防止商品房預(yù)售資金被挪用，九江公示監(jiān)管賬戶

為防止商品房預(yù)售資金被挪用，江西省九江市將對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶展開(kāi)更加透明化管理。

日前，九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，將購(gòu)房款直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

“對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶實(shí)施監(jiān)管一直存在，但對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行統(tǒng)一公示，加強(qiáng)社會(huì)層面對(duì)監(jiān)管賬戶的監(jiān)督工作，則是近期展開(kāi)的。”九江市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科一位工作人員告訴記者。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，九江市住建局此舉為預(yù)防預(yù)售資金挪用的重要措施，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有必要建立“開(kāi)盤即監(jiān)管、賬戶需公示、違規(guī)可舉報(bào)”的規(guī)則。

“透明化的規(guī)則對(duì)于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益、保障資金運(yùn)作安全，以及確保工程如期交付均具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

擬定期公示監(jiān)管賬戶情況

上述九江市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科工作人員告訴記者，九江此前便明確，新建商品房預(yù)售的首付、按揭貸款，均應(yīng)納入監(jiān)管賬戶進(jìn)行集中管理，而近期對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行公示，意在促進(jìn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金的歸集，保證預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，防止資金被挪用。

“一些購(gòu)房者可能會(huì)認(rèn)為，只要把購(gòu)房款打入房企給到的賬戶內(nèi)便可以，但其實(shí)這是一個(gè)容易被忽略的重要細(xì)節(jié)。公示樓盤監(jiān)管賬戶信息的作用就是提示購(gòu)房者，如銷售人員讓購(gòu)房者將購(gòu)房款打入其它賬號(hào)，那么購(gòu)房者有權(quán)提出要求，應(yīng)將購(gòu)房款打入公示的指定監(jiān)管賬戶內(nèi)。”上述人士說(shuō)。

九江市住建局方面表示，購(gòu)房者可對(duì)房企違規(guī)收取商品房預(yù)售資金的行為進(jìn)行監(jiān)督舉報(bào)，并于官網(wǎng)公布舉報(bào)電話。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，可使公眾更好了解此類賬戶的作用及內(nèi)容，有助于落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管制度。

“預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)程的一些灰色操作，容易使監(jiān)管被架空。購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)、準(zhǔn)確了解相關(guān)信息。九江公示監(jiān)管賬戶，使得購(gòu)房者置業(yè)時(shí)可進(jìn)行查證，有助于防范房企營(yíng)銷人員以其他賬戶來(lái)代替監(jiān)管賬戶，在資金入庫(kù)的第一個(gè)環(huán)節(jié)便把好關(guān)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

記者在采訪中獲悉，九江對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管或不僅只是公示監(jiān)管賬號(hào)，還可能披露賬戶相關(guān)情況。

就購(gòu)房者如何了解監(jiān)管賬戶相關(guān)動(dòng)態(tài)信息，上述九江市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科工作人員對(duì)記者表示，一方面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在售樓處醒目位置公示監(jiān)管賬號(hào)，住建局也會(huì)提供線上查詢渠道；另一方面，包括銀行、住建局等監(jiān)管方展開(kāi)動(dòng)態(tài)管理同時(shí)，預(yù)計(jì)此后也將公布預(yù)售賬號(hào)內(nèi)資金運(yùn)行相關(guān)情況。

“目前來(lái)看，初步預(yù)計(jì)兩周左右會(huì)公示一次賬戶運(yùn)行情況。具體會(huì)公示哪些方面內(nèi)容、間隔多久，相關(guān)細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步確定。另外，一些樓盤如果由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，則會(huì)從公示名單中移除。”上述九江市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科工作人員補(bǔ)充道。

對(duì)于如何保證監(jiān)管賬戶得到有效監(jiān)管，購(gòu)房人是否可查看賬戶內(nèi)資金信息的問(wèn)題，九江市住建局方面對(duì)記者表示，該賬戶是為了保證監(jiān)管資金得到安全有效運(yùn)營(yíng)，但同時(shí)監(jiān)管也有其相應(yīng)邊界。

“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶由各公司結(jié)合自身情況、依照相應(yīng)規(guī)定及程序開(kāi)設(shè)，因企業(yè)有其自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)則及商業(yè)秘密，不可能將賬戶內(nèi)所有明細(xì)均進(jìn)行一一公示，購(gòu)房人無(wú)法查看該賬戶內(nèi)企業(yè)每個(gè)月所有的賬務(wù)流水。賬戶內(nèi)資金運(yùn)行監(jiān)管責(zé)任，主要由銀行、住建部門等專業(yè)機(jī)構(gòu)履行，購(gòu)房人可通過(guò)公示情況展開(kāi)監(jiān)督。”上述九江市住建局人士表示。

九江樣本或引發(fā)示范效應(yīng)

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然各地此前出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)辦法，但在公開(kāi)透明運(yùn)作方面仍有提升空間。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，讓購(gòu)房者知曉監(jiān)管賬戶重要性、將資金存入監(jiān)管賬戶，有利于規(guī)避賬外收款，但這僅為第一步。

“確保資金按用途、按節(jié)奏使用，預(yù)售資金只得用于工程費(fèi)用相關(guān)支出，只能按照進(jìn)度來(lái)支持，這些后面的環(huán)節(jié)更加重要。否則，即使資金進(jìn)入賬戶，意義也不大。”李宇嘉認(rèn)為。

中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理盧文曦指出，當(dāng)前市場(chǎng)情況下不太可能于短期內(nèi)一刀切取消預(yù)售制，如何完善預(yù)售資金管理、解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題顯得尤為迫切，而九江公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相關(guān)措施具有較強(qiáng)的示范意義。

“一些樓盤出現(xiàn)停工，部分原因是預(yù)售資金管理不到位，預(yù)售款被挪用至它處。九江公示監(jiān)管賬戶措施，雖然細(xì)則仍有待進(jìn)一步完善，但已提供了一個(gè)不錯(cuò)的透明化樣本和雛形。如各地方相關(guān)部門能夠切實(shí)履行相關(guān)監(jiān)管責(zé)任，將對(duì)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、保證項(xiàng)目竣工交付起到積極作用。”盧文曦表示。

對(duì)于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，分析人士認(rèn)為，樓盤停工所波及的不僅是此前的購(gòu)房者，還將對(duì)有置業(yè)需求的意向買家產(chǎn)生重要影響。

中指院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，如果購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目無(wú)法竣工存有疑慮，此前各地所出臺(tái)提振樓市的政策，將無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)落地，如何保交付、穩(wěn)預(yù)期，成為各地不得不面臨的一個(gè)問(wèn)題。

盧文曦也表示，能否按期交付成為購(gòu)房者置業(yè)時(shí)不得不考慮的因素。如所購(gòu)房產(chǎn)難以交付，此前各地出臺(tái)的諸多穩(wěn)定樓市政策，很難在需求端奏效。因而如何保證樓盤交付、恢復(fù)市場(chǎng)信心，成為各地接下來(lái)穩(wěn)樓市政策中需著重考慮的方面。

盧文曦認(rèn)為，九江公示預(yù)售監(jiān)管賬戶，如能將流程梳理得更加清晰，進(jìn)一步明確各節(jié)點(diǎn)監(jiān)管方的責(zé)任，可以有效防止監(jiān)管方相互扯皮、推卸責(zé)任。

“這種多維度的公示，對(duì)于防止預(yù)售資金遭遇‘灰色運(yùn)作’，將起到不小作用。政策具有較強(qiáng)示范作用，預(yù)計(jì)接下來(lái)其它地區(qū)也將跟進(jìn)。”盧文曦表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。