合肥房?jī)r(jià)持續(xù)“暴走” 鄭州會(huì)“接棒”嗎？

2016年，“房?jī)r(jià)暴漲”成為熱議話題之一。與鄭州同為二線內(nèi)陸省會(huì)城市的合肥，2016年上半年，房?jī)r(jià)從8636元/㎡漲到11854元/㎡，如此暴走模式，鄭州會(huì)“接棒”嗎？

合肥已成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的龍頭城市

2016年上半年，合肥的房?jī)r(jià)幾乎每個(gè)月都領(lǐng)漲全國(guó)。作為安徽省的省會(huì)、內(nèi)陸的二線城市合肥，每年都有大量的人口凈流入，且城鎮(zhèn)化還有很大空間。由于利益驅(qū)使，全國(guó)各大房企都看上了合肥這塊待宰的“肥肉”。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，合肥已成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的龍頭城市，2016年前5個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅皆排在全國(guó)前5名。統(tǒng)計(jì)如下：

1月：深圳、南京、上海、合肥、福州

2月：深圳、南京、上海、合肥、北京

3月：廈門、合肥、深圳、上海、南京

4月：合肥、廈門、南京、惠州、上海

5月：廈門、合肥、南京、惠州、廣州

通過(guò)下表可以明顯看出，合肥每個(gè)月的漲幅情況。

事實(shí)上，房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)不止此。很多購(gòu)房者都明顯感覺(jué)到，合肥房?jī)r(jià)的漲幅比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字高的多。

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快合肥出臺(tái)調(diào)控措施

2016年初，全國(guó)大力“去庫(kù)存”，而合肥本來(lái)庫(kù)存量就不高，庫(kù)存消化周期維持在3-5個(gè)月，5月份更是低至2個(gè)月左右。從而導(dǎo)致土地市場(chǎng)的高熱，尤其是“三高”地塊的不斷涌現(xiàn)，給未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲帶來(lái)了強(qiáng)烈的預(yù)期。

由于合肥房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致“捂盤惜盤”現(xiàn)象頻出。

6月，合肥放開(kāi)樓盤備案價(jià)，商品房價(jià)格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主制定后在合肥物價(jià)局網(wǎng)站進(jìn)行公示。此次放開(kāi)，一夜間合肥多樓盤備案價(jià)上漲超2000元/平米。

為了控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，合肥出臺(tái)一系列調(diào)控措施。

3月31日，合肥出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

5月9日，長(zhǎng)豐縣出臺(tái)《關(guān)于重申有關(guān)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知》：已備案的價(jià)格為最高售價(jià)，3個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)。

6月24日，合肥市政府信息公開(kāi)網(wǎng)正式公布《合肥市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，確認(rèn)了7月1日正式執(zhí)行限貸政策。

為何合肥房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超同類二線城市？

一、政策傾斜。近年來(lái)，受益于安徽“做大合肥”的政策傾斜，公共資金進(jìn)一步向合肥集中，合肥的首位度越來(lái)越高，擁有了省內(nèi)優(yōu)秀的教育、醫(yī)療等資源。

二、人口凈流入增加。最近5年，合肥人口持續(xù)的凈流入，從2011年的752萬(wàn)人到2015年末的779萬(wàn)人，且從2013年以來(lái)，流入人口逐年增加。

三、政府搬遷。4月1日，安徽省政府將從合肥老城區(qū)搬遷至濱湖新區(qū)，無(wú)意間成為推漲房?jī)r(jià)的又一契機(jī)。

以上三點(diǎn)，都利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，也成功吸引了省內(nèi)其他城市購(gòu)房者涌入。同時(shí)，面對(duì)著合肥土地供應(yīng)減少、住宅庫(kù)存減少、地王橫出，房?jī)r(jià)想不漲都難。然而，不得不面對(duì)的是，除了合肥，安徽省內(nèi)其他城市依然面臨巨大的庫(kù)存壓力。

合肥房?jī)r(jià)上漲過(guò)快鄭州是否“接棒”？

除合肥外，南京、廈門、武漢等二線城市同樣出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的情況。

去年，合肥房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭州。通過(guò)2016年上半年的上漲，房?jī)r(jià)基準(zhǔn)早已突破萬(wàn)元，漲近五成。

人口

與合肥一樣，鄭州屬內(nèi)陸省會(huì)城市，在缺乏中心城市帶動(dòng)的中部地區(qū)，同樣選擇了做大省會(huì)的路徑。因此，造成了鄭州的“一枝獨(dú)秀”，對(duì)周邊城市產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”，吸引大量人口凈流入鄭州。在河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2015年河南省人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》中顯示，鄭州常住人口956.9萬(wàn)人。更別提加上流入人口后的鄭州。

庫(kù)存

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州近五年住宅庫(kù)存如下：

2011年154.85萬(wàn)方

2012年29.48萬(wàn)方

2013年42.23萬(wàn)方

2014年218.72萬(wàn)方

2015年65.56萬(wàn)方

截至2016年1月底，鄭州庫(kù)存商品住宅的去化周期在7個(gè)月左右，屬于庫(kù)存壓力較小的城市。經(jīng)過(guò)6個(gè)月的消化，鄭州下半年的庫(kù)存遠(yuǎn)小于7個(gè)月。

土地供應(yīng)

更值得一說(shuō)的是鄭州土地供應(yīng)。在去年鄭州土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的基礎(chǔ)上，2016年上半年，鄭州僅住宅用地成交面積295.34萬(wàn)平方米，超過(guò)去年前11個(gè)月土地成交面積的一半還多。

城鎮(zhèn)化

目前，鄭州城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，城中村改造如火如荼進(jìn)行中，大量城中村改造用地面世。

7月7日，鄭州兩塊城改用地拍賣廝殺瘋狂。

7月8日，原鄭州金水區(qū)鄭紡機(jī)原廠區(qū)的首塊地塊，更是經(jīng)過(guò)566輪的激烈競(jìng)價(jià)拍出25億的新高度，折合樓面價(jià)13411.24元/㎡，每畝單價(jià)2682.26萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率294.45%，刷新鄭州總價(jià)紀(jì)錄和單價(jià)紀(jì)錄和溢價(jià)率。

此消息一出，導(dǎo)致鄭州十余盤出現(xiàn)大幅度調(diào)價(jià)現(xiàn)象。

名企布局

今年，鄭州市場(chǎng)也是格外火熱，全國(guó)各大房企在鄭州紛紛布局。除早前的萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、中海、保利、碧桂園、華潤(rùn)、綠城、金地、富力、雅居樂(lè)、融僑外，2016年融創(chuàng)、華夏幸福、招商、榮盛、魯能、等紛紛來(lái)鄭州分吃這塊“唐僧肉”。

這情景，仿佛似曾相識(shí)。不禁會(huì)使人聯(lián)想，在合肥房?jī)r(jià)暴漲半年后，鄭州的新“地王”的誕生和各大房企的入場(chǎng)，是巧合還是將“接棒”合肥呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。