縱觀一年來(lái)各城市房?jī)r(jià)漲跌分布 合肥出現(xiàn)“庫(kù)存荒”

過(guò)去一年，中國(guó)樓市又完成了一輪漲與跌之間的博弈。相關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，截至7月底，其監(jiān)控的一百個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)，已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，同比上漲也持續(xù)了12個(gè)月。在分析房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，我們一般會(huì)從城市所屬層級(jí)來(lái)劃分，比如今年上半年一線城市穩(wěn)中有升，二線城市漲幅較大，三四線城市“去庫(kù)存”依然是主題。

今天，我們拋開(kāi)層級(jí)屬性，從房?jī)r(jià)的漲幅、跌幅、穩(wěn)定性、庫(kù)存及地價(jià)這5個(gè)緯度來(lái)繪制一張“房?jī)r(jià)漲跌分布圖”。

01.哪里房?jī)r(jià)漲最多?

深圳、東莞、惠州一年漲三成

近一年來(lái)樓市的升溫直接反映在了房?jī)r(jià)上。百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房?jī)r(jià)，一年后漲到了12009元/平方米，漲幅約12.39%。

期間深圳房?jī)r(jià)上漲最多，高達(dá)41%；惠州、東莞等5個(gè)城市漲幅超30%；合肥、中山等7個(gè)城市上漲超20%。而在去年同期，除深圳一城漲價(jià)超20%，其余漲幅較高的城市也僅僅是處于1%-9%之間。

值得關(guān)注的是：去年以來(lái)百城漲幅最高的三個(gè)城市——深圳、惠州、東莞均地處廣東省。

深圳房?jī)r(jià)一度暴漲，主要因?yàn)椤肮?yīng)與庫(kù)存不足+交通基礎(chǔ)設(shè)施大建設(shè)+人口暴增”，以及地王扎堆推高房?jī)r(jià)。而深圳周邊東莞、惠州一年房?jī)r(jià)漲三成，正是深圳限購(gòu)、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。

不過(guò)7月份深圳樓市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。這其實(shí)是受到供應(yīng)緊縮、房企推貨節(jié)奏等影響，實(shí)際樓盤(pán)房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降。

02.哪里房?jī)r(jià)在下跌?

三亞、吉林、泰州跌幅超5%

上述報(bào)告顯示，截至7月底，與去年同期相比新建住宅價(jià)格下跌的城市有38個(gè)。其中，三亞、吉林、泰州跌幅超過(guò)5%，沈陽(yáng)、臺(tái)州等14個(gè)城市跌幅在2%-5%之間。

房?jī)r(jià)下跌城市背后多是因?yàn)槿丝趯?dǎo)入效果欠佳，需求不強(qiáng)，只能通過(guò)降價(jià)的方式來(lái)吸引新需求。

報(bào)告顯示，近12個(gè)月來(lái)，曾經(jīng)因炒房團(tuán)涌入而房?jī)r(jià)飆升的三亞，房?jī)r(jià)連連下跌，僅2015年7、8月和今年6月出現(xiàn)了小幅環(huán)比上漲。每平米平均房?jī)r(jià)由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅約12%。

在房?jī)r(jià)下跌城市中三亞比較特殊，有很強(qiáng)的炒房需求，但因?qū)嶋H空置率較高導(dǎo)致房?jī)r(jià)難漲。

03.哪里房?jī)r(jià)最穩(wěn)定?

邯鄲、烏魯木齊等地平穩(wěn)

相較于其他城市，邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩(wěn)。報(bào)告顯示，目前這些城市平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比漲跌幅在1%以內(nèi)。

有專家分析，房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，實(shí)際是因?yàn)樾枨蠓€(wěn)定，且并非投資熱點(diǎn)城市，但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的城市來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)購(gòu)房者入市還需有所舉措。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的7月份《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》，上述城市中部分城市住宅庫(kù)存并不低。按照上半年市場(chǎng)消化速度，烏魯木齊、哈爾濱庫(kù)存分別可賣(mài)24月、23個(gè)月。而市場(chǎng)一般認(rèn)為較為合理的情況是14個(gè)月左右。

04.哪里出現(xiàn)“庫(kù)存荒”?

合肥、南京庫(kù)存只夠賣(mài)2個(gè)月

《70城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，當(dāng)前各地樓市庫(kù)存分化加劇，高者如北海、沈陽(yáng)、銀川等地，庫(kù)存消化周期在20個(gè)月以上；低者如蘇州、惠州等庫(kù)存消化周期只有不到5個(gè)月，南京、合肥則僅夠賣(mài)2個(gè)月。

蘇州、惠州、南京、合肥等地，正是一年來(lái)領(lǐng)漲中國(guó)房?jī)r(jià)的二線熱點(diǎn)城市。報(bào)告顯示，今年7月底蘇州新建住宅平均價(jià)格為15337元/平方米，比去年的12108元/平方米漲價(jià)三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。

有專家認(rèn)為，庫(kù)存不足是房?jī)r(jià)上漲的一大推手。后續(xù)各地應(yīng)堅(jiān)持“因城施策”，去庫(kù)存周期大的城市，繼續(xù)積極去庫(kù)；去庫(kù)存周期偏小的城市，則應(yīng)補(bǔ)庫(kù)存或追加土地開(kāi)發(fā)投資。

05.誰(shuí)的地價(jià)趕超房?jī)r(jià)?

蘇、杭等地價(jià)漲幅超100%

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，一年來(lái)高價(jià)地頻出對(duì)推漲房?jī)r(jià)效用明顯。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，全國(guó)有34個(gè)城市年內(nèi)賣(mài)地金額超過(guò)百億元，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄，單位面積地價(jià)較去年大幅上漲。

從平均樓面價(jià)看，深圳比去年同期漲價(jià)332%，漲幅居首。其次是蘇州上漲200%，杭州上漲147%，南京上漲133%，廈門(mén)上漲117%，合肥上漲111%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)現(xiàn)象，樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門(mén)、蘇州成為今年以來(lái)“地王”最密集的二線城市，這些城市的房?jī)r(jià)如果沒(méi)有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。