寬松政策助力 2016年天津樓市平穩(wěn)運行可期

2015年，在一系列利好政策推動下，天津房地產(chǎn)市場快速回暖。據(jù)市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年商品住宅共成交123108套，同比去年增長34.6%；成交面積1354.13萬平方米，同比增長24.1%；成交均價11543元/平方米，同比增長9.4%。這一波回暖在新的一年里能否延續(xù)？2016年伊始，本報采訪多位業(yè)內(nèi)人士，從政策、區(qū)位、產(chǎn)品等方面解析天津樓市新一年的軌跡。

政策寬松樓市有望繼續(xù)保持活躍

2014年下半年開始，房地產(chǎn)市場持續(xù)迎來多項利好，相關(guān)部門接連出臺了取消限購、營業(yè)稅5年改2年、降低首付比例、放寬公積金等一系列扶持政策。同時，央行自2014年11月起連續(xù)6次降息，5年期以上的貸款利率已降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。利好政策疊加下，2015年的天津樓市出現(xiàn)了全面井噴，全年商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下近五年來的高峰，成交均價也創(chuàng)出歷史新高。

進入2016年，樓市這股暖風(fēng)能否依然強勁？在業(yè)內(nèi)人士看來，從政策面和需求端來看，2016年天津樓市有望繼續(xù)保持活躍，住宅成交量將保持穩(wěn)定。政策上來說，去年中央經(jīng)濟會議中明確指出，2016年樓市要全面去庫存。在全年去庫存的基調(diào)下，樓市政策有望延續(xù)去年較為寬松的環(huán)境。2月2日，央行、銀監(jiān)會又一次下調(diào)了非限購城市首套房貸款首付比例。此外，公積金、貨幣信貸等寬松政策今年還有可能繼續(xù)出臺，購房門檻有望繼續(xù)降低。

“需求端來看，在濱海新區(qū)大力建設(shè)及京津冀一體化穩(wěn)步推進等背景下，天津人口流入位居全國前列，剛需購房人群穩(wěn)步增加，樓市需求力仍然旺盛。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部投資分析經(jīng)理董乃康表示，除了剛需購房需求旺盛外，樓市另一大需求主力軍——改善型購房人群，其成交比重雖在2015年大幅增加，但受益于市民收入增加以及二孩政策放開等因素帶動，改善型購房需求在2016年將會進一步釋放。同時，隨著人們置業(yè)理念的成熟，高凈值人群逐漸將購房置業(yè)當成資產(chǎn)配置的一種重要方式，這也有望支撐改善型購房的繼續(xù)升溫。

全面回暖區(qū)域間價格差逐漸收窄

2015年天津樓市成交量增幅明顯，成交均價也再次創(chuàng)出新高。從2009年樓市回暖之后，天津房價就開始了持續(xù)的爬坡，基本保持了年均9%-10%的水平，至今已經(jīng)是第七個年頭，成交均價攀升至11543元/平方米，再創(chuàng)新高，同比增長9.4%。具體到區(qū)域來看，去年市區(qū)房價進步最大的無疑是河北和紅橋，從1字頭成功邁入2字頭，幫助市區(qū)房價全面擺脫“1時代”，市內(nèi)六區(qū)新房均價漲幅2.07%；環(huán)城四區(qū)全年房價漲幅達8.19%，漲幅居全市首位，其中漲幅最明顯的是北辰區(qū)，一年之內(nèi)房價漲幅為15.12%；遠郊區(qū)縣以漲幅6.52%位居第二，其中表現(xiàn)最為搶眼的當屬武清區(qū)，一年之內(nèi)賣出了24478套房，比市內(nèi)六區(qū)的總和還多，房價漲幅將近10%；濱海新區(qū)房價波動不大，漲幅0.68%，穩(wěn)價走量成了濱海新區(qū)2015年新房市場的主基調(diào)。

房天下天津平臺中心提供的數(shù)據(jù)表明，隨著去年河北、紅橋、河?xùn)|等區(qū)域樓市量價齊升，推動市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交均價攀升至21000元/平方米上方，區(qū)域間的價格差正在快速減小。展望2016年，近年市區(qū)推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊整體溢價明顯，這些地塊新建項目將會陸續(xù)入市，市內(nèi)六區(qū)房價保持穩(wěn)定可期，各區(qū)之間的價格差有望繼續(xù)縮小。同時，隨著軌道交通建設(shè)的不斷完善以及大型醫(yī)院、重點學(xué)校為了緩解中心城區(qū)交通壓力不斷外移，導(dǎo)致環(huán)城區(qū)域的配套逐步齊全，同市內(nèi)六區(qū)相比，價格上有著極高的性價比，區(qū)域新房價格的上升空間較為看好。遠郊區(qū)縣則會呈現(xiàn)分化的態(tài)勢，武清區(qū)受京津冀一體化的帶動、北京外溢的購房需求增加，2016年表現(xiàn)仍然值得期待。

“區(qū)域上來說，去年表現(xiàn)搶眼的熱點板塊，如市區(qū)的新八大里、海河沿岸等，環(huán)城四區(qū)的張家窩、精武鎮(zhèn)、雙港、辛莊等，由于區(qū)域內(nèi)的項目供應(yīng)量仍有潛力可挖，2016年有望繼續(xù)保持較高熱度。而從近幾年土地成交情況看，水上板塊有望成為高端置業(yè)區(qū)域，北辰多個地塊出讓也有望推動北辰成為環(huán)城區(qū)域的新寵，這些區(qū)域都有望成為購房熱點，價格上或呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。”天津中原地產(chǎn)投資顧問部投資分析經(jīng)理董乃康表示，一方面政策仍有望維持寬松，另一方面房地產(chǎn)保值、增值屬性仍在，熱點板塊或會繼續(xù)受捧。

住房升級高附加值產(chǎn)品更受青睞

從2015年天津住房成交結(jié)構(gòu)方面可以看出，改善型需求正在快速釋放。為此，有專家預(yù)計2016年一、二線城市會延續(xù)去年改善型住房需求強勁的表現(xiàn)，需求成交比例將進一步提高。究其原因，主要是因為不少家庭現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，而且相當一部分現(xiàn)有住房品質(zhì)有待提升。另外，二孩政策的全面放開也是導(dǎo)致改善型住宅需求旺盛的重要推手。在地產(chǎn)企業(yè)方面，不少房企2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準備。

“近年來，住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代速度之快令人應(yīng)接不暇，無論是戶型設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃還是社區(qū)配套，均有不同程度的創(chuàng)新。比如戶型上，90多平方米緊湊三居便是順應(yīng)市場需求而出現(xiàn)的新產(chǎn)品，其居住功能性具備一定優(yōu)勢；而考慮到現(xiàn)今三代同堂的居住現(xiàn)狀，三居、四居甚至五居產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，且在室內(nèi)布局上有了更多的人性化考慮，動靜分離，互不干擾，既滿足了家庭居住需求，又保證了居住舒適度。”天津克爾瑞房價點評網(wǎng)分析師表示，住房市場不斷向前發(fā)展，這為住房升級換代提供了基礎(chǔ)，這一趨勢在2016年將會更加明顯。

此外，改善型購房需求的旺盛，也將帶動住房精裝化、科技化的發(fā)展。首先，隨著土地成交價格的不斷提升，住房單價水漲船高，為了增加產(chǎn)品附加值，萬科、富力、碧桂園、恒大、金地等大型房企均涉足精裝領(lǐng)域，受到改善型購房人群的青睞，預(yù)計2016年將會有更多精裝項目出現(xiàn)。此外，隨著人們健康養(yǎng)生、節(jié)能減排意識的提升，近年來多個住宅項目適時引入了綠色、節(jié)能的建筑理念，所采用的技術(shù)從空氣質(zhì)量、溫度、濕度、光環(huán)境、聲環(huán)境、節(jié)能率、人性化細節(jié)等著手，通過新設(shè)計、新材料的應(yīng)用，表現(xiàn)出了更健康、更舒適的綠色人居屬性，這一趨勢未來也會越來越多地應(yīng)用于新建住宅項目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。