新房集中入市 學區(qū)換房趨冷 北京二手房市場成交量高位回落

機構數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交量達2.1萬套。換房購買西城學區(qū)房客戶帶動了整個二手房換房鏈條進程。隨著落戶時間點臨近，家長換房意愿減弱，優(yōu)質掛牌房源驟減，疊加新房項目加速入市，二手房市場遇到較大阻力。6月首周二手房成交量比5月首周下降明顯，市場高位回落。

新房供應量創(chuàng)新高

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京新房市場上周新增供應面積50萬平方米，環(huán)比上漲296%，供應量創(chuàng)今年以來新高。上周，北京新房商品住宅市場成交量降價穩(wěn)，成交面積8.7萬平方米，環(huán)比下降28%，成交均價為51196元/平方米，環(huán)比下降0.1%；庫存面積環(huán)比上漲5.4%至1143萬平方米，創(chuàng)今年以來新高。按照近8周成交情況計算，當前存量出清周期上升至28個月。

上周末，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)一次掛出11個預售證，個別為商業(yè)項目，整體供應量近90萬平方米。其中，住宅大約7000套。市場供應可謂井噴。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，隨著新取證項目的開盤，成交量將隨之上漲，預計出清周期將小幅回落。住宅市場成交量降價穩(wěn)，與項目集中取證、購房人等待開盤有一定關系。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去5個月北京市場住宅可售存量供應減少，從去年的接近7萬套降至6萬套。

二手優(yōu)質房源驟減

北京地區(qū)新房供應加速，與近期二手房市場成交回暖有關。機構數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房實際簽約接近2.1萬套。

多位業(yè)內人士指出，北京二手房市場5月全面升溫，很大原因是新盤供應量少，前期積壓需求釋放。從目前情況看，優(yōu)質新盤供應放量，會稀釋二手房需求。6月首周，二手房成交量比5月首周明顯下降，市場出現(xiàn)高位回落的跡象。

中國證券報記者調研北京二手房市場發(fā)現(xiàn)，4、5月份成交量顯著放大，前期業(yè)主售房意愿強，報價貼近市場價的房源在5月份基本出清。所剩房源中，報價比成交價高出不少，業(yè)主觀望情緒較為濃厚。

“我們門店年初制定的年度銷售目標是傭金達到1500萬元，5月底就超過了1200萬元，基本上都是4、5月份成交的。即便如此，我們門店依然在整個大區(qū)排名靠后，可想而知北京地區(qū)二手房市場的熱度?！蔽挥谀衔瀛h(huán)某新房片區(qū)銷售人員對中國證券報記者表示。

“進入6月，成交量出現(xiàn)了明顯下滑，主要原因和房源較少有關?，F(xiàn)在各個門店經(jīng)紀人的主要任務是出去找房源?！鄙鲜鲣N售人員指出。

掛牌的二手房優(yōu)質房源驟減，客戶將眼光轉向價格更為透明的新房市場?！靶路渴袌鲩_發(fā)商統(tǒng)一定價，不像二手房市場需要和中介、業(yè)主反復溝通斡旋。此外，很多新房樓盤開盤時間較早，目前臨近交房期，實際上買的是現(xiàn)房。用期房的價格買現(xiàn)房，對客戶來說還是有很大的吸引力?！倍辔恍路夸N售人員指出。

多位銷售人員對中國證券報記者反映，二手房市場成交價要看業(yè)主的心態(tài)。很多業(yè)主前期是為了賣房換西城學區(qū)房，隨著西城學區(qū)房落戶時間點臨近，趕不上進度的客戶取消了銷售計劃。換房客戶驟減，也是近期二手房成交下滑的一大原因。

開發(fā)商看好后市

截至6月8日，34家房企披露了5月份銷售業(yè)績，前5月合計實現(xiàn)銷售額21997億元，同比微跌2.5%。整體看，銷售業(yè)績逐漸拉平。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份全國樓市持續(xù)復蘇，基本已經(jīng)回到2019年疫情前水平，市場已經(jīng)走出低迷狀態(tài)。

中國恒大、合景泰富、旭輝、榮盛、金地、建業(yè)、禹洲、德信、金茂、綠城、世茂、龍光、中駿等多家房地產(chǎn)企業(yè)前五月銷售業(yè)績不同程度上漲。其中，中國恒大前5月累計實現(xiàn)銷售金額2727.9億元，同比增長17.8%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，企業(yè)之間分化加劇，部分房企的銷售額水分較多，存在透支銷售額的情況。2020年全年銷售額上漲難度依然不小。

張大偉稱，2月市場基本冰凍，3月市場恢復50%，4月逐漸回到80%，5月市場恢復至100%。從全國市場看，活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇。值得關注的是，武漢市場明顯企穩(wěn)，環(huán)比上漲明顯。從土地市場看，高價地高溢價率地塊成交頻繁，開發(fā)商看好后市。同時，房貸利率逐漸下調，優(yōu)惠增加，疫情積壓的需求基本釋放。這些都推動5月全國市場恢復性上漲。6月份市場有望繼續(xù)沖高，特別是供應量增加后，成交量有望繼續(xù)上行。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。