去庫存下一招：鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房或全國鋪開

按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門上周五聯(lián)合發(fā)布的通知，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整的方案將于今日起執(zhí)行，該調(diào)整方向主要是向鼓勵(lì)購房端傾斜。

樓市去庫存是今年五大重點(diǎn)任務(wù)之一，春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會(huì)已聯(lián)合發(fā)文降低非限購城市的首付比例，2月便已打出兩記重拳，還有后招么？

多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的專家均表示，針對三四線城市這樣整體房價(jià)不高而庫存偏多的城市，如何利用戶籍以及補(bǔ)貼等鼓勵(lì)制度吸引農(nóng)民進(jìn)城購房將是重點(diǎn)。

連出兩拳政策面傾斜非一線城市

春節(jié)前，人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對非限購城市房貸首付比例進(jìn)行了下調(diào)。

這一新規(guī)在節(jié)后開始落地，天津、廈門等二線城市也在積極落地此項(xiàng)政策。

中國銀行天津分行人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，收入水平和個(gè)人征信記錄良好的市民可獲得首套房貸款最低首付款兩成、二套房首付款三成的優(yōu)惠。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士算賬，按銀行首付20%，利率為4.9%，如果買一套100萬的房子，首付20萬，貸款80萬，月供為5235.55元。如果首付比例為25%，利率4.9%，那么首付25萬，貸款75萬，月供為4908.33元。

在這個(gè)比例下，首付為20%時(shí)比首付比例為25%時(shí)月供要多還327.22元。中國銀行天津分行人士表示，對很多年輕人來說，相比一下多支出5萬元，購房者還是更喜歡20%首付，每月房貸增加300多塊，并不是一個(gè)太大負(fù)擔(dān)。

節(jié)后復(fù)工首周，三部委又在購房交易環(huán)節(jié)稅收上發(fā)“紅包”。

根據(jù)財(cái)政部等三部委新規(guī)，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅

另外，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。

同策咨詢報(bào)告稱，從本次契稅新政與330新政兩個(gè)政策的疊加市場效果來看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。

眉山經(jīng)驗(yàn)農(nóng)民進(jìn)城購房占比逾六成

去庫存殲滅戰(zhàn)現(xiàn)在只是一個(gè)開始，下一步棋該向何處下？住建部高官的行蹤或是一個(gè)線索。

2月1日，住建部副部長陸克華、房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇帶隊(duì)的調(diào)研組一行，前往四川眉山市進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研的主題為，“引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城入鎮(zhèn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

有媒體報(bào)道稱，陸克華在座談會(huì)上表示，在積極鼓勵(lì)農(nóng)村居民進(jìn)城入鎮(zhèn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的工作上，眉山認(rèn)識(shí)高、做法好，作出了眉山成績、創(chuàng)造了眉山經(jīng)驗(yàn)，值得充分肯定。

根據(jù)眉山市的有關(guān)政策，符合購房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策的農(nóng)村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購房的，由財(cái)政部門給予300元/平方米補(bǔ)貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購房的，給予200元/平方米補(bǔ)貼。

去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

眉山做法的確值得關(guān)注，2015年5~12月，眉山全市商品住宅銷售面積294.5萬平方米，同比增長64.26%。農(nóng)民進(jìn)城購房（購買商品住宅）201.14萬平方米，占比高達(dá)68.3%。

同時(shí)，眉山將農(nóng)民工市民化與樓市去庫存靈活結(jié)合在了一起，該市規(guī)定：在中心城區(qū)購房戶籍暫未遷出農(nóng)村的，其農(nóng)村居民權(quán)益不變。凡進(jìn)城購房的農(nóng)村居民，其子女入學(xué)一律享受城鎮(zhèn)居民子女入學(xué)待遇。進(jìn)城落戶農(nóng)村居民可自主選擇農(nóng)村居民養(yǎng)老保險(xiǎn)、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)等。

農(nóng)民進(jìn)城購房落戶，不僅有效推進(jìn)了商品房去庫存工作，而且加快了當(dāng)?shù)赝七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2015年11月，眉山市被列為第二批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房有望全國化鋪開，對于一些庫存較嚴(yán)重的城市在實(shí)施力度上可能會(huì)更大一些。

中財(cái)辦副主任楊偉民表示，現(xiàn)在有一些政策、規(guī)劃、方案，列了一些問題，但是主要問題沒有搞清楚。搞清楚問題，更重要的是找到產(chǎn)生問題的原因，找到病根，才能真正解決問題。

“比如說農(nóng)民工市民化、農(nóng)民工戶籍制度改革反映比較平淡，究竟原因是什么？是基于上學(xué)、農(nóng)地等問題。”楊偉民說。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房有望全國化鋪開

根據(jù)眉山市的有關(guān)政策，符合購房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策的農(nóng)村居民在2015年5月1日~2015年7月31日購房的，由財(cái)政部門給予300元/平方米補(bǔ)貼；在2015年8月1日~2015年12月31日購房的，給予200元/平方米補(bǔ)貼。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房有望全國化鋪開。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。