非住宅物業(yè)格局未定 灣區(qū)企業(yè)珠江城市管理如何打出“差異牌”?

大灣區(qū)是我國(guó)發(fā)展較為廣泛的地區(qū)之一，2019年，大灣區(qū)（內(nèi)地）人均GDP在全國(guó)五個(gè)主要城市群中排名第一，人均可支配收入僅次于長(zhǎng)三角城市群，排名第二。

房地產(chǎn)是灣區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一環(huán)，過(guò)去五年大灣區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展，以深圳為代表，佛山、珠海、肇慶等地房地產(chǎn)投資復(fù)合年增長(zhǎng)率均超過(guò)20%。自1981年深圳第一家物業(yè)管理公司成立以來(lái)，企業(yè)數(shù)量不斷增多，規(guī)模擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)種類和規(guī)模成倍增加。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，近期來(lái)自廣州的物管企業(yè)廣州珠江城市管理服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠江城市管理”）向港交所遞交了主板上市申請(qǐng)。農(nóng)銀國(guó)際和中國(guó)平安資本（香港）為聯(lián)席保薦人。

資料顯示，珠江城市管理1987年成立于廣州，向大灣區(qū)20種不同類型的住宅和非住宅物業(yè)提供城市服務(wù)。截至2020年末，集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋大灣區(qū)九個(gè)內(nèi)地城市中的七個(gè)，并進(jìn)軍其他13個(gè)省份的其他省市。根據(jù)中指院資料，按照綜合實(shí)力排名，2021年集團(tuán)于中國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)中排名19位。

公建、住宅、文體三駕馬車文體場(chǎng)館面積行業(yè)第一

珠江城市管理通過(guò)三條業(yè)務(wù)線經(jīng)營(yíng)，即城市公建服務(wù)、城市生活服務(wù)和城市文體運(yùn)營(yíng)服務(wù)，提供多元化服務(wù)。城市公建服務(wù)主要包括政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位辦公樓、公立醫(yī)院和學(xué)校、酒店和購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，城市生活服務(wù)主要是住宅物業(yè)基本物業(yè)管理和增值服務(wù)，城市文體運(yùn)營(yíng)服務(wù)主要包括體育館管理服務(wù)、體育館運(yùn)營(yíng)及配套服務(wù)。

截至2020年12月31日，珠江城市管理三條業(yè)務(wù)線的收入占比分別為47.5%、37.5%和15%。其中來(lái)自第三方的收入占比分別為45.3%、33.2%和14.4%，關(guān)聯(lián)方主要為珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)及合營(yíng)企業(yè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)等。

截至2020年12月31日，公司在管項(xiàng)目共431個(gè)，簽約建筑面積及在管建筑面積分別為3640萬(wàn)和3190萬(wàn)平方米，超過(guò)百?gòu)?qiáng)物管平均在管面積規(guī)模。

從業(yè)務(wù)線可以看到，集團(tuán)業(yè)務(wù)以非住宅物業(yè)和文體物業(yè)為主。非住宅物業(yè)相比住宅物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低、管理費(fèi)高、管理費(fèi)收繳率高、提價(jià)相對(duì)容易。非住宅物業(yè)管理費(fèi)一般為2至15元/平方米/月，而住宅物業(yè)一般為2元/平方米/月左右。文體運(yùn)營(yíng)和服務(wù)隨著賽事需求增加、政策推動(dòng)、大眾健身情緒高漲等因素，近幾年發(fā)展也較為迅速。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，在非住宅管理行業(yè)，規(guī)模大的企業(yè)較少，未來(lái)拓展空間更大，競(jìng)爭(zhēng)性較小。文體服務(wù)長(zhǎng)期具備增長(zhǎng)潛力，但是目前國(guó)內(nèi)缺少頂級(jí)賽事支撐，導(dǎo)致流量受限。

珠江城市管理在大灣區(qū)排名較為靠前。2020年，集團(tuán)在管面積3190萬(wàn)平方米，其中第三方外拓面積2550萬(wàn)平方米，在廣東省百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第十，來(lái)自第三方外拓面積占比80.1%，在廣東省百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第九。

其中子公司珠江文體是一家政府投資為主、企業(yè)參與投資、BOT模式的打新公共體育設(shè)施企業(yè)，其致力于成為中國(guó)最大的問(wèn)題產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商。在近20年大型體育館管理發(fā)展中，珠江文體先后服務(wù)了第十六屆亞運(yùn)會(huì)、2019年國(guó)際籃聯(lián)籃球世界杯、第49屆世乒賽、蘇迪曼杯羽毛球賽等賽事，2020年在提供文體運(yùn)營(yíng)的物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，文體場(chǎng)館在管面積第一。

業(yè)績(jī)波動(dòng)較大負(fù)債率顯著提升

業(yè)績(jī)方面，2018年至2020年，集團(tuán)營(yíng)收分別為7.59億人民（單位下同）、8.61億和8.81億元，同比分別增長(zhǎng)13.5%和2.3%。毛利分別為1.73億、2.06億和2.41億元，同比分別增長(zhǎng)19.2%和16.6%。凈利潤(rùn)分別為2453萬(wàn)、3506萬(wàn)和6599萬(wàn)，同比分別增長(zhǎng)42.9%和74%。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，2018年至2019年?duì)I收增長(zhǎng)主要是在管項(xiàng)目增多業(yè)務(wù)擴(kuò)張所致，而2020年?duì)I收增長(zhǎng)明顯放緩，主要是年內(nèi)受疫情影響，導(dǎo)致非住宅物業(yè)收入增長(zhǎng)放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)，而這也是珠江城市管理相比住宅物業(yè)最主要的特點(diǎn)，即業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較差。不同于住宅物業(yè)，城市公建、文體物業(yè)的營(yíng)收受環(huán)境影響較大。

不過(guò)集團(tuán)的毛利率水平有所提升，因此毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速明顯好于營(yíng)收增長(zhǎng)。2018年至2020年集團(tuán)綜合毛利率分別為22.8%、23.9%和27.3%，2020年，城市公建服務(wù)和文體運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率增長(zhǎng)明顯，一方面是由于疫情期間社會(huì)保險(xiǎn)基金供款減少、租金減免等影響，而且均高于城市生活服務(wù)毛利率。

營(yíng)收增長(zhǎng)較為緩慢，但是受益于高毛利項(xiàng)目增多和費(fèi)用控制較為良好，帶來(lái)利潤(rùn)率的提升，導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)呈現(xiàn)較為快速增長(zhǎng)，卻有容易波動(dòng)，這是公司業(yè)績(jī)的基本畫像。

而另一方面需要注意的是，2019年以來(lái)集團(tuán)的非流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債出現(xiàn)顯著變化。2018年至2020年，其非流動(dòng)資產(chǎn)分別為8937萬(wàn)、9.65億和9.6億元，非流動(dòng)負(fù)債分別為3781萬(wàn)、9.21億和8.45億元。流動(dòng)資產(chǎn)分別為7.39億、9.06億和9.5億，流動(dòng)負(fù)債分別為5.11億、6.43億和7.04億。

具體而言，2019年公司非流動(dòng)資產(chǎn)增加主要是因?yàn)?a href="http://m.wqcgm.cn/sell/qita/" target="_blank">其他應(yīng)收款（ABS）增加8.58億元，資料顯示，主要是授予關(guān)聯(lián)方貸款所致。另一方面，2019年增加計(jì)息借款9.79億元，其中非流動(dòng)部分達(dá)到8.83億元。其都與2019年公司就資產(chǎn)抵押證券融資安排相關(guān)。不過(guò)該部分資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)在2021年4月份結(jié)清。

而之所以出現(xiàn)該部分變動(dòng)，與集團(tuán)的現(xiàn)金流狀況也有一定關(guān)系。2018年至2020年末，集團(tuán)在手現(xiàn)金分別為4.93億、4.97億和4.22億，小幅下滑，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流分別為8516萬(wàn)、6107萬(wàn)和1.12億元，增長(zhǎng)并不穩(wěn)定。2019年其投資和融資現(xiàn)金流分別為9.96億和9.38億元，其在手現(xiàn)金顯然難以覆蓋，

而且，雖然公司的流動(dòng)比率較高，但是公司的總負(fù)債比率也逐年升高，從2018年的66.3%升至2020年的81.3%，增加了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，其有望在上市后得以緩解，但也需要長(zhǎng)期跟蹤觀察。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。