香港樓市日益倚重內(nèi)資 內(nèi)地開發(fā)商競投過半地皮

去年內(nèi)地開發(fā)商競投過半香港地皮，仲量聯(lián)行：香港樓市日益倚重內(nèi)資。

物業(yè)顧問仲量聯(lián)行日前發(fā)布報(bào)告指，內(nèi)地資金對(duì)香港寫字樓、住宅、零售和工業(yè)等四個(gè)主要物業(yè)市場(chǎng)影響力持續(xù)上升。其中，內(nèi)地資金在香港住宅市場(chǎng)所擔(dān)任的主要角色已經(jīng)從買家轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商，而隨著內(nèi)地與香港資本市場(chǎng)更緊密的聯(lián)系，以金融機(jī)構(gòu)為主的內(nèi)地公司更構(gòu)成了中環(huán)寫字樓租金增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

數(shù)據(jù)顯示，香港政府2015年推出招標(biāo)的住宅地皮中，在超過一半的項(xiàng)目競投中有內(nèi)地開發(fā)商的競投，并收獲了其中約25%的地皮，打破香港房企長期占主導(dǎo)的局面。

內(nèi)地開發(fā)商拿地金額首超港商

內(nèi)地開發(fā)商較為偏愛大型地皮的投標(biāo)，而較少參與單棟式樓盤開發(fā)，而且往往出手豪爽。2015年大額地皮成交中，內(nèi)地開發(fā)商參與了其中三成的成交，涉及金額達(dá)總成交額55%，首次超出本地發(fā)展商。

該行報(bào)告顯示，在2013至2015年間，內(nèi)地開發(fā)商競投地皮的出價(jià)在100次中有73次超過市場(chǎng)預(yù)期，較香港本地開發(fā)商的59次更多。

“在2016至2019年的私人住宅新供應(yīng)中，將最多有8%是由內(nèi)地開發(fā)商興建的，超過半數(shù)樓盤位置位于新界地區(qū)，約三成位于九龍。”仲量聯(lián)行研究部主管馬安平表示。他認(rèn)為更加公開和公平的香港土地出售流程是吸引內(nèi)資房企的另一原因，不過內(nèi)地開發(fā)商在港的業(yè)務(wù)會(huì)否擴(kuò)展至有力影響市場(chǎng)發(fā)展方向，仍有待觀察。

不過，未來數(shù)年香港政府計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)，以抑制房價(jià)，相信會(huì)對(duì)高價(jià)拿地的內(nèi)地開發(fā)商造成一定壓力。照計(jì)劃，除了未來五年內(nèi)計(jì)劃推出9.71萬個(gè)公營房屋單位之外，未來三四年一手住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量約為8.7萬個(gè)單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應(yīng)數(shù)字以來的新高。

中環(huán)新簽租賃36%來自內(nèi)企

香港作為“超級(jí)聯(lián)系人”在內(nèi)地資本走向世界的過程中扮演了重要的角色。仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為，尤其是歐債危機(jī)之后，“大方”的中資機(jī)構(gòu)成為了香港核心區(qū)域辦公室租金增長主要的推動(dòng)力。

2015年，內(nèi)地企業(yè)在香港寫字樓租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)得最為活躍，占據(jù)了中環(huán)全年新簽訂租約租用面積的36%。這個(gè)比重在過去5年中翻了一倍。目前，中環(huán)甲級(jí)寫字樓出租面積的21%為中資機(jī)構(gòu)租用，比2009年翻了一倍。

業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)地機(jī)構(gòu)對(duì)辦公室的選擇呈現(xiàn)兩個(gè)鮮明特征，大部分往往一開始只會(huì)選擇在中環(huán)黃金地段租用面積較小的辦公室，并愿意支付較高的溢價(jià)。另一面，如有需求也會(huì)不惜斥巨資買下整棟大廈。

去年11月，香港媒體以“中資天價(jià)掃港廈”為題報(bào)道了兩宗刷新香港商廈成交紀(jì)錄的大型A級(jí)寫字樓交易。其中，恒大以125億港元從華人置業(yè)手中購入灣仔的美國萬通大廈，總價(jià)和樓面單價(jià)均創(chuàng)香港商業(yè)成交紀(jì)錄。而中國人壽則以58.5億港元從會(huì)德豐地產(chǎn)買下位于紅磡的OneHarbourGate西座商廈連西座商鋪，成交價(jià)成為香港商廈次高。

馬安平認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)減速及金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇，令市場(chǎng)關(guān)注來自內(nèi)地的寫字樓需求能否維持。但相信更多來自中央的利好政策推出，會(huì)帶動(dòng)更多內(nèi)地企業(yè)及外資企業(yè)在港開展業(yè)務(wù)。該行測(cè)算認(rèn)為，在2021年前中環(huán)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有最多28%或700萬平方英尺的樓面由內(nèi)地企業(yè)租用。

此外，物流市場(chǎng)倉儲(chǔ)需求方面，雖然經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致對(duì)貨倉新需求的減少，仲量聯(lián)行顧問服務(wù)董事鐘楚如對(duì)記者表示，她認(rèn)為隨著珠三角一帶工業(yè)向高附加值轉(zhuǎn)型，香港物流業(yè)和貨倉有在服務(wù)和保安方面的優(yōu)勢(shì)，能為一些高端產(chǎn)業(yè)，例如高科技、生物科技等高價(jià)值但體積小的產(chǎn)品提供良好的服務(wù)。她認(rèn)為包括珠港澳大橋、香港國際機(jī)場(chǎng)第三跑道在內(nèi)的新基建設(shè)施未來落成后都將促進(jìn)區(qū)域融合，進(jìn)而帶動(dòng)貨倉需求。

“根據(jù)香港國際機(jī)場(chǎng)2030規(guī)劃大綱預(yù)計(jì)，由機(jī)場(chǎng)處理的貨物每年將平均增加4.2%，增長主要是受貨品進(jìn)出內(nèi)地所帶動(dòng)。本行估計(jì)，這將為貨倉帶來每年300，000平方英尺的額外需求。‘一帶一路’的發(fā)展方向也將鞏固香港作為主要物流及貿(mào)易樞紐的地位，貨倉需求將會(huì)增加。”馬安平表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。