河南長垣去庫存調查：財政補貼激不起購房欲

猴年春節(jié)期間，一度比較冷清的河南省長垣新城多了些人氣，尤其是在商場，但是熱鬧背后依然遮掩不住大量空置的樓盤。起重機械和衛(wèi)生材料兩大產(chǎn)業(yè)，讓長垣縣成為河南最具經(jīng)濟活力的縣城，一度被譽為“豫北明珠”。然而，該縣近年來卻遭遇到發(fā)展中的煩惱：產(chǎn)業(yè)層次較低、結構欠合理的現(xiàn)狀日益凸顯。

高達上百萬平方米的房地產(chǎn)空置，成為長垣縣正在進行中的新型城鎮(zhèn)化建設的難言之隱。在地產(chǎn)業(yè)去庫存的背景下，長垣縣出臺了購房財政補貼政策，希望以此消化房地產(chǎn)大量空置。

長垣縣房屋均價在最近兩年呈下跌趨勢。從2015年房屋成交情況來看，長垣縣房價每平方米在3017元。多位房產(chǎn)中介告訴《中國經(jīng)營報》記者，二手房在實際交易中已經(jīng)跌破3000元/平方米，均價在2600元/平方米左右。此前，長垣縣均價在每平方米3200~3300元之間，個別小區(qū)房價一度超過4000元/平方米。

工業(yè)增長乏力三產(chǎn)待興

長垣縣距離鄭州120公里處，原本是一處相鄰黃河的1000平方公里左右的沖積平原，靠天吃飯的現(xiàn)實數(shù)百年來循環(huán)反復。過去30年間，長垣縣城誕生了中國最大的起重機械制造基地，以三分天下有其二的驕人成績享譽國內外；而各大醫(yī)院用的各種衛(wèi)生材料，也有一半來自長垣縣的許多鄉(xiāng)村工廠。

這些都是要靠業(yè)務員跑出去銷售，業(yè)務員經(jīng)濟讓長垣縣人腰包鼓起來。但是最近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中“成長煩惱”不期而遇。產(chǎn)品低端制約贏利空間，惡性競爭影響信譽品牌，過剩產(chǎn)能損害產(chǎn)業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)發(fā)展方式難以持續(xù)。國內經(jīng)濟放緩影響到起重行業(yè)出貨量，衛(wèi)材產(chǎn)品銷售也遭遇瓶頸。

長垣縣起重機械產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，已形成年產(chǎn)近10萬臺起重機的規(guī)模，160萬臺（套）起重機配件，100噸以下起重機銷量占全國市場份額的65%。

但是受制于全國基礎設施建設增速放緩和行業(yè)同質化惡性競爭雙重擠壓，起重之鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)展受到嚴重挑戰(zhàn)，許多小的起重機廠都面臨著虧損。在產(chǎn)品同質化嚴重的情況下，起重機廠家和業(yè)務員只能拼價格。

2012年，長垣起重裝備制造、衛(wèi)生材料及醫(yī)療器械兩大行業(yè)實現(xiàn)增加值56.4億元、11.9億元，分別增長16.3%、23.8%。雖然數(shù)字在上升，但是產(chǎn)品利潤率在下滑。

起重機業(yè)務經(jīng)理王政軍告訴記者，在外參加招投標會，發(fā)現(xiàn)參與招標的20多個人全是長垣人。行業(yè)利潤迅速下滑，許多小起重機廠都漸漸沒法生存。

長垣縣縣長武勝軍亦曾公開表示，缺乏重大項目、高新產(chǎn)業(yè)支撐，是長垣縣域經(jīng)濟發(fā)展中存在的困難和問題。

2013年2月20日長垣縣一次會議上，長垣縣財政局長馮國本提到，“我縣經(jīng)濟結構不合理、質量效益不高”，傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)稅收貢獻受制約，高成長性產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)稅收貢獻尚待提高，繼續(xù)強化房地產(chǎn)調控等因素，使得財政收支矛盾突出。

長垣寄望消滅低端產(chǎn)品，但又談何容易，大多數(shù)起重機廠原有的產(chǎn)能設備將無處安放，不得不苦苦掙扎在日益飽和的市場競爭中。即便整合成為少數(shù)幾家起重機廠家，仍然無法根治競爭激烈的問題。

改善產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)力第三產(chǎn)業(yè)，是長垣的兩個解決之道。不過在業(yè)內人士看來，長垣縣整體轉型升級遲緩了數(shù)年。打造廚鄉(xiāng)品牌、做大烹飪業(yè)，成為長垣第三產(chǎn)業(yè)的突破口。

長垣至少有3.5萬名專業(yè)廚師在全國各地大小飯店的后廚制作美食佳肴，每年實現(xiàn)勞務收入10億元以上。但是化分到每個廚師身上，只是一種尋常的職業(yè)收入。將“廚鄉(xiāng)勞務經(jīng)濟”轉化成縣域經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過做強餐飲業(yè)來提升現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)值和在經(jīng)濟中的比重，仍然只是一種愿景。

“穩(wěn)增長與調結構、促轉型之間的矛盾依然突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高，工業(yè)轉型升級步伐不快，新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)對全縣經(jīng)濟的主導拉動作用還不明顯。”長垣縣縣長武勝軍在2015政府工作報告中稱。

數(shù)據(jù)顯示，長垣縣投資增速已經(jīng)開始下滑?！吨袊?jīng)營報》記者獲得的一份材料顯示，長垣縣2014年全年城鎮(zhèn)投資新開工項目計劃總投資291.7億元，同比下降18.3%。其中房地產(chǎn)業(yè)投資額39.2億元，增速相比前一年下滑25%。

地產(chǎn)滯銷空置80多萬平方米

長垣縣城環(huán)境優(yōu)美，富有生活氣息，這里的消費水平超過河南省會鄭州。但是在偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)，教育、衛(wèi)生、交通等公共基礎設施卻仍然不夠完善。

長垣把錢更多地花在了“產(chǎn)城融合區(qū)建設”上，“城市供水管網(wǎng)56公里、燃氣管網(wǎng)43公里”——諸如這樣的基礎設施建設。數(shù)字顯示，最近幾年長垣累計花在道路、電力、信息、供水、排水、排氣、污水和垃圾治理上的錢達到170億元。

雖然工業(yè)經(jīng)濟萎靡，但長垣縣綜合實力仍然在快速攀升。在“十一五”期間，年均增長速度約20%。公共財政預算收入突破8億元，增長26.7%，稅收收入比重居10個省直管試點縣第一位。

城區(qū)面積由1997年的8.4平方公里增加到現(xiàn)在的近20平方公里，城區(qū)規(guī)劃控制區(qū)面積達115平方公里。而在這些增加的城區(qū)，幾乎全部由房地產(chǎn)項目組成。

《中國經(jīng)營報》記者獲取到的一份數(shù)據(jù)顯示，2013年，長垣縣政府性基金收入預算安排5.45億元，其中僅土地出讓金一項，就占據(jù)了5億元。

20年前，長垣的發(fā)展方向是向東，許多人紛紛選擇在城東置業(yè)；10年前，縣政府大樓在城西邊落建，引領了10年來城市向西的發(fā)展?，F(xiàn)在，長垣將毗鄰城區(qū)的張占鄉(xiāng)作為未來縣城的中心區(qū)域?！吨袊?jīng)營報》記者注意到，一個個高端樓盤項目的公示牌，矗立在綠油油的麥地旁。許多建成的樓盤，處于滯銷狀態(tài)。

房地產(chǎn)引領城市發(fā)展模式似乎走到了盡頭。

一家中介機構提供的數(shù)字顯示，2015年5月份該機構有660條房屋出售信息，但是求購的信息在過去的兩年內也不過50條。

天瑞房產(chǎn)中介王曉梅告訴記者，她做房屋中介，2012年每月能成交3至5套，但到了2013年就開始走下坡路，每月頂多賣1套。另一個中介王馨告訴記者，去年上半年幾乎沒有成交，到下半年才賣出去五六套，但大多都是房主按照合同價或降價出售。

“我們長垣房價也不知道是怎么了，房子都沒有人買。”王馨說。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年長垣縣全年開工建設面積128萬平方米，但住宅竣工面積僅有20.9萬平方米，同比下降38.3%。商品房銷售面積75.1萬平方米，同比下降22.6%。

2015年政府工作報告顯示，長垣縣新開工商住房面積110萬平方米——這超出了當年房屋實際銷量的兩倍。但城建局一位工作人員告訴記者，實際上這是之前房屋擠壓數(shù)字的累積，2015年全縣僅有一個新建項目。

官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，長垣全縣共完成商品房合同備案4378戶，備案面積65.39萬平方米，同比下降28.7%。從備案金額19.73億元來看，相比前一年同比下降7%。

長垣縣政府在猴年春節(jié)前做了一次統(tǒng)計，全縣房屋空置高達80多萬平方米。低迷的房地產(chǎn)市場讓政府坐不住了。2015年國慶節(jié)后，長垣縣政府發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》。這份試行的政府文件顯示：凡是購買新建商品住房，憑備案的購房合同、契稅證明，均可申請獲得財政購房補貼，其中，自本文印發(fā)之日起至2016年購房面積144平方米以下，可申請獲得財政補貼100元/平方米；2017年購買的，財政補貼降低至50元/平方米。補貼資金由縣財政局核撥，縣房管中心負責審核辦理并發(fā)放。

這份文件一度出現(xiàn)在長垣縣政府官網(wǎng)上，但是隨后網(wǎng)站改版，這份文件又神秘消失。一位知情人士告訴記者，財政補貼確實在實施，不過購房意愿仍然不盡如人意，猴年春節(jié)前，房管部門僅收到十多份補貼申請。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。