樓市下半年開局冷熱互現(xiàn)

房地產(chǎn)市場在2016年上半年的高歌猛進，讓市場各界對于下半年樓市充滿期待，對于整個樓市下半年而言，7月份是一個重要節(jié)點，7月的市場表現(xiàn)則奠定了整個下半年的開端?！　?月份樓市表現(xiàn)看，新房、二手房、土地市場冷熱互現(xiàn)，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%；二手房成交22340套，環(huán)比上漲了63%，成交量與5月基本持平，略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應和成交量雙雙創(chuàng)新低之后，進入下半年的第一個月，北京仍僅有一宗地塊成交。　　新房成交　　純商品房成交環(huán)比下降25%　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交3345套，成交面積30.88萬平方米，環(huán)比分別增加25%、16%，同時這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高?！　娜聰?shù)據(jù)來看，7月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交11882套，成交面積110.79萬平方米，環(huán)比分別減少25%、37%，與此同時，7月北京商品住宅成交均價35278元/平方米，環(huán)比上漲13%?！　?月北京住宅市場成交出現(xiàn)分化，其中商住成交6936套，環(huán)比減少37%。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，6月商住成交的爆發(fā)式增長主要受到調(diào)控預期的刺激，而進入7月之后，由于商住購房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放，導致7月商住需求有所斷檔，因此成交出現(xiàn)下滑，預計未來幾個月商住成交收縮趨勢仍將繼續(xù)?！　〕酥?，純商住宅7月實現(xiàn)成交4946套，仍保持了今年以來穩(wěn)中上升的趨勢，同時，成交均價高達37612元/平方米，這一價格也創(chuàng)造了純商住宅市場的歷史新高?！　〗衲暌詠碓诒本┘兩套≌袌霎斨校懈叨怂急戎夭粩嗌仙?，從7月數(shù)據(jù)來看，單價50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%，同比上升了12個百分點，而7萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個百分點。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，“地王”類項目的高定價以及對周邊在售項目的價格提振，價格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項目不斷增多，使得北京純商住宅的價格水平受到結構性原因和老盤提價的雙向拉動，整體均價水平漲勢明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減，預計未來土地市場價格將持續(xù)攀升，受此影響，北京純商住宅項目價格上漲趨勢也仍將持續(xù)?！　×硗鈴某山幻娣e特征來看，大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月純商住宅成交當中，90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%；而120-180平方米的中大戶型成交占比34%，居各面積段之首，同比上升15個百分點；另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個百分點?！　∨c7月純商住宅中，90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場份額相當，當月，中大戶型的市場供應同樣占據(jù)了77%的比重。對此，郭毅分析認為，當升級改善型置業(yè)需求開始逐步占據(jù)市場主力時，中大戶型產(chǎn)品的供應增加，一方面是在城市化進程中，隨著北京置業(yè)升級需求的增加，開發(fā)商在市場導向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結果；另一方面也是開發(fā)商受到高地價的剛性成本制約，亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項目的高房價的無奈之舉，因此，高房價與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場現(xiàn)象。為了解決這一問題，土地市場的“90/70”政策被重拾，今年已實現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當中3宗綁定了“90/70”，受此影響，預計未來新增住宅供應當中中小戶型占比將有所回升。　　新房供應　　7月僅開27盤　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7月25日-7月31日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）市場僅有兩個項目入市，即位于昌平區(qū)的御湯山與首開國風美唐。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品88套，預售許可面積3.2萬平方米，環(huán)比分別減少92%、72%?！　∵M入7月以來，周度供應一直較為踴躍，不過最后一周卻未能“完美收官”。受此影響，7月北京商品住宅供應總體并未出現(xiàn)突破，全月僅27個項目入市，相比6月減少5個，新增供應套數(shù)4326套，環(huán)比減少180套。不過與此同時，7月商品住宅的供應面積達到41.8萬平方米，環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲?！　喓罊C構市場總監(jiān)郭毅分析認為，7月供應相比6月最為明顯的變化就是商住項目的減少，受到政策預期的刺激，催升6月多達18個商住項目入市，而7月則迅速下滑至8個。中大戶型純商住宅項目供應的快速補位，也使得7月在入市項目量與供應套數(shù)下滑的同時，供應面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升，而7月，包括商住在內(nèi)的商品住宅，套均供應面積達到97平方米，創(chuàng)下今年以來的新高?！　奈磥砉厔輥砜?，在目前北京住宅庫存不足、土地供應短缺背景之下，開發(fā)商在業(yè)績無憂的前提下，普遍放慢了銷售節(jié)奏，在下半年沒有新政策出臺的前提下，預計未來幾個月北京市場供應仍將保持低速運行的狀態(tài)，入市項目價格則會繼續(xù)上漲。　　價格　　北京新房、二手房價格漲幅明顯　　中國指數(shù)研究院報道：根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較6月擴大0.31個百分點。　　整體來看，7月百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴大，環(huán)比連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。政策方面，在房價和地價大幅上漲后，熱點城市政策不斷趨緊，7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應、住房貸款政策等七個方面出臺一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預期產(chǎn)生一定影響。供應方面，重點城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價進一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月重點城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢，成交進一步回落?！　「鶕?jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年7月十大城市住宅均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較6月擴大0.68個百分點。根據(jù)對北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查，2016年7月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為33933元/平方米，環(huán)比上漲0.71%，同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房價格分別較去年上漲15.37%、22.55%。 上一頁12下一頁

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。