成都近期“地王”頻出 地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

七八月份開(kāi)發(fā)商拿地花費(fèi)上百億

上半年，國(guó)內(nèi)一線城市土地拍賣(mài)不斷冒出“地王”。下半年，受此影響，二線熱點(diǎn)城市成都開(kāi)始發(fā)力，“6·29”土地拍賣(mài)中，接連拍出樓面價(jià)10500元/平方米的小龍橋地塊、樓面價(jià)9600元/平方米的簇橋地塊、樓面價(jià)9500元/平方米的牛王廟地塊，可謂“地王”三連發(fā)。當(dāng)日拍賣(mài)的11宗土地全部成交，成交總金額達(dá)75.5億元。

在成都七八月的土地拍賣(mài)中，開(kāi)發(fā)商至少又花費(fèi)了百億元拿地，遠(yuǎn)超去年同期。華府板塊、中和片區(qū)、大面片區(qū)等區(qū)域成交額同比漲幅甚至超過(guò)了100%。銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，2016年7月，成都土地成交29宗（1852.74畝），成交總金額超過(guò)70億元;住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)12宗（908.98畝），成交8宗（821.25畝），成交總金額46.9億元。通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，成都最新的“地王盛宴”呈現(xiàn)出三大新特點(diǎn)：

一是高價(jià)地塊由中心城區(qū)蔓延至新興熱點(diǎn)片區(qū)，新川、大面、華府等板塊都出現(xiàn)了創(chuàng)新高的單價(jià)地塊，這些區(qū)域也成為今年成都房?jī)r(jià)上漲最迅速的幾大板塊。

二是拿地者均出手不凡，“6·29”土拍中的新希望、陽(yáng)光城、恒大等均實(shí)力雄厚，七八月?lián)尩氐娜趧?chuàng)、北大資源、朗基、百悅也不同凡響，堪稱(chēng)成都土地市場(chǎng)中的“地王收割機(jī)”。

三是溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高。4宗“地王”溢價(jià)率均超過(guò)100%，北大資源在新川板塊創(chuàng)下了區(qū)域新高，地價(jià)比去年翻了一番。百悅集團(tuán)也以150%的溢價(jià)率，創(chuàng)下了龍泉大面區(qū)域的新高，地價(jià)高過(guò)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)。

地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)未來(lái)樓盤(pán)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單

“地王”頻出，成都樓市“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象凸顯。7月13日，朗基地產(chǎn)以7350元/平方米的樓面價(jià)迫近中和區(qū)域房?jī)r(jià);8月9日，北大資源以8650元/平方米的樓面價(jià)追平新川區(qū)域房?jī)r(jià);8月19日，百悅集團(tuán)在龍泉大面以10.50億元奪下地王，樓面價(jià)比區(qū)域在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)高出500元/平方米。

“這么高的土地成本，將來(lái)誰(shuí)買(mǎi)單?”“地價(jià)貴，房子就貴，成都房?jī)r(jià)難道又要漲了”……面對(duì)高價(jià)地塊紛紛出現(xiàn)，不少購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)未來(lái)成都房?jī)r(jià)上漲。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，高地價(jià)雖然有助于推高房?jī)r(jià)讓部分開(kāi)發(fā)商受益，但對(duì)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)未必是好事：一是推高了拿地成本和門(mén)檻，二是對(duì)拿下“地王”的開(kāi)發(fā)商本身來(lái)說(shuō)也是極大的風(fēng)險(xiǎn)?！?·19”土地拍賣(mài)結(jié)束后，與百悅展開(kāi)激烈“廝殺”的龍湖舉牌人表示看不懂，“樓面地價(jià)那么高，或許他們是戰(zhàn)略性拿地吧?”而在成都地產(chǎn)界人士看來(lái)，這些“地王”上市要想盈利，未來(lái)兩年的房?jī)r(jià)在目前基礎(chǔ)上至少要漲2倍才行。

事實(shí)上，高價(jià)地的出現(xiàn)，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的刺激立竿見(jiàn)影。在7月13日朗基刷新中和區(qū)域地價(jià)天花板后，附近的樓盤(pán)普遍跟漲，甚至有項(xiàng)目封盤(pán)待漲。截至目前，城南樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲10%以上的比比皆是。更加夸張的是復(fù)地金融島單價(jià)上漲4400元/平方米，漲幅高達(dá)32%;中大文儒德目前房?jī)r(jià)與今年1月相比，上漲了6641元/平方米……

樓市的熱銷(xiāo)，令開(kāi)發(fā)商們紛紛涌入土地市場(chǎng)，甚至不惜成本制造“地王”，在不斷消化庫(kù)存的同時(shí)，又在不斷制造新的庫(kù)存，而且這些新庫(kù)存的“成本”與之前相比又高了不少。一旦市場(chǎng)再度遭遇調(diào)整，那么這些新“地王”又將何去何從?

◎記者觀察

瘋狂“地王”會(huì)否止步?

地價(jià)屢屢拍出高價(jià)，成都在全國(guó)并非特例，事實(shí)上其他城市的土地市場(chǎng)更為瘋狂，尤其是進(jìn)入8月以來(lái)，“地王”瘋狂的局面愈演愈烈，8月17日，融信中國(guó)在上海以110.1億元的總價(jià)創(chuàng)下最高單價(jià)紀(jì)錄，令全國(guó)震驚。

高地價(jià)勢(shì)必帶來(lái)樓市高風(fēng)險(xiǎn)。為防止高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，部分城市已在調(diào)整土地政策。早在8月初，針對(duì)“地王”風(fēng)險(xiǎn)加劇，某商業(yè)銀行就發(fā)文要求加強(qiáng)前端融資管理，要求嚴(yán)格控制商業(yè)辦公項(xiàng)目的信貸發(fā)放。也就是說(shuō)，一旦項(xiàng)目預(yù)期不理想，或者信貸政策收緊，高價(jià)地王類(lèi)項(xiàng)目就會(huì)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。

分析人士也普遍認(rèn)為，在“因城施策”方針下，局部過(guò)熱的城市將會(huì)念起樓市“緊箍咒”，如蘇州、南京先后祭出土地拍賣(mài)“熔斷機(jī)制”，設(shè)置地價(jià)紅線，規(guī)定超過(guò)紅線競(jìng)價(jià)無(wú)效。針對(duì)當(dāng)前“地王”瘋狂顯現(xiàn)，財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)公開(kāi)表示，除政策引導(dǎo)扭轉(zhuǎn)不正常預(yù)期外，應(yīng)在熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)控土地市場(chǎng)的炒作，通過(guò)增大土地供應(yīng)等方式平抑市場(chǎng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地資金來(lái)源予以監(jiān)管限制，為土地市場(chǎng)降溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。