社科院專家：房地產(chǎn)將進(jìn)入市場調(diào)整期

由中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專題研究成果《中國住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會”近日在京舉行。在會上，社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專家攜手會診當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題，共同把脈下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢?！　≈袊缈圃航?jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎：　　建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍　　關(guān)于房地產(chǎn)問題我有三點(diǎn)看法：　　第一，我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長反過來也影響房地產(chǎn)發(fā)展?！　‖F(xiàn)在的問題是，除了經(jīng)濟(jì)增長速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場影響，更大的問題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題后面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由于購買住房需要大量貨幣，房地產(chǎn)的典型趨勢是買漲不買跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來說，供求決定價(jià)格，按道理是相互作用的，但是房地產(chǎn)市場有特殊屬性?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場要去庫存，中央希望開發(fā)商降價(jià)促銷，但是一旦價(jià)格一跌下來，市場就不行了。也就是說，降價(jià)促銷跟去庫存模式相矛盾?！　‖F(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長時(shí)間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過，世界各國房地產(chǎn)市場的定位，在近兩百個(gè)國家和地區(qū)中，大多數(shù)國家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場的兩個(gè)功能：居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)增長。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產(chǎn)的非居住功能拉動經(jīng)濟(jì)，很多國家都陷進(jìn)去了，房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動?，F(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地產(chǎn)市場的走勢跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢結(jié)合起來研究?！　〉诙康禺a(chǎn)市場的走勢?，F(xiàn)在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期，是在大的上升過程中有周期性的波動，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺，也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過程，但是自從去年政策出臺后，市場出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場調(diào)整的趨勢并沒有走完，未來還會回到調(diào)整過程中，沒有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢?！　≡谡邲]有退出的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度不會太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù)，即總體上扶持了一陣子市場，又反過來調(diào)控部分城市，結(jié)果就會使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來說，地方政府沒有力量扭轉(zhuǎn)市場調(diào)整的趨勢，因?yàn)榇蟮内厔葜饕Q于宏觀政策，就是中央政府部門的政策，包括流動性的寬松，直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時(shí)間。　　未來中央再出臺大的寬松貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢還會出現(xiàn)，還會持續(xù)，同時(shí)短期波動會比較多。　　第三，關(guān)于政策的取向?，F(xiàn)在研究房地產(chǎn)市場的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什么矛盾？第一，政策時(shí)間不能很長，不能撐到“十三五”期間這么長。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地產(chǎn)市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調(diào)控，錢都流到一線和二線熱點(diǎn)城市，區(qū)域市場分化更加突出。第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產(chǎn)投資。而對經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資?！　∠乱徊秸咴趺崔k？總體上保持市場相對穩(wěn)定的條件下，重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面：　　第一，加強(qiáng)長期性政策，盡快明確房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國家的長期政策，這樣對于穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時(shí)，也能夠跟短期政策結(jié)合起來?！　〉诙?，政策要解決市場分化的問題。現(xiàn)在最大的問題是房地產(chǎn)市場分化?？梢园淹七M(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，至少能夠阻止房地產(chǎn)市場大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪€城市熱起來，調(diào)控一線城市會引起二線城市熱，如果二線真熱了，再去調(diào)控它，可能三線城市也會熱起來。最后能不能熱到四線城市，讓四線的庫存消化。這樣一來，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求就會再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線城市。由于市場流動性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會使部分市場轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房產(chǎn)稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場分化的問題，抑制連鎖影響?！　∵€有一個(gè)政策取向，就是對房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)即使能夠拉動經(jīng)濟(jì)增長，它拉動的也就是鋼鐵、水泥這些產(chǎn)業(yè)，這邊去過剩產(chǎn)能，那邊又拉回來，市場很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地產(chǎn)帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置。　　《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)：　　下半年房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢穩(wěn)中有升　　2016年，從整個(gè)房地產(chǎn)市場形勢來看，由于去年出臺了一系列去庫存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬松，推動了購房需求的集中釋放，市場成交量迅速回升。今年上半年，開發(fā)投資和新開工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高于去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會繼續(xù)回落，雖然上半年新開工面積有了大幅增長，但總量沒有太大突破，年內(nèi)新開工面積不會有顯著提升。　　隨著房地產(chǎn)市場的分化，一線及部分二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開始收緊，由于前期需求的過度透支，成交量走高后，房地產(chǎn)將進(jìn)入市場調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時(shí)，由于去庫存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對三四線城市來說，由于去庫存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會繼續(xù)保持寬松態(tài)勢。對于房價(jià)初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢穩(wěn)中有升?！　∥磥碇饕兴姆矫嬉蛩赜绊懛康禺a(chǎn)市場走勢?！　〉谝?，經(jīng)濟(jì)增長問題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長問題，我們傾向于“波段式下行”說法。即總體趨勢是向下的，但下行過程中會有回升的趨勢。這種說法用來描述房地產(chǎn)市場也非常貼切。如果沒有認(rèn)識到這種趨勢，尤其是今年上半年對一二線熱點(diǎn)城市操之過急地進(jìn)行打壓，很有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國地域差距明顯，房地產(chǎn)市場分化是必然趨勢，市場的分化還需要市場消化。限制市場交易，只會造成市場的更加扭曲。2016年上半年中國經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢，這對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生向下的壓力。　　第二，貨幣與匯率問題。近年來房地產(chǎn)價(jià)格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤回報(bào)不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，造成貨幣價(jià)格與資產(chǎn)價(jià)格過度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。 上一頁12下一頁

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