商業(yè)銀行和房企融資渠道拓寬，為房地產(chǎn)資金面的改善增加了潤滑劑。中金地產(chǎn)分析師寧靜鞭預(yù)計，央行此次放松信貸預(yù)計將帶來短期購房需求10%-20%的恢復(fù)，有助于縮小供需差。房價難以反彈然而，成交量復(fù)蘇并不代表房價一定會反彈，盡管不少開發(fā)商借央行救市炒作房價上漲。有傳聞稱，多個品牌開發(fā)商即將漲價。不過，在絕大部分品牌開發(fā)商看來，央行此次救市并不能形成漲價支撐，聰明的開發(fā)商仍然是以跑量為主。這是因為，一方面各大開發(fā)商均面臨庫存高企的局面；另一方面，商業(yè)化銀行對央行政策的執(zhí)行力度還不能確定。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師符蓓對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示：“按揭貸款限制的放松給予了銀行更大的空間來增加按揭貸款。但目前仍不清楚它們是否有足夠的動力在更低的利率水平來增加按揭貸款比例。2014年5月央行曾經(jīng)鼓勵商業(yè)銀行增加按揭貸款發(fā)放，但這對銷量影響有限。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年1-8月房地產(chǎn)銷售下降11%。”寧靜鞭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾銀行組的判斷，隨著銀行間競爭加劇、MBS/專項金融債券等融資工具打開，預(yù)計首套房按揭利率將呈現(xiàn)逐步回落的趨勢，但復(fù)制2008年底到2009年初大幅斷崖式下降的可能性較小。此次信貸政策放松，是第一個貨幣層面放松的信號，有助于消除房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險。預(yù)計市場供應(yīng)僅下降5%-10%，但庫存仍將維持高位，如若沒有更多信貸層面放松，難以出現(xiàn)量價齊漲的格局。符蓓認(rèn)為，由于購房者預(yù)計房價將進一步下跌而繼續(xù)保持觀望，因此房地產(chǎn)將繼續(xù)下行。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“四季度開發(fā)商的首要目標(biāo)是借助政策利好，大力促銷、去化庫存，房價也將在四季度保持穩(wěn)定。”

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