樓市頻吹政策暖風(fēng) 庫存高企房價分化短期仍難改

猴年鐘聲即將敲響，各方關(guān)注樓市走向。不久前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，1月份全國100個城市新建住宅平均價格為11026元/平方米，環(huán)比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個百分點；而同比則上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個百分點。分析人士指出，在各項利好政策的“暖風(fēng)頻吹”之下，居民自住型消費需求正在有序釋放，但樓市庫存高企、房價分化的格局卻難以在短期內(nèi)改變。

　　自住需求正在釋放

　　按慣例，春節(jié)前通常是政策的“空窗期”，但本月初購房首付政策的調(diào)整卻讓不少人對猴年樓市的“去庫存行情”充滿期待。

　　根據(jù)央行和銀監(jiān)會的最新政策，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　記者簡單算了一下，如果在不限購城市一套總房款200萬元的房子，那么首付款將從50萬元降低至40萬元；而首套房貸未結(jié)清的人如果想買這套房子，首付則可從80萬元降至60萬元。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解樓市去庫存上起到了一定的作用，但同時樓市有所分化，一線城市的交易量開始活躍，房價也上漲較快，而二三四線城市的房價卻依然低迷。他認為，在很多人春節(jié)回鄉(xiāng)探親的時候降低房貸門檻，有利于促進自住型需求的釋放。

　　分化格局暫難打破

　　盡管自住型需求不斷釋放，但各地樓市卻依舊“冰火兩重天”。統(tǒng)計顯示，過去的一年中，北京、上海、深圳、南京等熱點城市均有較大漲幅，其中深圳更是以44.98%的年度漲幅傲視全國；相比之下，福州、三亞、呼和浩特等地的房價相比去年同期則明顯收跌。

　　北京市社科院經(jīng)濟研究所所長楊松在接受本報記者采訪時表示，樓市分化很大一部分原因在于不少三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)過快，造成其房價在“概念”“藍圖”的支撐下跟風(fēng)上漲，但事實上這些地方所能提供的就業(yè)機會、發(fā)展空間、公共服務(wù)等內(nèi)在供給卻并沒有與房價相匹配，如今房價下跌是一種理性回歸。

　　“同樣是房子，為何在三四線城市的售價就和一二線城市有天壤之別呢？這背后反映的是不同地區(qū)房屋可替代性較差。不久前，芬蘭坦佩雷大學(xué)專門就歐洲二線城市的發(fā)展發(fā)布了一份報告，其中反映出很多西方國家重視二三線城市發(fā)展的理念，這很值得我們借鑒。如果在中國做強一批二三線城市，其對一線城市的替代性就會提高，一線城市 高房價 與三四線城市 高庫存 并存的問題就會相應(yīng)緩解，房地產(chǎn)市場就會更加健康。”楊松分析。

　　投機炒作三思后行

　　各地房價冷暖不一，市場各方對于猴年樓市的表現(xiàn)也是預(yù)測迥異。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2016年政策面保持寬松已成定局，二三線城市的市場很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇，一線和部分強二線城市則仍將保持較強態(tài)勢。相比之下，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，大多數(shù)大中城市仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整。

　　“2016年樓市整體會以穩(wěn)為主、略有下降，不會暴漲暴跌。由于中國目前仍然處于降息通道之中，貸款成本將會徘徊在低位，因此對于自住型剛需來說，可以考慮在今年下半年適時出手，但對于投機炒房者而言就要三思而后行了。”楊松表示。

　　楊松進一步分析指出，盡管房屋具有商品屬性，但由于對百姓的生活質(zhì)量影響很大，因此其不同于一般商品。

　　近年來，一方面政府加大了對“保障房”“廉租房”的建設(shè)和供應(yīng)力度，剛需問題有所緩解；另一方面，社會也意識到了房地產(chǎn)畸形發(fā)展對經(jīng)濟的危害，而且客觀上中國整體房價仍處于較高水平，因此繼續(xù)炒作獲利的空間已經(jīng)不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。