房?jī)r(jià)連漲四個(gè)月 專家：房?jī)r(jià)增幅還將擴(kuò)大

9月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2015年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，顯示70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。易居研究院昨日接受羊城晚報(bào)記者的采訪，對(duì)深圳房?jī)r(jià)同比增幅31.8%、環(huán)比增幅5.2%的現(xiàn)象作了解讀，認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。“隨著越來越多的城市加入漲價(jià)大軍，可以預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)增幅將繼續(xù)擴(kuò)大，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)在9月份出現(xiàn)”。

　　現(xiàn)狀

　　房?jī)r(jià)連漲四個(gè)月

　　易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，計(jì)算得知，2015年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.2%，相比7月份0.2%的增幅基本持平。70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。6月份增幅擴(kuò)大，7月份受淡季因素影響增幅持平，8月份總體上也維持持平態(tài)勢(shì)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)在連跌12個(gè)月后，于今年5月份首次翻紅。而在6-8月份繼續(xù)延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，雖然受季節(jié)因素影響，房?jī)r(jià)增幅并沒有擴(kuò)大，而是和7月份持平。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著越來越多城市加入漲價(jià)大軍，可以預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)增幅將繼續(xù)擴(kuò)大，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)在9月份出現(xiàn)。

　　分析

　　一線城市“領(lǐng)頭羊”

　　令人側(cè)目的是，8月份，70個(gè)城市中，深圳以高達(dá)31.8%的同比增幅排行中位居首位。羊城晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。2015年1-8月份繼續(xù)上漲，扮演房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。

　　“深圳房?jī)r(jià)之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。”嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳目前面臨供應(yīng)乏力的尷尬，去庫(kù)存周期比較小，8月份一手住宅庫(kù)存去化周期僅為5.7個(gè)月。當(dāng)然前幾個(gè)月深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)洶洶，8月份增幅略有收窄也是正常的調(diào)整，符合預(yù)期。“但需要警惕的是，對(duì)比同類城市，深圳房?jī)r(jià)依然偏高”。

　　羊城晚報(bào)記者注意到，今年3月份，70個(gè)城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房?jī)r(jià)都已跌回一年之前。到了4月份，深圳房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)同比上升。5月份態(tài)勢(shì)基本一致。6月份上海加入同比正增長(zhǎng)的城市行列。7月份北京加入。8月，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)增幅排序?yàn)樯钲?.2%、上海1.6%、北京1.3%、廣州0.9%。

　　一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的原因，從易居研究院的庫(kù)存報(bào)告可以得到答案：一線城市已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，一線城市8月份一手住宅存銷比為9.9個(gè)月，反映了一線城市去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

　　擔(dān)憂

　　房?jī)r(jià)過熱需警惕

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在今年6月份全國(guó)房?jī)r(jià)走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。而8月份繼續(xù)停留在“合理”區(qū)間，說明次佳購(gòu)房窗口期依然存在。隨著傳統(tǒng)金九銀十時(shí)期的到來，房?jī)r(jià)增幅或有擴(kuò)大的可能。因此大城市依然需警惕房?jī)r(jià)過熱風(fēng)險(xiǎn)。尤其是豪宅紛紛趁“金九銀十”入市或提升房?jī)r(jià)。

　　以廣州為例，羊城晚報(bào)記者了解到，“金九銀十”期間，就有多個(gè)豪宅、大平層項(xiàng)目加入到搶客行列。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上周末共有6個(gè)樓盤開盤或推新，其中特別值得市場(chǎng)關(guān)注的是豪宅珠光·御景壹號(hào)，雖然單價(jià)高達(dá)5萬元/平方米，但銷售額也達(dá)6.3億元，從而拉開了豪宅產(chǎn)品“十一”再戰(zhàn)江湖的序幕。

　　中原地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)指出，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以95-115平方米的三房改善型戶型占比最大。中地行的研究報(bào)告也指出，預(yù)計(jì)“十一”前后洋房產(chǎn)品以80-150平方米的兩房至四房為主，其中三房占比最多，適應(yīng)“剛需”置業(yè)一步到位。

　　前不久，廣鋼新城的新盤中海花灣壹號(hào)開盤均價(jià)3.1萬/平方米仍被市民接受，日前，位于琶洲板塊的江景高端項(xiàng)目富力壹號(hào)半島開放亮相，傳聞“吹風(fēng)價(jià)”會(huì)達(dá)到4萬/平方米。

　　研究機(jī)構(gòu)分析，今年的“金九銀十”期間，廣州樓價(jià)的總體走勢(shì)仍是穩(wěn)定的，大漲的可能性極小，不排除個(gè)別特別受歡迎的樓盤小幅漲價(jià)的可能，“該有的促銷活動(dòng)一個(gè)都不會(huì)少，但是預(yù)計(jì)促銷性質(zhì)會(huì)比去年同期更加隱蔽，直接降價(jià)、打折、零首付的促銷活動(dòng)可能會(huì)比去年同期減少。”

　　專家提點(diǎn)

　　次佳購(gòu)房窗口期仍存在

　　“目前是‘一個(gè)利空’(經(jīng)濟(jì)大環(huán)境低迷)，與‘兩個(gè)利多’(政策寬松、貨幣流通性寬松)之間的對(duì)沖，”在合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌看來，盡管眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量上升，但庫(kù)存依然保持在一個(gè)很高的水平。

　　羊城晚報(bào)記者昨日查閱陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，截至18日，市商品住宅可售套數(shù)為69650套，如果以近半年月均銷售量計(jì)算，廣州樓市庫(kù)存消化約需10個(gè)月。如果在一些非中心城區(qū)，尤其是南沙、黃埔、增城、花都等區(qū)域，現(xiàn)有存貨甚至需要兩年多的消化周期。因此，開發(fā)商定價(jià)成為去貨的關(guān)鍵。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，可以考慮目前相對(duì)寬松的信貸條件而積極入市。“現(xiàn)在是多年不遇的購(gòu)房好時(shí)機(jī)，多次降息令今年購(gòu)房的貸款利息負(fù)擔(dān)減輕，100萬元房貸20年期的利息比去年買房要減少19萬元。”合富輝煌(中國(guó))首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，鑒于地價(jià)上升，開發(fā)商的利潤(rùn)降低，降價(jià)空間已相當(dāng)有限。因此，對(duì)于購(gòu)房者來說，尤其是“剛需”買家，目前是2008年以來最難得的入市機(jī)會(huì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。