今年全年宅地成交平均樓面價(jià)達(dá)17589元/平

昨日，2016年最后一場(chǎng)土拍中唯一一塊達(dá)到最高限價(jià)的地塊——江寧G89地塊（商住）被香港嘉華搖得，地塊成交總價(jià)13.6億元，成交樓面價(jià)27350元/m2，至此，2016年全年土地交易落下帷幕。據(jù)悉，今年全年，南京（不含溧水、高淳）出讓的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)到84幅，土地出讓總金額達(dá)到1630億元，土地拍賣以2010年至今出讓規(guī)模第二、成交金額第一的戰(zhàn)績(jī)收官。今年全年成交的63幅住宅地塊，平均樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到17589元/m2。

出讓規(guī)模

僅次于2014年，出讓84幅地塊

算上最后一次拍賣出讓的6幅地塊，2016年全年南京（除高淳、溧水外）已累計(jì)出讓84幅經(jīng)營(yíng)性地塊，累計(jì)出讓面積4693997.69平方米，約合469.4公頃。為2010年至今土地出讓規(guī)模第二高的年份，僅次于此前最高的2014年（611.02公頃）。下半年尤其是三季度以來(lái)，伴隨土地網(wǎng)拍新規(guī)出臺(tái)，供地量也大舉開(kāi)閘，9月和12月，土地出讓規(guī)模都超過(guò)了100公頃，幾乎與上半年幾個(gè)月的出讓規(guī)模相當(dāng)。

今年全年出讓的84幅地塊中，住宅性質(zhì)地塊占到了63幅，累計(jì)出讓面積達(dá)到409.3公頃，占到全年土地出讓規(guī)模的87%，這在歷年中都是比較罕見(jiàn)的。2012年出讓的75幅地塊中，住宅地塊占比72%;2013年出讓的88幅地塊中，住宅地塊占比81%;2014年出讓的103幅地塊中，住宅地塊占比73%;2015年出讓的62幅地塊中，住宅地塊占比71%。總體來(lái)看，今年的住宅用地出讓比例已經(jīng)大大超過(guò)往年。

成交金額

約1629.7億，前9個(gè)月已破千億

今年84幅經(jīng)營(yíng)性地塊，累計(jì)成交金額達(dá)到16297443萬(wàn)元，約合1629.74億元，這其中，63幅住宅用地累計(jì)成交金額達(dá)到1555.86億元，占到了總金額的95%。而在去年一年，南京的土地成交金額為772億元，這也意味著今年的土地出讓金額已經(jīng)達(dá)到去年全年的兩倍多，超過(guò)了去年和前年賣地收入的總和。根據(jù)歷史記錄，此前賣地收入最高的年份是2013年，全年成交金額824億元，而今年前9個(gè)月南京賣地金額已破千億，超過(guò)以往任何一年。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至本月20日，全國(guó)賣地千億以上的城市已經(jīng)達(dá)到了7個(gè)，其中南京超過(guò)1600億元的土地成交金額，在全國(guó)城市中僅次于蘇州排名第二。

區(qū)域表現(xiàn)

宅地出讓，江北江寧城北排前三

不管是土地出讓面積還是土地出讓金額，江寧區(qū)都是第一。從出讓面積來(lái)看，江北、江寧、城北成為今年住宅用地出讓規(guī)模的前三名，預(yù)計(jì)三大板塊作為南京樓市房源供應(yīng)主力地位未來(lái)還將繼續(xù)保持。其中江北江寧年內(nèi)宅地出讓都超過(guò)100公頃，江寧區(qū)全年出讓33幅地塊，累計(jì)規(guī)模達(dá)到168.47公頃;浦口區(qū)全年出讓17幅地塊，累計(jì)規(guī)模達(dá)90多公頃;建鄴區(qū)全年出讓土地達(dá)到73.9公頃，位居第三;棲霞區(qū)則以微弱差距位居第四。城北與河西出讓規(guī)模則都超過(guò)了70公頃。此外，仙林出讓規(guī)模也超30公頃，城南（含板橋）以及城東（含麒麟）年內(nèi)宅地出讓也都超過(guò)了20公頃。

和出讓土地?cái)?shù)量榜首一樣，今年年內(nèi)土地出讓收入最多的也是江寧區(qū)，達(dá)到566億元;其次為建鄴區(qū)，達(dá)到367億元;浦口區(qū)也達(dá)到275億元;棲霞區(qū)和鼓樓區(qū)分別達(dá)到152億元和150億元，其余各區(qū)土地出讓金額最多只在65億元，最少的玄武區(qū)，全年僅出讓一幅地塊，金額不足1億元。

未來(lái)兩年南京將有26個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目

■記者觀察

今年土地出讓可謂波瀾起伏，上半年出讓熱度持續(xù)走高，年中出臺(tái)限價(jià)出讓和“熔斷”新規(guī)，結(jié)果6、7月份一下多出6幅“熔斷”地塊，從9月份開(kāi)始，新推宅地實(shí)行了網(wǎng)拍+現(xiàn)房銷售+搖號(hào)出讓的機(jī)制，至今已有24幅住宅性質(zhì)地塊因達(dá)到最高限價(jià)而搖號(hào)出讓，另外還有2幅地塊雖未搖號(hào)，但已達(dá)到現(xiàn)房銷售價(jià)格，這也意味著未來(lái)兩年南京將多出26個(gè)現(xiàn)房銷售的住宅項(xiàng)目。

全年宅地成交平均樓面價(jià)達(dá)17589元/㎡

今年全年成交的63幅住宅地塊中，樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的多達(dá)50幅，其中23幅地塊樓面價(jià)超過(guò)2萬(wàn)，占到近一半。全年住宅地塊成交平均樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到17589元/㎡，住宅地塊平均溢價(jià)超過(guò)90%，地價(jià)“兩萬(wàn)時(shí)代”將來(lái)臨。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，樓面價(jià)萬(wàn)元以上地塊，2015年有23幅，2014年僅有10幅，2013年有15幅，2012年僅有4幅。今年樓面價(jià)2萬(wàn)地塊恰好與去年樓面價(jià)萬(wàn)元地塊數(shù)量等同，價(jià)格則上了一個(gè)門檻。全市8大板塊20多個(gè)子板塊的樓面價(jià)紀(jì)錄年內(nèi)全面刷新。

今年有十多張房企新面孔亮相南京樓市

截至目前，今年全年已有62家本土及外地房企在南京市場(chǎng)拿地，其中拿地金額排名前十的房企依次為中南、綠地、世茂、仁恒、新城、金茂（電建）、上海建工、招商、融信和榮盛。在拿地金額排名居于前列的房企中，有的是拿地?cái)?shù)量多，如中南全年拿下6幅地塊，總金額達(dá)到115.53億元;榮盛加上剛剛拍下的兩幅六合地塊，年內(nèi)拿地也達(dá)到4幅，金額達(dá)到55.45億元。而有的則是在熱點(diǎn)區(qū)域砸下重金，僅拿一塊地就耗資數(shù)十億，如世茂、仁恒、上海建工今年都是在河西板塊拿下一幅地塊，金額就分別達(dá)到88億元、78.4億元和64.8億元。

另外，南京樓市也多了十多張新面孔，四川藍(lán)光、融信、聯(lián)發(fā)、上海大名城、北京世紀(jì)鴻城、上海首建、平安不動(dòng)產(chǎn)、美的、華夏幸福、當(dāng)代置業(yè)、景瑞等十多家房企首次拿地入駐南京市場(chǎng)。

地價(jià)漲幅因市場(chǎng)調(diào)整政策調(diào)控有望收窄

不過(guò)雖然2016年拍出了創(chuàng)紀(jì)錄的1630億的金額，但隨著樓市的降溫，以及后期出讓地塊純宅地的減少，年末土地市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)降溫。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，年底市場(chǎng)面調(diào)控不斷，加之土地出讓新規(guī)此前已落地，尤其是房企拿地資金監(jiān)管加強(qiáng)，這些因素都在影響房企拿地心態(tài)，土地拍賣氛圍明顯冷靜許多。業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月底，全國(guó)賣地收入千億以上的城市已經(jīng)達(dá)到8個(gè)，刷新歷史紀(jì)錄。但伴隨明年市場(chǎng)調(diào)整和政策面調(diào)控繼續(xù)，地價(jià)漲幅有望收窄。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。