保利地產(chǎn)執(zhí)行20%首付 開發(fā)商打響二三線去庫存戰(zhàn)

春江水暖鴨先知。春節(jié)前后，房地產(chǎn)寬松政策接連出臺，包括首付最低降至兩成、貸款利率下調(diào)等，部分先知先覺的開發(fā)商已聞風而動，率先搶跑市場。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，保利地產(chǎn)已在珠海、大連、長沙、鄭州、福建等地完成首付20%政策的項目落地，粵東地區(qū)的中山、東莞、汕尾等地正在積極溝通，有望本周內(nèi)執(zhí)行。

春節(jié)前，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，居民首次購買普通住房的商業(yè)貸款，最低可以做到20%首付。對開發(fā)商的項目銷售而言，20%首付顯然有利，而這同時需要獲得金融機構(gòu)的支持，保利地產(chǎn)的央企開發(fā)商身份也是頗為占優(yōu)。

目前，保利地產(chǎn)已攜手多家大型商業(yè)銀行及新興的小額貸款等金融機構(gòu)，在多個城市推進20%首付。據(jù)保利地產(chǎn)已落地新政的項目有關(guān)人士表示，本輪首付政策落地對于現(xiàn)場銷售有較大的刺激作用。而對于其他開發(fā)商而言，如何利用20%首付新政，促進其二三線城市的去化，也是一個急迫的問題。

保利地產(chǎn)破冰20%首付

2月2日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套房，首付款原則上最低比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。同時，二套房的首付款最低比例，也從40%降至30%。

2月17日，保利地產(chǎn)福建公司攜手建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行以及廣州保利小額貸款公司、北京天下貸等金融企業(yè)，率先在全面推行首付20%政策，“凡于保利福建旗下項目置業(yè)，只要滿足條件，均可以享受首付20%”。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，福建公司此次響應新政降低首付比例。一方面相關(guān)大型銀行認可保利地產(chǎn)央企背景與實力，認可其優(yōu)秀的企業(yè)運營能力以及優(yōu)越的資信能力。另一方面，保利地產(chǎn)入閩五年，先后在福州、廈門、莆田、泉州四地開發(fā)建設(shè)10個項目，已有深厚的市場基礎(chǔ)。

值得關(guān)注的是，借力金融公司，保利福建還將進一步突破10%首付。通過與一些新興的金融機構(gòu)合作，導入首付貸業(yè)務，可以讓購房者更靈活地處理資產(chǎn)配置，同時幫助其以20%甚至更低的首付比例購買保利相關(guān)物業(yè)。

廣州保利小額貸款股份有限公司福建區(qū)域總經(jīng)理文靈表示，他們將結(jié)合保利地產(chǎn)福建區(qū)域的各個項目，以及客戶的資信能力，針對部分客戶提供針對性的首付貸一攬子金融解決方案，最高可以為客戶提供首付部分的50%貸款。也就是說，在此方案下，客戶首付可以直接降到10%。

保利地產(chǎn)福建區(qū)域財務總監(jiān)陳志偉也表示，“為了讓更多的人享受到新政帶來的紅利，以及滿足部分高端優(yōu)質(zhì)客戶對資金流動性的要求與資產(chǎn)均衡配置的考慮，保利地產(chǎn)積極協(xié)調(diào)相關(guān)金融企業(yè)，引入首付貸業(yè)務。目前福建區(qū)域所有保利旗下的10個項目均可執(zhí)行20%首付新政。在導入首付貸業(yè)務后，甚至可以實現(xiàn)首付10%購房。”

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，由于銀行對貸款風險和客戶資質(zhì)的要求，以及開發(fā)商出于現(xiàn)金回籠的考慮，20%首付在落地過程中并不順利，現(xiàn)實中很難真正做到20%首付，而此次保利和金融機構(gòu)的合作，讓這一政策紅利變?yōu)榭赡?，也?a href="http://m.wqcgm.cn/sell/qita/" target="_blank">其他開發(fā)商提供了借鑒，業(yè)內(nèi)預計后續(xù)會有其他公司跟進。

二三線城市“去庫存”戰(zhàn)

2015年11月10日，國家主席習近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議，提出要化解房產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

此后，一連串房地產(chǎn)新政出臺，直至在非限購城市執(zhí)行20%首付政策，成為歷年來首付最低點。目前，全國僅剩北京、上海、深圳、廣州和三亞5個城市“限購”。這意味著，20%首付只能在二三線城市以及更小級別的城市中推行，這也使得這一政策更像是為房地產(chǎn)去庫存而來。

房貸利率也在為去庫存服務。2015年央行接連5次降息后，現(xiàn)在一年期的存款利率只有1.5%，5年期以上的貸款利率4.9%，5年期以上的公積金貸款利率僅3.25%，利率也已是歷史低點。

利率降至低點，首付也重回兩成。而同時，銀行對相關(guān)二套房貸的首付也調(diào)整至三成，且不需還清首次貸款。

截至目前，包括浙商銀行、招商銀行福建分行在內(nèi)的部分銀行機構(gòu)，隨即發(fā)布執(zhí)行新政通知；建設(shè)銀行、中國銀行、民生銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等，在個別省份也已“因地施政”。

其中，在福建、四川、長沙、杭州、重慶等省份和二線城市，多家銀行已陸續(xù)執(zhí)行“兩成首付”。而利率水平，還需根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等綜合考量。

目前，大多數(shù)開發(fā)商的戰(zhàn)略布局都已深入到眾多二三線城市，他們在這些地方無不面臨激烈的競爭，乃至生死存亡之戰(zhàn)。對于20%首付，多位開發(fā)商人士樂觀認為，金融政策的放寬為購房者提供了買房的切入良機，部分改善型與投資型客戶將重回市場，二三線城市的樓市將持續(xù)上揚。

但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，目前大多數(shù)銀行在大多數(shù)區(qū)域并未執(zhí)行20%首付。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體上，這一政策有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復蘇。但并未解決房地產(chǎn)需求的根本，對于購房者來說，貸款利率并未降低，降低首付帶來的是貸款壓力的增加（銀行風險定價相比2009年降低到7成，政策并未寬松）從市場現(xiàn)實看，政策實際刺激入市的購房者數(shù)量有限。

此外，目前市場高度分化，首付20%政策各地執(zhí)行力度不一，預計積極響應的主要是部分二線城市，三四線城市各銀行放貸謹慎。

目前房價漲幅居前的部分城市動向已經(jīng)引起當?shù)卣匾?。?a href="http://m.wqcgm.cn/city/nanjing/" target="_blank">南京從今年開始要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設(shè)限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式，在這種房價上漲過快的城市，商業(yè)銀行出于風險考慮，也不會積極推行20%首付。

因此兩成首付政策在當前的市場狀況下推出，主要還是為了二三線城市去庫存，并且也將有利于部分樓市發(fā)展健康的二三線城市去庫存。

張大偉指出，嚴重分化的市場格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，2016年部分二線城市將成為房地產(chǎn)市場熱點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。