春節(jié)樓市冷熱不均 北京連續(xù)8年零供應(yīng)

春節(jié)期間的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)此起彼伏近似于春運(yùn)的人口遷徙軌跡。長(zhǎng)期保持高成交價(jià)與成交量的一線城市并沒有相應(yīng)的喜慶氣氛，隨著人口天量轉(zhuǎn)移，這些城市的成交量也出現(xiàn)斷崖式下滑。而伴隨著人口的回歸，一些二三線城市則出現(xiàn)了房地產(chǎn)成交的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

2016年2月15日，來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在2016年春節(jié)期間被監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市的成交面積環(huán)比下降82.2%，繼上周繼續(xù)回落。監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交量全部環(huán)比下降；與2015年同期相比，本周30個(gè)代表城市成交量整體下降85.3%，30個(gè)城市均同比下降。

分城市來看，各線城市成交同環(huán)比均下降。環(huán)比來看，一二三線城市環(huán)比均有所回落，其中一線代表城市跌幅最為明顯，環(huán)比下降93.7%；同比來看，各線城市均有不同程度下降，一線代表城市下降幅度最為明顯，為95.4%。

一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者評(píng)論說，由于一線城市房?jī)r(jià)過于昂貴，一些祖籍外地的人口在春節(jié)返歸故居后會(huì)借春節(jié)樓市低迷的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)。

全國(guó)樓市冷熱不均

就在春節(jié)放假前的2月2日，新的房地產(chǎn)信貸政策突如其來。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布通知稱，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

在中國(guó)政府網(wǎng)的相關(guān)欄目中有對(duì)該政策的解讀稱，目前，我國(guó)處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間，新增城鎮(zhèn)人口將會(huì)帶來大量的住房需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的購(gòu)房潛在需求比較大。同時(shí)，隨著居民家庭收入的不斷提高，改善性住房需求也在不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。通過調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)的需要，重點(diǎn)服務(wù)農(nóng)民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩(wěn)增長(zhǎng)大局。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，春節(jié)前夕突然而至的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓歸鄉(xiāng)的一部分人有了更大購(gòu)房的“底氣”。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，成交量上漲的城市中，武漢漲幅約100%居首，韶關(guān)和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二三位。

以翻倍增長(zhǎng)的武漢為例，該市房管局的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間武漢新房銷量分別為：除夕35套，初一到初四36套，初五50套，初六61套，共計(jì)182套。有媒體對(duì)比近年武漢樓市在春節(jié)期間的成交量分別為：2012年21套，2013年89套，2014年54套。而2015年春節(jié)期間武漢的新房銷售僅有95套。武漢當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)分析認(rèn)為2016年春節(jié)的新房成交翻倍主要由于武漢返鄉(xiāng)置業(yè)者增多，拉高了春節(jié)期間樓市的成交。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)節(jié)后武漢樓市的成交量還將進(jìn)一步增大。

不過在原本熙攘的一線城市，人口的遷徙給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響也較為明顯。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，在周環(huán)比之下，一線代表城市跌幅最為明顯，環(huán)比下降93.7%。而同比看來，各線城市均有不同程度下降，一線代表城市下降幅度最為明顯，為95.4%。

一位匿名的港股內(nèi)房公司的武漢區(qū)域副總經(jīng)理告訴記者，相對(duì)于北京來說，武漢的房地產(chǎn)價(jià)格較低。在春節(jié)返鄉(xiāng)中一些在北京工作的人具備實(shí)際購(gòu)買能力。不管用于居住還是出租，房地產(chǎn)依然是國(guó)內(nèi)主要的投資產(chǎn)品。

春節(jié)假期北京8年零供應(yīng)

在成交量斷崖下滑的一線城市中，北京的市場(chǎng)情況或許最為典型。

在2月8日到14日的春節(jié)假期中，北京成交套數(shù)僅為27套，成交面積僅為0.38萬平方米。平均每套成交面積約為140平方米。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，成交斷崖的原因是由于北京等地在2015年中價(jià)格與成交量上漲迅猛，導(dǎo)致市場(chǎng)存量有限。在這種無房可賣的情況下很多開發(fā)商假期較長(zhǎng)，導(dǎo)致春節(jié)期間一線城市基本處于休假狀態(tài)。

一位央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，他們的春節(jié)假期將在農(nóng)歷元宵節(jié)之后結(jié)束。

在春節(jié)前的2月1日到7日的統(tǒng)計(jì)期中，中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示商品住宅（剔除保障性住房）僅成交383套共計(jì)6.01萬平方米，成交面積環(huán)比減少55.94%。這顯示市場(chǎng)整體成交明顯回落。

而在一級(jí)市場(chǎng)中，臨近春節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)于土地拍賣也“提不起情緒”。2016年2月3日，北京朝陽區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村1016-34、36、40、41地塊僅經(jīng)過一輪競(jìng)價(jià)即被中交綠城九龍倉聯(lián)合體以總價(jià)51.35億元、同時(shí)配建21100平方米公共租賃住房的條件拿下，近乎底價(jià)成交，溢價(jià)率2%。

而在歷史的統(tǒng)計(jì)口徑中，這也是北京第八年無新盤供應(yīng)的春節(jié)。從2月1日到14日均無新盤供應(yīng)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫撰文指出，春節(jié)的零開盤主要是基于季節(jié)性因素以及城市特性所導(dǎo)致。他說，北京在一定意義上更像一座“移民城市”，因此在春節(jié)這一特定時(shí)點(diǎn)，大量一代二代移民或是“北漂”紛紛離開北京，返鄉(xiāng)過年。在他看來，這種歸鄉(xiāng)遷徙也是一些三四線城市出現(xiàn)置業(yè)小高潮的原因。

而對(duì)于北京來說，需求的四散則使得樓市相對(duì)變得冷清，這也是歷年來春節(jié)期間北京樓市推盤少甚至連續(xù)零開盤的主要原因。

啟鑫認(rèn)為，除去普遍性因素，2016年春節(jié)“零開盤”現(xiàn)象也存在特殊性因素。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，北京最后一次春節(jié)期間開盤出現(xiàn)在2008年。當(dāng)時(shí)北京樓市單月開盤量多維持在40個(gè)左右，最高甚至出現(xiàn)一個(gè)月50多個(gè)（次）項(xiàng)目的開盤量，而近期樓市單月最高開盤量也僅在30個(gè)左右。他分析說，近年來尤其是限購(gòu)政策開始實(shí)施之后，北京樓市單月開盤量逐漸出現(xiàn)下降，一方面是受到限購(gòu)的制約一定時(shí)段內(nèi)的需求量減少，使得推盤量隨之減少。另一方面則是由于多年集中開發(fā)之后，住宅用地供應(yīng)逐漸稀缺，潛在供應(yīng)不足使得推盤節(jié)奏隨之放緩。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。