寶能地產(chǎn)自稱凈資產(chǎn)匹敵萬科 年銷售額僅為萬科0.4%

“萬科的大戲剛拉開序幕”，在萬科公告不能按期復(fù)牌的第二天，王石又在微博上留下了這樣一段話。顯然，王石是期望通過本次重組，在一舉擊潰寶能的同時(shí)，一勞永逸地解決萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)分散、控制權(quán)不穩(wěn)的問題。

而在萬科管理層繼續(xù)醞釀重組的同時(shí)，寶能方面也開始了反擊，針對外界質(zhì)疑其資金匱乏，寶能方面近日公開發(fā)聲，表示截至2015年年末，僅寶能地產(chǎn)的凈資產(chǎn)就達(dá)1200億元，且銷售可觀，因此擁有足夠的資金實(shí)力。

“其實(shí)姚老板不用拿寶能地產(chǎn)的凈資產(chǎn)說事，房地產(chǎn)目前來說已經(jīng)是比較透明的市場，大家賣了多少，同行其實(shí)心里都有數(shù)，而且購入萬科股權(quán)的是整個(gè)寶能系，主力也是寶能的金融保險(xiǎn)平臺(tái)，只要這些收購資金沒問題，別人說什么也不怕。”有券商分析師稱。

凈資產(chǎn)總額匹敵萬科？

寶能方面表示，“據(jù)某權(quán)威估值機(jī)構(gòu)給寶能地產(chǎn)出具的最新評估報(bào)告顯示，寶能地產(chǎn)目前凈資產(chǎn)約1200億元。相較于輿論盛傳的寶萬之爭中寶能‘蛇吞象’的角色設(shè)置，這是一個(gè)令人側(cè)目的數(shù)字。”

而據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，2015年銷售前10的房企中，只有萬科、恒大地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)這5家企業(yè)的凈資產(chǎn)在1000億元以上（A股截至2015年三季度，港股截至2015年上半年），保利、綠地、碧桂園、融創(chuàng)、皆是“甘拜下風(fēng)”，并且萬科、恒大、華潤置地的凈資產(chǎn)規(guī)模也均在1200億元左右，寶能地產(chǎn)自己宣稱的凈資產(chǎn)總額，已經(jīng)足以匹敵國內(nèi)2家年銷售額超過2000億元的房企龍頭，并且超過碧桂園、綠地控股凈資產(chǎn)近一倍。此前剛剛表示貨值高達(dá)4400億元的融創(chuàng)中國，凈資產(chǎn)更是被寶能地產(chǎn)的甩出一條街，僅是其六分之一。

不過，拿出這10家公司的任意一家，在銷售額這一數(shù)據(jù)上，寶能都難以望其項(xiàng)背。根據(jù)寶能地產(chǎn)的財(cái)報(bào)顯示，2014年公司銷售收入僅為8.37億元，在前幾名的公司中同期銷售額最小的華夏幸福，2014年完成銷售金額512.5億元，兩者相差逾60倍，而其與老大萬科的差距，更是高達(dá)257倍，不及萬科當(dāng)年銷售額的0.4%。此外，2015年上半年，寶能地產(chǎn)全部16個(gè)在售項(xiàng)目銷售業(yè)績不到30萬平方米，簽約金額22.7億元，實(shí)際回款2.22億元。

實(shí)際上，根據(jù)寶能地產(chǎn)2015年10月份在深交所提交的債券募集說明書顯示，2014年—2015年上半年，其總資產(chǎn)為470億元、514億元，負(fù)債余額分別為349億元、397億元，凈資產(chǎn)則為121億元、117億元。這也意味著，寶能地產(chǎn)的凈資產(chǎn)在半年中就暴增了逾10倍，增加的金額高達(dá)僅1100億元。

對此，有分析指出，寶能地產(chǎn)在半年內(nèi)凈資產(chǎn)的大幅提升，主要是來自于其對土地部分的增值計(jì)算。

根據(jù)寶能方面提供的數(shù)據(jù)，寶能地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備約2800萬平方米，累計(jì)增值超過約600億元。比如，寶能地產(chǎn)2014年6月份進(jìn)駐合肥，其中合肥寶能城占地1183畝，招拍掛拿地價(jià)299萬元/畝，僅僅12個(gè)月后，與項(xiàng)目緊鄰的兩個(gè)地塊，拍出1070萬元/畝及1880萬元/畝的高價(jià)，片區(qū)土地價(jià)值至少翻了4倍，項(xiàng)目僅土地溢價(jià)就高達(dá)100多億元。

在寶能地產(chǎn)透露上述數(shù)據(jù)的同時(shí)，其并沒有直接說明凈資產(chǎn)大幅增值的原因，也沒有透露“權(quán)威估值機(jī)構(gòu)”的其他信息，只是稱有關(guān)數(shù)據(jù)并非經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，而是內(nèi)部財(cái)務(wù)部門整理所得。

此外，寶能系方面表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅是寶能集團(tuán)多元化進(jìn)程中的核心板塊之一，其還擁有金融、物流等核心業(yè)務(wù)板塊同步發(fā)展。

萬科復(fù)牌推遲至3月份

而在寶能系為自己辯解后不久，萬科也對復(fù)牌一事給出了回應(yīng)。1月15日晚，萬科發(fā)布公告稱，因籌劃的重大資產(chǎn)重組極為復(fù)雜，涉及的資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等各方面核查工作量較大，相關(guān)工作難以在1月18日前完成，無法實(shí)現(xiàn)A股復(fù)牌，申請繼續(xù)停牌。同時(shí)萬科表示，將在3個(gè)月內(nèi)，即3月18日前做出重組預(yù)案披露。

公告還顯示，本次重大資產(chǎn)重組中，萬科預(yù)計(jì)將收購多項(xiàng)境內(nèi)外資產(chǎn)，如前述收購全部成功實(shí)施，將有助于提升公司在地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)和海外業(yè)務(wù)方面的市場地位，并完善公司產(chǎn)品線布局。

對于萬科選擇繼續(xù)停牌，有業(yè)內(nèi)人士指出，“‘萬寶之爭’已經(jīng)讓王石充分認(rèn)識(shí)到萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)存在的致命缺陷，他也希望可以利用這次重組，徹底解決這一問題。同時(shí)，在沒有準(zhǔn)備好重組方案時(shí)復(fù)牌，一方面不能解決萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題，另一方面雖然可以借由近期大盤深度回調(diào)，讓寶能系的資金進(jìn)一步承壓，但并不一定能讓寶能系爆倉，達(dá)不到擊退寶能系的目的。”

此外，從2011年起擔(dān)任萬科獨(dú)立董事的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生，近日第一次通過媒體就“寶萬之爭”表態(tài)。不過，由于萬科尚未召開董事會(huì)會(huì)議，華生表示是以經(jīng)濟(jì)學(xué)家的身份接受采訪。華生認(rèn)為，“寶萬之爭”的核心在于寶能是否要收購和控制萬科，但寶能至今并未披露其真實(shí)意圖，這增加了市場的不確定性和猜測。此次萬科面臨的危機(jī)首先來自萬科管理層自身的懈怠與失誤。寶能如以收購控制萬科為目的，兩強(qiáng)相爭必有一傷，甚至兩敗俱傷或多敗俱傷。最好的結(jié)果，是各方把趨勢和風(fēng)險(xiǎn)看清楚，在規(guī)則的范圍內(nèi)做互利的妥協(xié)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。