上海、蘇州樓市若崩盤，昆山房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌？

2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來火熱期，一輪又一輪的瘋狂暴漲和搶房運(yùn)動(dòng)，讓房產(chǎn)市場(chǎng)膨脹得十分厲害。

尤其是今年年初，全國(guó)都上演了一出“搶房大戰(zhàn)”。蘇州連續(xù)出現(xiàn)千人搶房的情景，庫存一度告急；在上海，即使是千萬豪宅，買起來也是絲毫不眨眼。因此，這兩個(gè)地方的人紛紛將目光投向了最鄰近的城市——昆山。昆山也因此而“被漲價(jià)”了！

2016年下半年，昆山房?jī)r(jià)漲幅收窄，房產(chǎn)市場(chǎng)有了一定的降溫。目前業(yè)內(nèi)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)保持兩種態(tài)度及觀點(diǎn)，一是市場(chǎng)正處于調(diào)整期，未來仍有較大上漲空間，二是目前昆山房產(chǎn)有價(jià)無市，價(jià)格接近觸頂。從業(yè)者及數(shù)據(jù)研究者普遍支持第一種觀點(diǎn)，而購(gòu)房者、投資者則大部分都在觀望，成交量在近幾月成交有一定的萎縮。有不少網(wǎng)友則支持第二種觀點(diǎn)，甚至有網(wǎng)友認(rèn)為，蘇州、上海樓市馬上要崩盤，昆山房?jī)r(jià)將隨之暴跌。

蘇滬樓市是否會(huì)在短期內(nèi)崩盤？

上海作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心，優(yōu)勢(shì)明顯，包括蘇州在內(nèi)的長(zhǎng)三角輻射圈內(nèi)，吸引了眾多大型企業(yè)進(jìn)駐，流動(dòng)人口也隨之不斷增加。地少人多導(dǎo)致了蘇滬房?jī)r(jià)只漲不跌。

然而，樓市拐點(diǎn)之說，不是空穴來風(fēng)。

蘇州房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月告別全國(guó)前十，7月環(huán)比漲幅僅0.23%。新房市場(chǎng)成交量銳減，之前購(gòu)買力蜂擁入市的場(chǎng)面成為過去。同樣在上海，外來常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下降1.5%，這是十五年來的首次。一線城市的房?jī)r(jià)也許已經(jīng)開始讓不少想留下的人望而卻步。

要問什么情況才會(huì)導(dǎo)致樓市崩盤，我們不妨想象一下：一是國(guó)家經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，供需關(guān)系就會(huì)發(fā)生變化，但同時(shí)，要意識(shí)到，還是有很多人買不起；二是經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地轉(zhuǎn)移，也即上海撤銷經(jīng)濟(jì)中心位置，這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出走，人口流失，房?jī)r(jià)自然會(huì)暴跌，但我們知道上海處于中國(guó)東部沿海，是長(zhǎng)三角乃至全中國(guó)的經(jīng)濟(jì)重心，蘇州也是連帶的江蘇經(jīng)濟(jì)重地。因此經(jīng)濟(jì)頭把交椅還能有誰來接？三是戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、環(huán)境變化等“情節(jié)嚴(yán)重”的情況發(fā)生，導(dǎo)致蘇滬地區(qū)不適合人類生存，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩塌才會(huì)應(yīng)勢(shì)而來。

目前，蘇滬房地產(chǎn)由于上漲過快，迎來的只會(huì)是“調(diào)整”，而不是“崩盤”。其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，手上沒有房產(chǎn)的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于手上有房產(chǎn)的人，那么有房產(chǎn)的人，怎么可能會(huì)賤賣自己的房子呢？“有價(jià)無市”只能說明大部分人已經(jīng)買不起，而不能說明大部分人不需要買。

★大設(shè)想！房?jī)r(jià)崩盤會(huì)怎樣？★

201X年，昆山房?jī)r(jià)崩盤，住宅房?jī)r(jià)全面腰斬：

昆山住宅均價(jià)回歸6600元/m2

（假設(shè)昆山房?jī)r(jià)跌至2011年水平）

▲大量拋售、斷供普遍

投資客開始大量拋售手上房產(chǎn)，大量二手房房源進(jìn)入市場(chǎng)，住宅價(jià)格進(jìn)一步受到?jīng)_擊，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌不見底。

A先生在16年貸款100萬買了一套城東的房子，這個(gè)時(shí)候他房子估值已經(jīng)縮水至50萬，但A先生還背負(fù)了近50萬的貸款，經(jīng)過權(quán)衡，A先生決定斷供，房子被銀行收走，走拍賣程序。

▲小開發(fā)商大量破產(chǎn)大開發(fā)商自保

小開發(fā)商因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，資金鏈斷裂，大量小開發(fā)商老板將跑路或者跳樓。而大開發(fā)商防會(huì)減少出房量，也就是所謂的捂盤惜售，以及減少之后的開發(fā)。同時(shí)因?yàn)殇N售不景氣，大開發(fā)商會(huì)向銀行進(jìn)行還款延期申請(qǐng)。

▲銀行出現(xiàn)大量壞賬收緊信貸

房?jī)r(jià)普遍崩盤，不意味著銀行倒閉，但絕對(duì)意味著貨幣的通縮。在這樣的背景下，銀行的資金會(huì)變得很緊張，大把的壞賬要處理未必有錢能放貸。

▲大批企業(yè)倒閉失業(yè)潮來襲

當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨大的變化時(shí)，其影響幾乎會(huì)波及整個(gè)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域：銀行收縮信貸，大批相關(guān)的企業(yè)將相繼倒閉，從而造成上下游企業(yè)缺血。隨后失業(yè)潮來襲，大批人將失去自己的工作。

還沒完，銀行不放房貸，會(huì)導(dǎo)致市面現(xiàn)金減少，資金緊張，也就是說通貨緊縮，所謂通貨緊縮，就是錢更值錢了。

在昆山房?jī)r(jià)崩盤后，還買得起嗎？

答案是否定的，理由有三點(diǎn)：

①銀行停止放貸，即使昆山房?jī)r(jià)掉到了幾千元每平，但沒有貸款，大部分人還是買不了房。

②房?jī)r(jià)崩盤將帶來失業(yè)潮，工作都沒了，還買什么房子，先考慮溫飽。

③資本家就算倒掉牛奶也不送人，即使經(jīng)濟(jì)蕭條，房子也不可能便宜處理。

昆山房?jī)r(jià)真的會(huì)暴跌嗎？

目前，上海、蘇州等由于上漲過快，已經(jīng)迎來調(diào)整期。假設(shè)房?jī)r(jià)開始震蕩下行，那么昆山房?jī)r(jià)是否就會(huì)暴跌呢？

先搞清楚，為什么昆山房?jī)r(jià)會(huì)被蘇滬帶漲？昆山位于長(zhǎng)三角地區(qū)，西接蘇州，東臨上海，屬于環(huán)一線城市地區(qū)，近幾年蘇昆滬交通項(xiàng)目給三地帶來較大的便利，尤其花橋地鐵線路開通，以及未來蘇州軌交線路對(duì)上海的接駁規(guī)劃，給蘇昆滬同城作出了堅(jiān)實(shí)的鋪墊。

而蘇滬購(gòu)房者同時(shí)期涌入昆山的最重要的原因，是昆山與這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的價(jià)格差。今年7月份上海平均房?jī)r(jià)4.1萬，蘇州園區(qū)房?jī)r(jià)到了3萬，而昆山房?jī)r(jià)僅1.2萬，3-4倍的價(jià)格差是造成購(gòu)房需求外溢流動(dòng)的重要原因。昆山房?jī)r(jià)上漲，尤其是花橋，是上海客涌入、市場(chǎng)追高造成的必然結(jié)果。

如果蘇滬房?jī)r(jià)是由于持續(xù)“虛高”，購(gòu)房者真的到了“買不起”的地步，就會(huì)更加傾向朝價(jià)格低洼走。而上海、蘇州的房?jī)r(jià)再怎么跌，都與昆山房?jī)r(jià)之間存在很遠(yuǎn)的距離，蘇滬房?jī)r(jià)的“下跌”，又怎么會(huì)導(dǎo)致昆山房?jī)r(jià)“暴跌”呢？畢竟對(duì)于他們來說，“昆山的房子還是很劃算的！”房?jī)r(jià)上漲帶給購(gòu)房者的抵觸心理，只會(huì)讓消費(fèi)變得更加“理性”，觀望心理加強(qiáng)，這時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)調(diào)整，同樣是因?yàn)槔硇?，市?chǎng)才不會(huì)輕易崩盤，簡(jiǎn)單來說，震蕩，微跌都是大概率事件，而暴跌，可能性則較低了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。