合肥限令難阻開發(fā)商搶地 業(yè)內(nèi)人士：關(guān)鍵要先拿地

11月合肥土地市場(chǎng)的最后一拍已經(jīng)落幕，不過關(guān)于這場(chǎng)拍賣會(huì)的議論聲還未平息。此前，合肥市國(guó)土部門陸續(xù)出臺(tái)了系列新政，不過從這次土地拍賣會(huì)上可以看出，開發(fā)商似乎各有應(yīng)對(duì)。以后合肥的土地拍賣是不是也會(huì)“上有政策下有對(duì)策”？

報(bào)價(jià)不得超最高成交價(jià)？

開發(fā)商如果對(duì)地塊勢(shì)在必得，其實(shí)不用算價(jià)格，只要報(bào)價(jià)比“最高成交價(jià)”低1塊錢即可。

政策：按照合肥土地拍賣新政，競(jìng)買人報(bào)價(jià)不得高于或等于地塊所在區(qū)域歷史最高成交價(jià)，超出的為無效報(bào)價(jià)。至于如何確定這個(gè)“區(qū)域歷史最高成交價(jià)”，官方給出了計(jì)算公式：一、以最高土地單價(jià)計(jì)算的拍賣地塊總價(jià)（元），即：地塊所在區(qū)域的歷史最高土地單價(jià)（萬元/畝）×拍賣地塊的土地計(jì)價(jià)面積（畝）×10000；二、以最高樓面地價(jià)計(jì)算的拍賣地塊總價(jià)（元），即：地塊所在區(qū)域的歷史最高樓面地價(jià)（元/平方米）×拍賣地塊的土地計(jì)價(jià)面積（畝）÷0.0015×拍賣地塊容積率〔如地塊有2個(gè)以上（含2個(gè)）容積率，取容積率低者〕。這兩個(gè)計(jì)算公式出來的價(jià)格，其中較低的取為“歷史最高成交價(jià)”。

分析：以蜀山區(qū)W1607號(hào)地塊為例，蜀山區(qū)歷史最高成交地價(jià)和樓面地價(jià)分別是2505萬元/畝、11083元/平方米。那么按照上述兩個(gè)公式，可以得出蜀山區(qū)W1607號(hào)地塊的兩個(gè)最高價(jià)：2165322000元、1405087962元。兩者取低者，得出蜀山區(qū)W1607號(hào)的“最高成交價(jià)”為1405087962元。

當(dāng)天的拍賣會(huì)上是什么情況呢？這塊地有35家開發(fā)商參與競(jìng)拍，最后在書面一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，有11家報(bào)出了1405087961元的總價(jià)。很明顯，這一價(jià)格只比那個(gè)“最高成交價(jià)”低了1塊錢。

這個(gè)價(jià)格被判定為有效報(bào)價(jià)，最終11家開發(fā)商參與搖號(hào)，其中的一個(gè)幸運(yùn)兒成為買主。與此路徑一致，高新區(qū)的KD4-1號(hào)地塊也最終敲定買主。

所以這次拍賣會(huì)似乎給開發(fā)商一個(gè)思路：如果這塊地勢(shì)在必得，其實(shí)不用算價(jià)格，只要報(bào)價(jià)比政府給出的“最高成交價(jià)”低1塊錢就可以了。報(bào)價(jià)不用去算，只用倒推就可以了。

一家房企只能競(jìng)買一塊地？

三家“金科”均是不同法人獨(dú)資，完全規(guī)避了合肥市國(guó)土部門對(duì)于報(bào)名條件的約束。

政策：為讓更多開發(fā)商參與競(jìng)拍，也為了緩解拍賣會(huì)哄抬地價(jià)的氛圍，合肥市規(guī)定，競(jìng)買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的居住用地競(jìng)買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買。其中，“競(jìng)買人”包括“競(jìng)買人”、“競(jìng)買人所在的母公司（母公司為競(jìng)買人的最大股東）”、“競(jìng)買人控股比例超過50%（含50%）的子公司”、“競(jìng)買人所在的母公司（母公司為競(jìng)買人的最大股東）控股比例超過50%（含50%）的子公司”四者。

分析：昨天的拍賣會(huì)上，“金科”一舉拿下三塊地，最后答案揭曉，原來3個(gè)“金科”分別是“無錫金科”、“南通金科”、“蘇州金科”，均是不同法人獨(dú)資，完全規(guī)避了合肥市國(guó)土部門對(duì)于報(bào)名條件的約束。那么這是否會(huì)給下次土拍提供“借鑒”。

市區(qū)住宅地塊限房?jī)r(jià)？

業(yè)內(nèi)人士稱，價(jià)格參照體系怎么確定，本身不是容易確定的事，關(guān)鍵還是先拿到地。

政策：可以說政府抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)的決心從新政中還是明顯可見的，按照規(guī)定：開發(fā)商拿的市區(qū)地塊，以后住宅銷售“備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。”

分析：拿了地還限制賣房子的價(jià)格，這是否會(huì)打擊開發(fā)商拿地的積極性呢？從拍賣會(huì)來看，答案是否定的。這次拍賣會(huì)賣8宗地，去現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買的開發(fā)商有90多家，拿地?zé)崆榭梢娨话摺?/p>

按照業(yè)內(nèi)的說法，關(guān)于限價(jià)，一則“同品質(zhì)、同類型”對(duì)比，如何衡量、價(jià)格參照體系怎么確定，本身不是容易確定的事。另一方面來說，在此前出現(xiàn)“限價(jià)令”的城市，開發(fā)商應(yīng)對(duì)之策不少，比如“與購(gòu)房者簽毛坯、裝修兩份合同”、拆分項(xiàng)目拿預(yù)售證等，因此關(guān)鍵還是先拿到地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。