房地產(chǎn)市場分化加劇 熱點城市風險隱現(xiàn)

當下樓市分化正在加劇，多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風險；部分熱點城市樓市存在一定發(fā)展機遇，但也面臨土地資源緊缺、房價過快上漲等帶來的風險。中國指數(shù)研究院建議，在去庫存的大環(huán)境下，地方政府應明確城市定位，增強對外來人口的吸引力，避免盲目造城。

提升人口吸附能力

針對目前樓市庫存高企的現(xiàn)狀，中央已出臺相應政策鼓勵住房需求，如繼續(xù)放松公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，鼓勵更多的就業(yè)群體特別是新就業(yè)或低收入群體購房，適度調(diào)整二手房轉讓稅費，加大對改善性住房需求的支持力度等。同時，積極推進住房保障貨幣化改革，建立符合當?shù)爻鞘邪l(fā)展狀況的住房保障體系，逐步健全房地產(chǎn)長效機制，比如各地因城施策，加快戶籍改革進程、健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制，加快以環(huán)渤海地區(qū)、長江經(jīng)濟帶、珠三角城市群為代表的區(qū)域一體化的發(fā)展等。地方政府也已放緩或暫停高庫存地區(qū)土地供應。

對于如何去庫存，中國指數(shù)研究院建議，對于經(jīng)濟結構不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，促進經(jīng)濟轉型升級。

“未來，大城市發(fā)展將成為一種趨勢。在此過程中，小城市應圍繞區(qū)域中心城市，結合自身特點及資源稟賦優(yōu)勢，明確城市定位，加快建設與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展大潮中，抓住機遇，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉移，增強對外來人口的吸引力。”中國指數(shù)研究院相關分析師表示。

明確城市定位后，應進一步加快城市基礎設施建設，加強新城新區(qū)基礎設施建設以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎設施的建設力度，加大交通、購物、學校、醫(yī)院等資源的建設，提高城市的可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設商場、建設農(nóng)貿(mào)市場、增加醫(yī)療設施等與生活密切相關的基礎設施，提升城市的人口吸附能力。

熱點城市風險隱現(xiàn)

盡管目前部分熱點城市樓市存在一定的發(fā)展機遇，但也面臨土地資源緊缺，房價過快上漲，需求透支、產(chǎn)品同質化等帶來的風險，未來樓市健康有序發(fā)展仍需市場參與者謹慎對待。中國指數(shù)研究院指出，地方政府應明確城市定位，理性城市規(guī)劃布局，合理把控供地節(jié)奏，避免盲目開發(fā)新城。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)謹慎制定城市進入策略，提高產(chǎn)品品質，有序調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和推盤節(jié)奏，合理定價、積極營銷。

中國指數(shù)研究院分析師指出：“在京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的大背景下，保定、廊坊等河北省內(nèi)相關城市迎來城市經(jīng)濟發(fā)展提速、行政區(qū)劃調(diào)整、軌道交通完善、人口流入增加等機遇，但各地政府應保持頭腦清醒，理性制定城市規(guī)劃布局，避免盲目造城。”

目前部分熱點二線城市樓市需求較充足，但也面臨房價上漲快、政策刺激下需求透支導致后期需求增長乏力等問題。少數(shù)三四線城市，目前需求釋放主要受利好政策刺激影響且存在提前透支現(xiàn)象，隨著政策效應遞減，未來樓市需求有限。

中國指數(shù)研究院建議，房企應審時度勢，對于潛在風險較高的城市應謹慎進入；對于已經(jīng)布局的城市，企業(yè)應關注自身產(chǎn)品品質的提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。