樓市紅利催熱次中心板塊二手房 剛改群體得實惠

相比于去年的“3·30”新政，今年樓市的開年大戲似乎來得愈發(fā)早了一些，農歷新年未到，央行就宣布在非限購城市將最低首付款下調至25%；而假期剛剛結束后，契稅降低的利好又接踵而至，政策疊加效應下，二手房升溫明顯，而打算置業(yè)城區(qū)的剛改族，則成了最為受益的群體。與黃金節(jié)點的中心城區(qū)相比，天津市區(qū)還有許多處于爆發(fā)前夜的價值洼地，雖然略顯沉寂，但從某種程度上講，這些板塊也聚集著樓市升值的巨大能量，發(fā)展?jié)摿蛟S更具“想象空間”。

新靴漸落地剛改群體得實惠

央行、銀監(jiān)會2日發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，要求在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

春節(jié)過后，據(jù)悉本市部分銀行已開始執(zhí)行二手房貸款新政：名下無按揭貸款記錄的，按首次購房執(zhí)行，首付2成，利率最低85折；名下有按揭貸款的，首付3成，其中，按揭貸款已結清的，按首套利率執(zhí)行，最低85折；按揭貸款未結清的，按照二套貸款利率執(zhí)行，即最低基準的1.1倍。

新靴逐漸落地后，剛需及改善型購房者成為最為受益的人群。入市門檻的降低令不少購房者的一次性支付成本減輕了不少，原本只夠得上環(huán)城區(qū)域的，現(xiàn)在使使勁兒或許也能擠進市內六區(qū)了。家住太陽城的楊女士想給父母在附近也買一套住房，但因為手頭現(xiàn)金有限，且名下有了一套貸款未清的房產，所以一直未拿定主意，但新政執(zhí)行后，二套房首付降至三成，也就是說100萬的房子首付一下子少了10萬元，因此，春節(jié)過后，楊女士又開始為了買房的事重新奔波了起來。

利好刺激城區(qū)二手房持續(xù)活躍

根據(jù)天津中原二級市場策略中心統(tǒng)計顯示，1月，我市存量房成交面積市內六區(qū)占比41%，環(huán)城四區(qū)占比23%，濱海新區(qū)占比19%，遠郊區(qū)縣占比17%。由此可見，市內六區(qū)在二手房市場中占據(jù)著不可撼動的“主力軍”角色。春節(jié)小長假期間，天津市內六區(qū)二手房成交占到了全市一半以上。不難看出，在首付“新降”后的首周，盡管適逢傳統(tǒng)節(jié)慶的交易淡季，但是，二手房市場對于新政的反饋顯然更為快速，市區(qū)的二手房成交量幾乎達到新房成交量的四倍。而契稅的下調更是直接刺激了二手房市場的加速升溫。

我愛我家南開區(qū)咸陽路店經理李波介紹，與去年年末相比，目前板塊內二手房成交整體呈現(xiàn)出房源供應充足、成交日益活躍的趨勢，一些老社區(qū)的成交均價基本在14000至15000元/平方米，10年之內的新小區(qū)均價約在20000元/平方米以上，由于該片區(qū)的產品戶型較小，所以兩室的總價也就在100萬左右，雖然距離新興的中北鎮(zhèn)板塊車程不遠，但是其新房價格不低，且戶型較大，所以總價算下來也是一筆不小的房款，最主要的原因是，板塊隸屬南開區(qū)，對于有著市區(qū)情結的購房者來說，這一片區(qū)內二手房的吸引力顯然更為巨大。

“除了學區(qū)房這種特殊產品，市區(qū)的二手房與新房相比，價格優(yōu)勢還是很明顯的，對于大多數(shù)剛改群體而言，市中心的房價著實有些高不可攀，”河東區(qū)盛世嘉園附近某中介門店置業(yè)顧問告訴記者，“近一段時間以來，周邊的成交主力還是以兩室戶型居多，幾乎占到了六七成左右，還有一部分是面積較大的一室戶型，相比較而言，三室戶型的關注度與去年相比有了小幅減弱，80萬至120萬左右的掛牌房源的問詢比例最高，也是最為緊俏熱銷的產品類型。”有專家預測，隨著政策利好刺激的逐漸顯現(xiàn)，2016年，中心城區(qū)的二手房將持續(xù)保持活躍。

“次中心區(qū)”價值洼地板塊升溫

縱覽2015年津城二手房各個區(qū)縣的成交情況，四成以上依舊來源于中心城區(qū)，大部分購房者依舊青睞中心城區(qū)，但由于中心城區(qū)房源價格較高，使得許多剛需客戶望而卻步，不得不選擇總價較低的“次中心區(qū)域”置業(yè)，2016年，樓市紅利不斷加碼的預估下，次中心城區(qū)有望成為剛改群體的置業(yè)熱門板塊。

我愛我家市場研究中心認為，中心城區(qū)二手房的價格不斷上漲使得許多經濟實力有限的剛需購房者不得不將目光轉移到外環(huán)以內，緊鄰快速路的次中心區(qū)域置業(yè)，如：河東萬達、南開嘉陵道、河北寧園等片區(qū)，另一方面，由于近年來次中心區(qū)域的熱點商圈逐漸崛起，生活配套日益完善，加之軌道交通編織成網，多條地鐵線路地建設拉近了次中心區(qū)域與中心城區(qū)的距離，居住在地鐵周邊的人群可以更加方便、快捷地到達目的地，這就為次中心地區(qū)的區(qū)域價值增添色彩。

記者通過調查發(fā)現(xiàn)，目前本市市內六區(qū)中不乏一些價值洼地板塊，比如紅橋區(qū)水木天成板塊，均價在15000元/平方米左右，兩室戶型基本集中在70至100平方米之間，板塊內的小區(qū)房齡相對較新，生活配套豐富；華苑板塊屬于南開區(qū)較為高端的片區(qū)，產品類型多樣，既有天華里、日華里這樣的老牌社區(qū)，也有像陽光100這樣的涉外公寓，兩室戶型跨度較大，從60多平方米到130多平方米不等，均價多不超過20000元/平方米，所以對于年輕置業(yè)者來說很具吸引力；河西區(qū)的小海地板塊內有許多房齡較新的高端社區(qū)，且兩室戶型主要為70、80平方米左右，均價近幾年漲幅不多，所以對于青睞市區(qū)的購房者來說也頗具一定的吸引力；還有河北區(qū)的江都路、月牙河板塊，雖然房齡不具優(yōu)勢且產品戶型較小，但是由于交通十分便利、配套成熟且單價較低所以特別受到中老年置業(yè)者的歡迎。

專業(yè)人士表示，類似的次中心城區(qū)價值洼地板塊通常有著一些共同的特點，如地點仍然屬于市內六區(qū)、地理位置并沒有在外環(huán)線以外、片區(qū)的居住氛圍高、小區(qū)普遍為房齡15-20年的老房源居多，但是戶型小、總價低，可以滿足剛需首次置業(yè)購房者前期資金壓力大、購房預算緊張，但是同時又可以居住在市內六區(qū)、交通購物便利片區(qū)的需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。