平安好房欲發(fā)力小產權存量市場 借勢首付貸

1月26日，平安好房發(fā)布《中國房地產金融消費指數》，顯示2015年中國房地產金融消費指數為1600.56，按揭指數為1863.0，首付貸指數為177.8?？梢?，首付貸金融滲透率較低。

而中國平安2014年創(chuàng)辦平安好房的初衷，就是打造房地產電商平臺，并通過金融業(yè)務切入新房、二手房銷售和租房業(yè)務，提高房地產金融滲透率。

實際上，從此前舉辦的第三屆平安地產金融創(chuàng)新論壇可見，包括房地產開發(fā)貸、消費貸、首付貸等，均占平安金融信貸較高比例，這折射出馬明哲有意布局房地產全產業(yè)鏈服務。

1月15日，國務院發(fā)布《推進普惠金融發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》指出2020年之前中國發(fā)展普惠金融的目標：建立與全面建成小康社會相適應的普惠金融服務和保障體系，提高金融服務的覆蓋性、可得性與滿意度。

普惠金融與陸金所，為平安房地產金融提供源源不斷的低成本資金。平安好房董事長莊諾透露，平安好房2015年的銷售額達到1513億元，互聯網金融產品首付貸的規(guī)模達到180億元。用首付貸等金融產品拉動房產銷售的手段初見成效。并且，過去一年平安好房貸出的本金與利息均為零逾期。

平安好房預估，房地產互聯網金融的規(guī)模在20萬億元左右，占整個房地產金融市場規(guī)模大約1/10。而進入2016年，去庫存成為樓市主旋律，政府也提出讓農民進城買房，如何買與如何辦按揭成為亟需解決的問題。莊諾透露，平安好房將在春節(jié)后公布幫助農民工買房的金融解決方案。

布局全產業(yè)鏈

來自克而瑞研究中心的一份報告顯示，平安涉及地產業(yè)務的板塊主要有平安人壽、平安銀行、平安不動產、平安信托以及互聯網金融，從從事的房地產相關業(yè)務來講，主要有三個方向：房地產開發(fā)、房地產投資、房地產金融服務。其中平安不動產主要涉足房地產開發(fā)；平安人壽及平安信托涉足房產投資；平安銀行和平安好房則主攻房地產金融服務。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析指出，險資與銀行存款不能進入首付貸領域，加上普惠金融和陸金所的資金可行性，為平安提供了做大房地產金融版圖的機會。從資金角度來看，平安好房的資金成本相對較低。

張宏偉又指出，平安自身的金融背景也要尋求資金出路，現在來通過拓展優(yōu)質項目是金融板塊必須要做的資產配置與保障資金升值的出路之一。例如平安投資養(yǎng)老地產，本身可以做到保險業(yè)務與養(yǎng)老地產的結合，平安也借此把客戶導入自己的核心業(yè)務里面。

馬明哲善于整合內外部資源。據平安好房新房中心總經理朱永峰介紹，平安好房將會與平安其他公司產生聯動，第一步是整合100萬名平安壽險業(yè)務員和3.5萬個電話銷售坐席，為開發(fā)商提供銷售支持。此外，平安還將從8000萬的壽險客戶和高凈值客戶人群中挖掘客戶，為開發(fā)商做大數據的營銷。

2015年，大多數的房地產電商平臺都布局了首付貸等金融產品，搜房推出了天下貸平臺，易居、安居客、好屋、房多多等也都有基于P2P平臺的貸款平臺，平安好房首席互聯網金融官韓曉認為，這是房地產互聯網金融的拓荒階段，企業(yè)眾多，但是沒有領頭羊，也沒有統(tǒng)一的標準。但平安房地產金融產品多樣且規(guī)模占優(yōu)勢，暫處上風。據莊諾介紹，平安好房并非單純補貼，而是用開發(fā)商給的提成來給客戶做利息優(yōu)惠。

搶灘小產權存量市場

或許，真正令馬明哲動心的，還是龐大的存量市場。在1月26日同時發(fā)布的《中國房地產互聯網消費金融白皮書》指出，目前全國有64億平方米的庫存，需要5年左右去化。政府開始鼓勵農民進城買房。與此同時，2015年房地產投資持續(xù)低迷，在土地成交量下降了23.9%；整個行業(yè)集中度上升，2015年成交規(guī)模進入百億的有104家企業(yè)，他們交易規(guī)模3.5萬億元，占到市場40%。

實際上，幾年前有關“農民的宅基地，農民的小產權房”能否在銀行做抵押并在市場上流通起來的問題已經備受熱議，也是今年全國兩會的熱點提案之一。由于宅基地不能流轉，也沒有退出的激勵機制，所以宅基地長期處于增量不斷增加，存量利用率不斷降低的狀態(tài)。“這里頭缺少一個金融解決方案。”莊諾指出，這是平安好房要做，也有這個基礎做好的事情。

莊諾指出，由于沒有固定的收入，農民工進城買房，辦按揭就是首要面對的問題。首先，農民工在銀行沒有征信記錄，其次，去哪里辦理按揭與抵押物才是最大的問題。

兩年前，有數據統(tǒng)計，全國小產權房有66億平方米，一旦可以作為抵押物按揭貸款，將激活一個龐大的存量市場。

莊諾坦言，這份幫助農民工買房的金融解決方案涉及的內容包括：農民工買房首付能不能減半、要降低門檻稅費也要降低，把稅費全免等。

或許是出于對金融信貸方面的信心，平安好房2016年互聯網金融的目標大幅上調：規(guī)模達到1000億元，帶動的房產銷售額將超過4000億元。

但多家機構的調研指出，盡管城鎮(zhèn)化進程方興未艾，但在城市資源分配不均的情況下，人口向一線城市和核心二線城市流動的趨勢，恐難以在短期內改變。且由于人口紅利逐漸消失，三四線城市的去化壓力并不會在短期內解除。同樣道理，農民工進城買房，在相關金融政策沒有落地之前，要形成規(guī)?；氖袌?，也是一個相對漫長的過程。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。