李智：樓市攻堅(jiān)期 房地產(chǎn)或?qū)⑦M(jìn)入“三高”時(shí)代

2015年1月8日下午，365地產(chǎn)家居網(wǎng)新年大戲“變革時(shí)代2015地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)”、暨2014南京房地產(chǎn)銷(xiāo)售龍虎榜頒獎(jiǎng)、暨金鼎獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)?wù)缴涎?。本次盛?huì)將公布2014南京開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積十強(qiáng)、單個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積十強(qiáng)等多個(gè)重量級(jí)權(quán)威榜單，并且由重磅嘉賓帶來(lái)精彩演講。

在變革時(shí)代2015地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上，三六五網(wǎng)首席研究員、江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李智以最權(quán)威的數(shù)據(jù)對(duì)2014年樓市進(jìn)行解讀，還對(duì)2015年樓市大環(huán)境以及南京房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。李智分析認(rèn)為，2014年政府的利好政策來(lái)的太快，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，但是伴隨著庫(kù)存上升、成交與上市的同步放大，2015年南京樓市將進(jìn)入三高時(shí)代。

解密榜單樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇

李智首先對(duì)2014年“銷(xiāo)售十強(qiáng)”企業(yè)和2014年“銷(xiāo)售十強(qiáng)”項(xiàng)目進(jìn)行了精彩的點(diǎn)評(píng)。李智分析認(rèn)為今年“銷(xiāo)售十強(qiáng)”企業(yè)的榜單有如下特點(diǎn)：

第一，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭充足，上榜門(mén)檻節(jié)節(jié)升高：金額門(mén)檻從2013年的29.9億元上升至33.1億元，同比增長(zhǎng)10.7%;面積門(mén)檻從2013年的17萬(wàn)m2上升至21.7萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)27.6%。第二，實(shí)力房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度加速再上升：金額集中度從2013年的26%上升至33%，同比上漲7個(gè)百分點(diǎn);金額集中度從2013年的28%上升至35%，同比上漲7個(gè)百分點(diǎn)。

第三，企業(yè)陣營(yíng)分化加劇，剛需“奔量”改善“聚金”。第四，龍頭房企規(guī)模致勝，多盤(pán)發(fā)力成就英雄。第五，同期增速逆市上漲，各領(lǐng)風(fēng)騷又是一年：在2014年整體“高庫(kù)存、去化慢”的行情下，降價(jià)促銷(xiāo)力度較大和“短平快”快周轉(zhuǎn)房企實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)快增；業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有6家，業(yè)績(jī)與去年持平的企業(yè)有3家，僅1家企業(yè)業(yè)績(jī)有所下滑。

而今年“銷(xiāo)售十強(qiáng)”項(xiàng)目的榜單則有4大特點(diǎn)：第一，十強(qiáng)格局分化存變，上榜樓盤(pán)“分多聚少”：2014年共有14個(gè)樓盤(pán)入榜，其中6個(gè)樓盤(pán)入圍“金額”和“面積”雙榜單，較去年減少一個(gè)；隨著南京更多樓盤(pán)追求品質(zhì)化，單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱，金額十強(qiáng)和面積十強(qiáng)項(xiàng)目呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，重復(fù)上榜樓盤(pán)減少。

第二，熱銷(xiāo)樓盤(pán)分布外擴(kuò)，外圍板塊份額提升：從面積top10來(lái)看：面積榜單首次出現(xiàn)高淳溧水郊縣板塊樓盤(pán)，江南六區(qū)份額繼續(xù)縮水;從金額top10來(lái)看：江南六區(qū)份額下降，兩江占比提高，較去年提升6個(gè)百分點(diǎn);從十強(qiáng)樓盤(pán)所屬區(qū)位來(lái)看，不論是面積十強(qiáng)還是金額十強(qiáng)，在區(qū)位上均表現(xiàn)出明顯的外擴(kuò)趨勢(shì)。

第三，項(xiàng)目十強(qiáng)落差收窄，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)日益加?。簭慕痤~top10來(lái)看：競(jìng)爭(zhēng)激烈，榜首與榜末差距約為9億元，而去年差距達(dá)到15億元。從面積top10來(lái)看：樓盤(pán)差距縮小，今年第一與第十差距16萬(wàn)㎡，較去年減少3萬(wàn)㎡。

第四，十強(qiáng)領(lǐng)銜以?xún)r(jià)換量，舍小贏取入榜契機(jī)：從成交均價(jià)看，大部分上榜樓盤(pán)在年中6、7月份進(jìn)行了一次價(jià)格調(diào)整，較為明顯的如旭日上城、中海國(guó)際社區(qū)、新城玖瓏湖。在市場(chǎng)趨冷后，項(xiàng)目及時(shí)通過(guò)以?xún)r(jià)換量，取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，最終贏得項(xiàng)目入榜契機(jī)。

2014年政策幸福來(lái)得太快

去行政化時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

李智分析稱(chēng)，2014年南京商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)為明顯的供過(guò)于求，全市累計(jì)上市101390套，成交72457套，截止2014年末市場(chǎng)累計(jì)存量78783套。根據(jù)近半年市場(chǎng)去化能力（套數(shù)）預(yù)測(cè)，2014年全市商品住宅市場(chǎng)可售存量的消化周期【注：存量消化周期=2014年末市場(chǎng)存量/近半年月均成交量】，僅為12個(gè)月。

分板塊來(lái)看，有5個(gè)板塊低于全市均值，其中，城東存量去化周期僅6個(gè)月，城南、江寧、河西、城北、仙林的存量分別為8、9、11、12、13個(gè)月。有3個(gè)板塊高于全市均值，其中，城北存量周期15個(gè)月，城中和溧高區(qū)域達(dá)到35個(gè)月，城東溧高風(fēng)險(xiǎn)加碼。

而針對(duì)2014年變化不斷的房地產(chǎn)政策，李智認(rèn)為，“胡蘿卜”利好政策來(lái)的太突然，而在市場(chǎng)層面上來(lái)看房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

一方面，自6月26日呼和浩特取消限購(gòu)以來(lái)，46個(gè)限購(gòu)城市中已有41個(gè)取消或放松限購(gòu)政策，目前僅剩一線(xiàn)城市和三亞還在堅(jiān)守。另一方面，信貸政策對(duì)首改需求給予支持，并在11月后進(jìn)入貨幣寬松階段，降息及存貸比調(diào)整等利好接踵而至。

而在人口紅利消失（2011年）的大前提下，首置人群數(shù)量自2011年開(kāi)始出現(xiàn)小幅下降的平臺(tái)整理格局，潛在住房需求呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。綜上，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的兩大因素正逐步失去動(dòng)力，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化時(shí)機(jī)已基本成熟。

2015市場(chǎng)正處于攻堅(jiān)期

房地產(chǎn)或?qū)⑦M(jìn)入“三高”時(shí)代

“考慮到7月后，我國(guó)限購(gòu)限貸政策逐步放開(kāi)，長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立，且市場(chǎng)重新起主導(dǎo)作用，因此我們認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)正處于攻堅(jiān)期，其中，從城市庫(kù)存角度來(lái)看，去庫(kù)存行動(dòng)正在進(jìn)行中?！睂?duì)于現(xiàn)在市場(chǎng)的情況，李智如是總結(jié)。

與2008年及2011年不同，南京本次庫(kù)存上升伴隨著成交與上市的同步放大，“三高”現(xiàn)象顯著。結(jié)合南京市庫(kù)存變化情況（第二上升周期），李智認(rèn)為南京樓市在2015年可能進(jìn)入“三高”時(shí)代，三高主要指的是——高供應(yīng)量、高庫(kù)存量、高銷(xiāo)售量。

“考慮我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，在未來(lái)半年內(nèi)，政策仍然具有放松的可能性。具體放松措施可能包括：放松公積金提取標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)稅5年改2年、契稅減免、降息一次及以上和鼓勵(lì)首改需求?！?/p>

李智預(yù)測(cè)，2015年市場(chǎng)仍舊處于深度調(diào)整期，以?xún)r(jià)換量還會(huì)是主旋律。受四季度新政利好的影響，邊際效應(yīng)未現(xiàn)減弱，明年市場(chǎng)繼續(xù)下行的可能性并不大，購(gòu)房信心可以保證。但由于今年年末土地市場(chǎng)翹尾，再加上2014年仍有較高的庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商為了保證項(xiàng)目流速，以?xún)r(jià)換量的可能性較大。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是置業(yè)時(shí)機(jī)不錯(cuò)的一年。

而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，李智認(rèn)為這會(huì)是白銀時(shí)代，會(huì)經(jīng)歷前所未有的變革與沖擊。不管是產(chǎn)品還是營(yíng)銷(xiāo)，創(chuàng)新成為核心的命題。整體市場(chǎng)壓力持續(xù)依舊，而市場(chǎng)份額依舊向龍頭企業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜，市場(chǎng)與行業(yè)都在面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。

具體到階段來(lái)看，李智表示，隨著降息影響的減弱及3-4月供應(yīng)再迎小高潮，未來(lái)庫(kù)存上升及日均成交下降可以期待，但能否超過(guò)12個(gè)月尚待觀(guān)察，所以3-4月成交量或?qū)Q定全年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。但總體來(lái)看，2015年南京房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定或溫和上揚(yáng)是主旋律。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。