金融與財稅政策齊上陣 樓市刺激效果待觀察

當(dāng)“首付降至20%”遇上“契稅減半、營業(yè)稅減免”，2016年開年的中國樓市也由此受到一番“樓市政策再度遭遇真愛”的調(diào)侃。無論市場分析人士還是購房人，似乎都已按捺不住內(nèi)心對樓市火爆再度襲來的期許。

接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的專家認(rèn)為，從2015年貫穿全年的降準(zhǔn)降息，到2016年2月下調(diào)首付比例至20%，再到針對契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，國家對樓市政策調(diào)整可謂貨幣、金融政策與財稅政策齊上陣，其目的就是要鼓勵百姓購房，加大對樓市去庫存的政策支持。但對于新政未來的效果和預(yù)期，以及是否會促成樓市迎來新一輪火爆景象，專家提醒稱“刺激效果仍有待觀察”。

市場：看待新政“組合拳”現(xiàn)分化

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(下稱“《通知》一”)，《通知》規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

就在“首付降至20%”引來輿論高度關(guān)注之余，2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱“《通知》二”)，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅征收作出優(yōu)惠調(diào)整。其中，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，維持原有政策，即仍減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，則一律改為減按1.5%的稅率征收契稅，這比起之前將另分90—140平方米普通住宅按1.5%稅率征收，非普通住宅按3%稅率征收，以及140平方米以上按3%稅率征收劃分標(biāo)準(zhǔn)，變得更加簡潔，且稅率優(yōu)惠調(diào)整巨大。在購買第二套改善性住房方面，新政也調(diào)整為面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。營業(yè)稅方面，新政明確將對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

盡管新政力度看似不小，但市場對此似乎多了一些理性。在京工作逾8年的公司白領(lǐng)小孫，已經(jīng)擁有一處北京自主房產(chǎn)，但他仍打算為其尚在外地的父母在北京或者周邊地區(qū)新購一套住房。他認(rèn)為，目前的時間節(jié)點對他而言正是出手的好機會。他告訴本報記者，原本打算在北京周邊的燕郊、香河、固安等地購買一套一百平方米、總價一百萬元左右的兩居室，按照首付比例下調(diào)新政，首付款就能省下5萬元左右。

據(jù)本報記者隨機走訪多名有購房意愿的購房人了解，其普遍樂見新政打出的“組合拳”，但這仍然不是影響其出手的決定因素，相比而言，諸如經(jīng)濟(jì)形勢不好，房價或繼續(xù)下探的擔(dān)憂成為首要考慮因素，觀望氛圍可謂濃厚，且這一點對于在二三線城市，甚至三四線城市有購房意愿的購房人而言，更加明顯。

另據(jù)一位有著在北京多個樓盤銷售經(jīng)驗的房產(chǎn)銷售趙經(jīng)理告訴本報記者，類似首付下調(diào)、契稅降低等政策更多地針對剛需強烈的購房人，比如確實可能因為數(shù)萬元影響購房大計的人，而對于多數(shù)持幣待購者而言，幾萬元的優(yōu)惠幅度吸引力恐怕不大。她說，“北上廣深等一線城市并不享受二套改善購房的契稅優(yōu)惠和營業(yè)稅減免政策，證明一線城市樓市上升空間依舊巨大，不需要此類刺激政策。”

專家：應(yīng)審慎看待刺激政策預(yù)期效果

對于此次有關(guān)部門選在2016年春節(jié)前后先后出臺有關(guān)降低商貸首付比例以及契稅、營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時表示，其用意十分明顯，就是要在2016年早期盡快對外釋放樓市政策更趨寬松的信號。他強調(diào)，應(yīng)該引起注意的是，此次樓市新政一改以往全面翻轉(zhuǎn)式的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而選擇逐步釋放政策紅利的方式，傳遞出了決策層希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖，但力度上采取了逐步釋放的軌跡，很明顯，這次政策的主要目的就是要更多地促進(jìn)改善性需求的釋放。

顧云昌說，新政對購買二套改善性住房的購房者，將其貸款首付比例從40%降到30%，降幅達(dá)10個百分點；而首套房則從25%降到20%，降幅為5個百分點。此外，包括契稅和營業(yè)稅在內(nèi)的財稅優(yōu)惠政策實際上意在放開140平方米以上的大戶型交易，將契稅稅率由原來的3%降到了1.5%，對于大戶型的改善需求釋放而言，一定能夠帶來不錯的效果。

在顧云昌看來，回看2015年的樓市政策軌跡，顯然單純依靠降準(zhǔn)降息等貨幣政策不足以實現(xiàn)對樓市的刺激。他說，從2015年貫穿全年的降準(zhǔn)降息，到2016年2月下調(diào)首付比例至20%，再到針對契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，國家對樓市政策調(diào)整可謂貨幣金融政策與財稅政策齊上陣，目的就是要鼓勵百姓購房，加大對樓市去庫存的政策支持。

那么，對于新政能否成為市場上乃至部分購房人所持“中國樓市或再迎強心劑”的觀點，顧云昌認(rèn)為，對于新政未來的效果和預(yù)期，以及是否會對樓市帶來新一輪火爆景象，他提醒，“刺激效果仍有待觀察。”

實際上，對2016年樓市新政的出臺，持審慎態(tài)度的學(xué)者不在少數(shù)。東北財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院副院長、中國稅務(wù)學(xué)會理事吳旭東在接受本報記者采訪時表示，新政通過降低交易環(huán)節(jié)的稅率達(dá)到降低購買成本的目的，看上去是會有很大效果，但實際而言有必要客觀看待。

吳旭東認(rèn)為，雖然新政區(qū)分了高庫存的不限購城市以及北、上、廣、深等一線城市，且一致意愿是促進(jìn)購房行為。但真正決定居民是否有購房意愿的是需求本身。在吳旭東看來，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)需求存在不足，“想要實現(xiàn)促進(jìn)購房需求釋放的目的，僅僅依靠財稅政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”

吳旭東強調(diào)，我國房地產(chǎn)市場的問題在于，政策層面尚未真正形成綜合推進(jìn)的局面。他認(rèn)為，要看到當(dāng)前住房市場需求的釋放和供給并未形成有效對接，即所謂供給大、需求小，“要從根本上解決需求的問題，同時結(jié)合供給側(cè)改革的綜合要求，將房產(chǎn)庫存對接到有效需求上來。”

而對于該如何促成綜合推進(jìn)局面的形成，吳旭東認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)將土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、銷售、保有、贈與等聯(lián)系起來，其中，在財稅政策方面，需要統(tǒng)籌考慮，如除在短期的交易環(huán)節(jié)實施稅收優(yōu)惠的同時，也應(yīng)重點對保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收加以推進(jìn)和落實。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。