合肥限令難阻開發(fā)商搶地 業(yè)內(nèi)人士：關(guān)鍵要先拿地

11月合肥土地市場的最后一拍已經(jīng)落幕，不過關(guān)于這場拍賣會的議論聲還未平息。此前，合肥市國土部門陸續(xù)出臺了系列新政，不過從這次土地拍賣會上可以看出，開發(fā)商似乎各有應(yīng)對。以后合肥的土地拍賣是不是也會“上有政策下有對策”？

報價不得超最高成交價？

開發(fā)商如果對地塊勢在必得，其實不用算價格，只要報價比“最高成交價”低1塊錢即可。

政策：按照合肥土地拍賣新政，競買人報價不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價，超出的為無效報價。至于如何確定這個“區(qū)域歷史最高成交價”，官方給出了計算公式：一、以最高土地單價計算的拍賣地塊總價（元），即：地塊所在區(qū)域的歷史最高土地單價（萬元/畝）×拍賣地塊的土地計價面積（畝）×10000；二、以最高樓面地價計算的拍賣地塊總價（元），即：地塊所在區(qū)域的歷史最高樓面地價（元/平方米）×拍賣地塊的土地計價面積（畝）÷0.0015×拍賣地塊容積率〔如地塊有2個以上（含2個）容積率，取容積率低者〕。這兩個計算公式出來的價格，其中較低的取為“歷史最高成交價”。

分析：以蜀山區(qū)W1607號地塊為例，蜀山區(qū)歷史最高成交地價和樓面地價分別是2505萬元/畝、11083元/平方米。那么按照上述兩個公式，可以得出蜀山區(qū)W1607號地塊的兩個最高價：2165322000元、1405087962元。兩者取低者，得出蜀山區(qū)W1607號的“最高成交價”為1405087962元。

當天的拍賣會上是什么情況呢？這塊地有35家開發(fā)商參與競拍，最后在書面一次性報價環(huán)節(jié)，有11家報出了1405087961元的總價。很明顯，這一價格只比那個“最高成交價”低了1塊錢。

這個價格被判定為有效報價，最終11家開發(fā)商參與搖號，其中的一個幸運兒成為買主。與此路徑一致，高新區(qū)的KD4-1號地塊也最終敲定買主。

所以這次拍賣會似乎給開發(fā)商一個思路：如果這塊地勢在必得，其實不用算價格，只要報價比政府給出的“最高成交價”低1塊錢就可以了。報價不用去算，只用倒推就可以了。

一家房企只能競買一塊地？

三家“金科”均是不同法人獨資，完全規(guī)避了合肥市國土部門對于報名條件的約束。

政策：為讓更多開發(fā)商參與競拍，也為了緩解拍賣會哄抬地價的氛圍，合肥市規(guī)定，競買人報名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買。其中，“競買人”包括“競買人”、“競買人所在的母公司（母公司為競買人的最大股東）”、“競買人控股比例超過50%（含50%）的子公司”、“競買人所在的母公司（母公司為競買人的最大股東）控股比例超過50%（含50%）的子公司”四者。

分析：昨天的拍賣會上，“金科”一舉拿下三塊地，最后答案揭曉，原來3個“金科”分別是“無錫金科”、“南通金科”、“蘇州金科”，均是不同法人獨資，完全規(guī)避了合肥市國土部門對于報名條件的約束。那么這是否會給下次土拍提供“借鑒”。

市區(qū)住宅地塊限房價？

業(yè)內(nèi)人士稱，價格參照體系怎么確定，本身不是容易確定的事，關(guān)鍵還是先拿到地。

政策：可以說政府抑制地價、房價的決心從新政中還是明顯可見的，按照規(guī)定：開發(fā)商拿的市區(qū)地塊，以后住宅銷售“備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標價備案價格?！?/p>

分析：拿了地還限制賣房子的價格，這是否會打擊開發(fā)商拿地的積極性呢？從拍賣會來看，答案是否定的。這次拍賣會賣8宗地，去現(xiàn)場競買的開發(fā)商有90多家，拿地?zé)崆榭梢娨话摺?/p>

按照業(yè)內(nèi)的說法，關(guān)于限價，一則“同品質(zhì)、同類型”對比，如何衡量、價格參照體系怎么確定，本身不是容易確定的事。另一方面來說，在此前出現(xiàn)“限價令”的城市，開發(fā)商應(yīng)對之策不少，比如“與購房者簽毛坯、裝修兩份合同”、拆分項目拿預(yù)售證等，因此關(guān)鍵還是先拿到地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。