拐點將至：港樓價急跌 寒意或傳導(dǎo)深圳

一邊是高歌猛進，一邊是冷風(fēng)吹起。僅一河之隔的深圳和香港，2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應(yīng)增加、經(jīng)濟狀況走弱、資本市場遇冷等原因，去年香港的房價就開始有了松動的跡象。

“股匯雙殺”的局面引得香港市場的悲觀情緒持續(xù)釋放。多家券商投行機構(gòu)看空2016年香港的樓市。有研究機構(gòu)更稱，香港樓市已接近泡沫邊緣，今年將現(xiàn)拐點，房價將持續(xù)下跌。

多重壓力的作用下，香港樓市危機潛伏。香港房價或?qū)⒄竭M入下行通道。

樓價急跌

2016年伊始，香港樓市冷風(fēng)頻吹。

1月20日，香港地產(chǎn)四大家族之一、恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的半山豪宅項目帝匯豪庭公布了首份定價單，定價較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。

實際上，去年下半年香港的樓市就暗流涌動。里昂證券的報告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)指出，香港私人住宅樓價指數(shù)在經(jīng)歷了兩個月下跌后，去年11月降至293.4的低位，創(chuàng)去年3月以來新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，香港二手住宅價格第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來的最大季度跌幅。

價格面持續(xù)低迷，成交面也遭遇寒流。據(jù)土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月香港共有5294宗樓宇買賣登記，雖比2015年10月（4491宗）、11月（4736宗）有小幅回升，但比去年同期7578宗銳減30%。

造成樓市量價齊跌的主要原因，指向了香港走弱的經(jīng)濟形勢。港府發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年首11個月，香港商品轉(zhuǎn)口貨量下跌1.8%，港產(chǎn)品出口貨量下跌13.5%。兩者合計，商品整體出口貨量下跌2.0%。商品進口貨量下跌3.3%。零售業(yè)方面，統(tǒng)計處數(shù)字又顯示，去年首11個月合計的零售業(yè)總銷貨價值錄得3.1%的按年跌幅。

香港政府的政策傾向，也是原因之一。去年開始，港府主動調(diào)控樓市。香港特首梁振英上任以后，一直將房屋問題作為當屆政府的施政重點。除了強化額外印花稅、推出“買家印花稅”來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求外，港府在土地供應(yīng)上也作了不少努力。梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報告再次提到未來數(shù)年香港政府將計劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)來達到抑制房價的作用。

對目前的樓市下跌，見慣了風(fēng)浪的香港幾大開發(fā)商表示無需擔(dān)憂。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗在1月14日就表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

李嘉誠此前在集團的周年晚宴上也表示，香港的樓價上升或下跌10%都是平常事。房價取決于愿意買房者的數(shù)量和建房數(shù)量，有需求樓市自然上升，經(jīng)濟轉(zhuǎn)差需求減少，樓價自然會降低。

寒意或傳導(dǎo)深圳

盡管大佬發(fā)聲穩(wěn)市，但香港目前所遭遇的情況和1998年金融危機時極為類似，令人擔(dān)憂危機持續(xù)發(fā)酵。

1998年，海外勢力狙擊港幣聯(lián)系匯率制度，資金外流和經(jīng)濟低迷的雙重影響下，香港房地產(chǎn)價格在1998年1月時較1997年高峰期價格下跌30%，1998年底的價格更是較1997年的價格跌幅達50%。

香港資本市場近日再現(xiàn)1998年時的“股匯雙殺”局面。近期港元急速暴跌，而港股開年則大跌13.82%，創(chuàng)下42個月以來的新低。

美聯(lián)儲加息、港幣貶值導(dǎo)致的資金外流或已傳遞至房地產(chǎn)市場，香港政府提醒要密切關(guān)注樓市風(fēng)險，保持警惕。

高盛報告稱，美國加息會造成港幣外流壓力。如果美元兌港幣觸及7.85，隱含資金流出總規(guī)?？赡苓_3000億港幣。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，隨著香港貨幣緊縮周期的展開，將對房價構(gòu)成利空影響。

多重夾擊下，多家券商投行機構(gòu)也紛紛看空香港樓市。交銀國際分析師AlfredLau預(yù)期，香港房價今年將下跌30%。他認為，供給增加和港元投機壓力增加推高了短期利率是兩個主要因素；瑞銀早前發(fā)布的報告更是指出，香港樓市已接近泡沫邊緣。該行指出，歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價在未來3年有90%機會累計下跌30%。

楊紅旭指出，如果香港樓市遭遇重挫，其效應(yīng)將傳導(dǎo)至內(nèi)地樓市，首當其沖的必將是深圳。瘋狂飆漲了一年的深圳樓市，在鄰居香港的帶動下，也該迎來理性回歸的時刻了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。