四川將推廣“眉山經(jīng)驗” 對農(nóng)民進城購房現(xiàn)金補貼

全國人大代表、四川省住建廳廳長何?。核拇▽⑼茝V“眉山經(jīng)驗”，對農(nóng)民進城購房現(xiàn)金補貼。

如何解決房地產(chǎn)“去庫存”的問題？很多政府官員和經(jīng)濟學家開出的“藥方”是新型城鎮(zhèn)化。

在今年的政府工作報告中，“深入推進新型城鎮(zhèn)化”與“去庫存”均被列為今年全國重點工作。

全國人大代表、四川省住建廳廳長何健接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時表示，四川省眉山市對農(nóng)民購房進行補貼的方式，有效促進了當?shù)貥鞘腥齑?，同時也加快了城鎮(zhèn)化的進度。目前，眉山的探索不僅獲得了住建部的肯定，四川省在今年亦面向除成都市外的所有地區(qū)推廣“眉山經(jīng)驗”。

新增城市居民是房地產(chǎn)消費主力

《21世紀》：為什么說農(nóng)民工群體有可能成為四川未來房地產(chǎn)市場消費的主力？

何?。何覀冋{(diào)查發(fā)現(xiàn)，四川的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展后，購房主力已經(jīng)發(fā)生巨大變化，原有城市居民中，富裕家庭已經(jīng)購買多套住房，而城市中的低收入群體則通過舊城改造解決住房問題，四川省城市人口的人均住房面積達到了36平方米。

同時，我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在城市的農(nóng)民工，購買了住房或者租了成套住房的人群僅占調(diào)查群體的20%，這意味著還有80%的農(nóng)民工過著群居生活，在一些農(nóng)民工聚集區(qū)，一套50平方米的住房住了20-30人比比皆是。

所以我們認為，下一步房地產(chǎn)市場的契機在新增城市居民中。而需要注意的是，四川省只有攀枝花和成都是人口凈流入，其他地方全部是人口凈流出。因此不可能靠外來人口解決去庫存和城鎮(zhèn)化問題。

《21世紀》：作為過去的勞務輸出大省，最近幾年四川省卻持續(xù)出現(xiàn)農(nóng)民工回流的現(xiàn)象。在此背景下，就業(yè)問題是否成為了阻礙農(nóng)民工進城的主要問題？

何?。何覀冊詾檗r(nóng)民工進入城市的主要問題是就業(yè)難。但調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，就業(yè)難主要存在于大學生群體，這和四川省的產(chǎn)業(yè)結構有關系，農(nóng)民工的就業(yè)并不難。

我們經(jīng)過抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)成都市、涼山州、阿壩州，年輕人居住在農(nóng)村的比例，大大高于其他地方。這是因為，成都市周邊由于農(nóng)村相對富裕，農(nóng)村人口流出的比例較低。而四川省的兩個少數(shù)民族地區(qū)，則因為交通等方面因素，限制了農(nóng)村人口的流出。

在四川省其他市州的貧窮地區(qū)，農(nóng)村有五分之四的人口都進入城市，空心化最嚴重是四川東北，基本上60歲以上的人都沒有，長期都在城市生活。留在農(nóng)村干農(nóng)活的基本上是60歲以上老人。

于是從2013年開始，四川省在眉山市試推行農(nóng)民購房補貼政策。需要說明的是，四川此舉的初衷，并非是為了樓市去庫存，而是為了解決農(nóng)民工的住房問題。

去庫存效果明顯

《21世紀》：能否請您詳細談談眉山模式？

何?。?ldquo;眉山模式”的主要做法是：農(nóng)民進城買房每平米政府補貼200，企業(yè)補貼200元，安裝水電氣還要補貼100，當?shù)氐姆績r約4000多，若買套100平米的房子，總價40萬，首付20%，加上若干補助，首付還不到5萬元。

在農(nóng)民獲益的同時，政府看似拿出了真金白銀進行補貼，但事實上政府是有錢賺的，賣一套房，政府都將獲得稅收和土地收入。對于開發(fā)商而言，則可以加快去庫存的速度，因此是三贏的結果。

《21世紀》：能否請您談談，這一模式對當?shù)厝齑嬗惺裁礃拥膸椭?/p>

何健：2015年“購房補貼”政策實施后的5月至12月，全市商品房成交41662套，同比增長56.9％；成交面積338.5萬平方米，同比增長59.1%；成交金額151.3億元，同比增長59%。其中，農(nóng)民進城購房占比68.3%。

同時，農(nóng)民進城購房也明顯地推動了眉山市樓市“去庫存”。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月底，全市商品房存量640萬平方米，可售周期為21個月；到12月底化解動態(tài)存量20％，動態(tài)存量下降到510萬平方米，可售周期縮短為14.6個月。

今年春節(jié)后，住建部在眉山開會，有100多個城市的一把手參會。住建部主要領導對眉山模式予以了肯定。事實上，如今，眉山的購房主體基本上都是農(nóng)民。

《21世紀》：為什么這個模式可以在眉山取得成功？

何?。褐饕蚴敲忌绞撬拇ㄊ趧蛰敵龃笫?，全市有350萬人口，常年外出務工人員110萬。據(jù)眉山市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年，眉山市農(nóng)村居民人均可支配收入12756元，較上年增長9.8%，農(nóng)戶平均可支配收入4萬元。而且當前眉山市正處于新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化“雙加速”時期，大量農(nóng)民正趨于市民化。

建議信貸政策支持

《21世紀》：眉山去庫存如何與當?shù)剞r(nóng)民工市民化掛鉤？

何健：該市規(guī)定：在中心城區(qū)購房戶籍暫未遷出農(nóng)村的，其農(nóng)村居民權益不變。凡進城購房的農(nóng)村居民，其子女入學一律享受城鎮(zhèn)居民子女入學待遇。進城落戶農(nóng)村居民可自主選擇農(nóng)村居民養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險和城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險等。

農(nóng)民進城購房落戶，不僅有效推進了商品房去庫存工作，而且加快了當?shù)赝七M新型城鎮(zhèn)化建設。2015年11月，眉山市被列為第二批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點城市。

《21世紀》：農(nóng)民工貸款存在的問題是，學歷低、收入不穩(wěn)定，部分農(nóng)民工未繳過社保，更沒有征信記錄，這會不會影響銀行對農(nóng)民工購房貸款放貸的進程？

何?。耗壳埃忌降闹修r(nóng)工建四大行都提供農(nóng)民工住房貸款，外界一度擔心農(nóng)民住房貸款的呆壞賬率，但實行到目前，農(nóng)民工的呆壞賬率才0.04%，而城市居民達到0.09%。同時，農(nóng)民工的還款方式更加靈活，可以一個月、一季度或者一年還一次。這是和農(nóng)民工的工資獲取方式有關系。

2015年底，眉山還縮減了貸款流程，原來需要農(nóng)民工所在村提供證明，但目前僅需要農(nóng)民工自證。

《21世紀》：眉山模式今年將在四川省推廣，下一步我們的工作重心在哪里？

何健：今年我們將在全省除成都外的地區(qū)推廣眉山模式。下一步的工作，我建議國家要進行頂層設計，把農(nóng)民工作為購房的特殊群體，在信貸政策予以支持，利用國家信譽籌措貸款，承擔四川農(nóng)民工的專項貸款。

而四川也在研究成立農(nóng)民工購房貸款保險公司的問題，對農(nóng)民工的住房貸款進行擔保，從而真正解決農(nóng)民工進城購房難的問題。

《21世紀》：為什么四川省沒有在成都市實施這一政策？

何?。撼啥际幸刂迫丝谝?guī)模，成都市的戶籍人口約1000萬，但常駐人口有1600多萬。如果成都再擴大，將產(chǎn)生虹吸效益，不利于周邊城市經(jīng)濟發(fā)展。此外，成都市的外來人口的積分落戶政策仍在制定過程中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。