廣州樓市仍在平穩(wěn)補漲 投資增速回落

用“大熱”來形容2016年上半年的全國樓市再貼切不過。今年前五個月，全國共出現(xiàn)118個“地王”，僅5月份就誕生了69個“地王”，其中位于二、三線城市的共有56個。下半年將至，一些經(jīng)濟大咖紛紛喊話中國樓市：“剎車、剎車！中國樓市已現(xiàn)拐點，下半年下滑趨勢明顯?！毕掳肽曛袊鴺鞘芯烤故窍蛏献?，還是向下行？大多數(shù)本地樓市專家預測，廣州樓市將維持平穩(wěn)發(fā)展。

全國層面

掉頭盤整已露端倪

6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，房屋新開工面積同比增速從4月的25.9%降至10.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從4月的9.6%降至6.5%，商品房、住宅銷售面積同比分別增長24.2%和22.0%，增速較4月份分別大幅下降19.8個百分點和23.9個百分點。而民間固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為62.0%，比去年同期降低3.4個百分點。

經(jīng)濟專家分析認為，生產(chǎn)面延續(xù)平穩(wěn)，但需求增速開始回落，而實體經(jīng)濟投資意愿再度下降，民間投資增速降至低點，作為過去幾個月經(jīng)濟亮點的地產(chǎn)市場可能進入下行通道。

市場：購買力出現(xiàn)透支

上周末公布的官方數(shù)據(jù)顯示，5月份中國70座大中城市房價上漲6.9%，較4月份的6.2%出現(xiàn)加速。深圳、上海、北京房價分別同比上漲53.2%、27.7%、19.5%，而沿海城市廈門上漲28%，二線城市南京、蘇州和合肥漲幅也超過20%，高于北京房價漲幅。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在上半年多輪救市政策刺激下，需求大量透支，本輪量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年開始的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。

專家：即將迎來轉折點

高盛分析師在6月份的報告中寫道，中國房地產(chǎn)行業(yè)將在6~9個月后迎來轉折點，2017年價格趨于下行。標普的公司評級總監(jiān)黃馨慧也表示，政策刺激推動下的房地產(chǎn)市場復蘇可能無法持久，它很脆弱，因為是由資金面推動的。6月18日，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測（2016年中期）》報告，主持制定該份報告的中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春說：“下半年，中國宏觀經(jīng)濟將持續(xù)探底?！?/p>

也有專家認為，樓市的快速上漲表面上支撐了經(jīng)濟發(fā)展，但反過來也可能削弱了其他方面的增長動力，有可能會進一步降低民間投資的積極性。資金進一步“脫實就虛”，存在隱患。

廣州這波火爆行情很扎實

盡管全國的統(tǒng)計數(shù)字表明，房地產(chǎn)投資開發(fā)降溫、民間投資增速均降至歷史新低，但在廣州，經(jīng)濟面依然向好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1~4月，全市完成固定資產(chǎn)投資1235.28億元，同比增長12.0%，增速比一季度（15.0%）回落3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長2.3%，增速比一季度（1.4%）加快0.9個百分點。

“廣州樓市沒有出現(xiàn)下滑跡象，”合富輝煌首席分析師黎文江分析，“廣州房企不會冒進，房價也不可能猛漲?！?月中旬，省政府辦公廳印發(fā)了《實施珠三角規(guī)劃綱要2016年重點工作任務》，其中涉及廣州的項目有27個，總投資超1400億元。在區(qū)域建設方面，南沙新區(qū)、中新知識城、國際金融城起步區(qū)、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新總部等都投入大批資金。特別是11條地鐵線路將注資202億元?！斑@些利好值得預期，廣州樓市下半年還處在補漲之中?！?/p>

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當樓價上漲超越買家心理價位，將導致成交量下跌，成交價也會表現(xiàn)為有價無市，市場由旺轉淡?！皬V州房企推盤一向節(jié)奏很穩(wěn)，在量價上基本把控得很好。即使成交量大幅增加，成交價也沒有上漲過快，而是小心翼翼地維持著相對的平衡。因此，雖然廣州樓市的火爆行情來得晚了些，卻是相當扎實?！?/p>

庫存大降帶來漲價壓力

截至2016年5月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，35城去庫存周期處于歷史較低水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力，抑制房價已變得刻不容緩。

在廣州，去庫存周期為8個月，庫存規(guī)模存在不足的風險。專家認為，“去庫存壓力減弱，令房企降價動力急劇下降，持房待漲心態(tài)在地產(chǎn)商中蔓延?！敝械匦惺袌鲅芯坎康谋O(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，廣州四、五月份有網(wǎng)簽的350個項目中，有174個項目漲價，占比接近五成，預計下半年漲價行情將會持續(xù)。廣州房地產(chǎn)市場之所以相對于其他一線城市表現(xiàn)溫和，很大程度在于部分區(qū)域的庫存規(guī)模仍偏大，如增城等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。