2015開(kāi)年篇：對(duì)武漢樓市的五大判斷

2014年，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市構(gòu)成巨大壓力、房產(chǎn)銷(xiāo)售市況一度收緊、所謂互聯(lián)網(wǎng)思維/電商/去中介化的呼聲一浪高過(guò)一浪。面對(duì)2015年的武漢樓市，大家顧問(wèn)是怎么看待的?近日，大家顧問(wèn)董事長(zhǎng)尹香武先生給所有客戶及社會(huì)各界交了個(gè)底。以下是尹先生對(duì)2015武漢樓市的判斷。

■對(duì)2015年武漢樓市的五大判斷

一、游牧部隊(duì)并不神秘：互聯(lián)網(wǎng)思維的大家顧問(wèn)解決方案

房產(chǎn)幾乎是每戶家庭的最重大財(cái)產(chǎn)，不但耗資巨大，而且是不能移動(dòng)的非標(biāo)品，每個(gè)小區(qū)每一層每一戶都存在差異。同時(shí)，購(gòu)房屬于極低頻次行為，人們都不會(huì)為此儲(chǔ)備足夠的專業(yè)知識(shí)。因此，實(shí)地體驗(yàn)、專業(yè)服務(wù)是購(gòu)房程序中的不二法門(mén)，虛擬的網(wǎng)絡(luò)無(wú)法取代。

在2014年的一段時(shí)間里，所謂的房地產(chǎn)電商風(fēng)行一時(shí)后，行業(yè)才發(fā)現(xiàn)那真正是一場(chǎng)泡沫，隨即風(fēng)平浪靜。這與我們?cè)?013年做出的“房地產(chǎn)電商是時(shí)尚而不是潮流”的判斷是一致的，大家顧問(wèn)少量使用過(guò)這個(gè)手段，但保持了足夠的距離。

房地產(chǎn)電商猶如經(jīng)濟(jì)界的游牧部落，其階段性的作用是普及高效文化、取締多余環(huán)節(jié)，激活定居部落（實(shí)際業(yè)務(wù)）的活力和血性。完成這些任務(wù)以后，游牧部落的生存基礎(chǔ)即消逝，要不就被定居部落同化、要不就將消亡。大家顧問(wèn)甚至認(rèn)為，3、5年后將沒(méi)人再談什么互聯(lián)網(wǎng)思維，那時(shí)候，更強(qiáng)的活力、更少的中間環(huán)節(jié)、更扁平的組織都將只是社會(huì)的共同習(xí)慣。定居本領(lǐng)才是游牧者的免死牌，否則游牧部落死的概率大于活!

因此，作為一家有實(shí)務(wù)---譬如銷(xiāo)售代理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、前期顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研---的房地產(chǎn)中介型服務(wù)企業(yè)，大家顧問(wèn)最關(guān)注的，不是所謂互聯(lián)網(wǎng)思維，而是如何將自身組織中的多余環(huán)節(jié)剔除、實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)扁平化、提升團(tuán)隊(duì)活力與效率，對(duì)于這些我們已經(jīng)有了一定的思考與準(zhǔn)備，大體的方向已經(jīng)找到了，接下來(lái)就是實(shí)踐、調(diào)整、改進(jìn)。

在2015年，如何借助互聯(lián)網(wǎng)的思考與手段，為發(fā)展商在實(shí)際銷(xiāo)售之前就能實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)、減輕對(duì)傳統(tǒng)金融渠道的影響，將是我們突破的重要方向。這在2014年其實(shí)已經(jīng)有了一些成功嘗試，2015年?duì)幦∫獢U(kuò)大戰(zhàn)果。這是我們對(duì)于2015年武漢樓市的第一個(gè)關(guān)注要點(diǎn)。

二、中國(guó)前三大房地產(chǎn)市場(chǎng)：武漢經(jīng)濟(jì)生態(tài)化，擁有自身演繹邏輯

我們關(guān)注的第二個(gè)大問(wèn)題，是武漢的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的質(zhì)變。2014年，武漢GDP正式邁進(jìn)萬(wàn)億俱樂(lè)部（相當(dāng)于全球第56名的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體量），重歸中國(guó)前十列強(qiáng)城市，承擔(dān)起了自己的中部責(zé)任。按照目前的發(fā)展速度和追趕趨勢(shì)，按照地理優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)分工，再過(guò)6、7年時(shí)間，武漢GDP達(dá)到2萬(wàn)億（相當(dāng)于全球第32名的國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體量）并最終躋身全國(guó)前5是有希望的。

武漢三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，第二產(chǎn)業(yè)齊備，擁有鋼鐵、汽車(chē)、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥、食品煙草、能源及環(huán)保等極為完整的工業(yè)體系，在中國(guó)城市行列中優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)在萬(wàn)億元以上。猶如樹(shù)木規(guī)模聚集生長(zhǎng)成為森林之后，森林開(kāi)始具有自己的邏輯，會(huì)內(nèi)在自發(fā)地演繹出自己的成果，而且森林開(kāi)始具有更大的包容力、吸附力。

體系完整加之規(guī)模巨大，武漢經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變、開(kāi)始生態(tài)化，武漢成為華中地區(qū)勢(shì)能最高的發(fā)展極已經(jīng)具備充足條件，武漢經(jīng)濟(jì)的演繹結(jié)果或?qū)⒊鋈藗兊囊饬现?。全?guó)大陸地區(qū)單體年度銷(xiāo)售額最高的商業(yè)體，不再北京、上海、廣州、深圳這些一線城市，而是武漢年度銷(xiāo)售約80億的武廣--國(guó)廣商業(yè)體，就已經(jīng)能夠說(shuō)明一些問(wèn)題。所以，大家顧問(wèn)判斷，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射能力、吸附能力激昂進(jìn)一步擴(kuò)大，四個(gè)方向近郊區(qū)將成為吸引1+8都市圈人們落戶武漢的選擇，而武漢的城區(qū)物業(yè)版圖，將沿著提質(zhì)、提交的方向發(fā)展，按銷(xiāo)售面積計(jì)，武漢將因此成為中國(guó)前三大房地產(chǎn)市場(chǎng)之列，2014年，武漢全市銷(xiāo)售出去的房子接近18萬(wàn)套，隨著成交單價(jià)的鞏固，成交總金額的排名也將進(jìn)一步提高。

三、武漢的物業(yè)價(jià)值觀邁向成熟期，2015是起點(diǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值認(rèn)識(shí)，武漢已經(jīng)順利地度過(guò)了啟蒙時(shí)期。但依大家顧問(wèn)的觀點(diǎn)，啟蒙期雖然已經(jīng)度過(guò)，但是武漢的房地產(chǎn)價(jià)值觀仍然處于成長(zhǎng)期，還沒(méi)有到達(dá)成熟期。譬如，至今為止人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)，聚焦在稀缺性上---資源、景觀等等。這當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)，稀缺性是經(jīng)濟(jì)定價(jià)的主軸。但是，僅僅只認(rèn)識(shí)到稀缺性的價(jià)值層面是不夠的。

一個(gè)顯明的例證是，按照景觀、資源等稀缺性去判斷，青海湖、喜馬拉雅山足夠稀缺吧?但是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的價(jià)值為何并不高呢?這說(shuō)明單純的稀缺性價(jià)值難以全面概括物業(yè)價(jià)值。而也正因?yàn)檫@個(gè)片面的認(rèn)識(shí)，使得武漢至今沒(méi)能出現(xiàn)國(guó)家級(jí)的都市豪宅;也正因?yàn)檫@個(gè)片面的認(rèn)識(shí)，有些投資客單純追求資源、稀缺，而將重資投放在了遠(yuǎn)郊從而造成了絕對(duì)或者相對(duì)的損失。

而大家顧問(wèn)根據(jù)自己的專業(yè)儲(chǔ)備則認(rèn)為，物業(yè)價(jià)值=稀缺性價(jià)值+普及性價(jià)值。所謂普及性價(jià)值，是指與外界鏈接越密切、鏈接的對(duì)象越多價(jià)值則越高。一臺(tái)傳真機(jī)、一臺(tái)計(jì)算機(jī)、一顆衛(wèi)星……是無(wú)法發(fā)揮價(jià)值的，但是一旦連成網(wǎng)，價(jià)值就開(kāi)始聚變、裂變。

房地產(chǎn)也是這樣，我們經(jīng)常引用說(shuō)“房地產(chǎn)是城市化的生意，城市化是聚集現(xiàn)象而非分散現(xiàn)象”，說(shuō)的就是當(dāng)一處物業(yè)，它能夠與外界發(fā)生更多的聯(lián)系，比如與學(xué)校、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、醫(yī)療區(qū)、景區(qū)發(fā)生便利鏈接，其價(jià)值就會(huì)聚變、裂變。即擁有稀缺性價(jià)值、又擁有普及性價(jià)值的物業(yè)價(jià)值觀，才是成熟的物業(yè)價(jià)值觀，2015年應(yīng)該成為這個(gè)價(jià)值觀的起點(diǎn)之年。

四、武漢都市豪宅元年：進(jìn)入中級(jí)城市化、深度城市化階段

就產(chǎn)業(yè)進(jìn)步來(lái)說(shuō)，武漢已經(jīng)走過(guò)初級(jí)城市化階段，目前正進(jìn)入中級(jí)城市化、深度城市化階段，這個(gè)階段的表現(xiàn)是：1）城市從工業(yè)化時(shí)代的快速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而進(jìn)入更為強(qiáng)調(diào)聚集的適度回縮提質(zhì)階段;2）在政府加大在保障房領(lǐng)域的建設(shè)與供應(yīng)力度后，商品房越來(lái)越傾向于提供空間多元混搭的品種--也就是綜合體，以及傾向于提供都市豪宅及超級(jí)豪宅。

深度城市化強(qiáng)調(diào)聚集的適度回縮提質(zhì)、以及綜合體物業(yè)與都市豪宅，這都是行業(yè)的新課題與新現(xiàn)象。所以大家可以看到，在社會(huì)一片哀鴻遍野的情況下，一線城市的都市豪宅依然暢銷(xiāo)，而城區(qū)以及靠近城區(qū)的剛需物業(yè)及首改物業(yè)同樣在正常走量。這其實(shí)已經(jīng)昭告了未來(lái)的方向與道路。而大家顧問(wèn)也認(rèn)為，武漢出現(xiàn)單價(jià)5萬(wàn)/平米~9萬(wàn)/平米的都市豪宅，也就三年以內(nèi)的事，而2015年就是武漢都市豪宅元年。

五、業(yè)界淘汰賽發(fā)令槍或許響起

作為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度參與者與服務(wù)方，心態(tài)一直是積極的。但這并不待變我們對(duì)樓市不存在敬畏。武漢作為平原型城市，城市擴(kuò)張、釋放土地的能力極強(qiáng);而作為傳統(tǒng)大城市，城區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)改造任務(wù)也很重，同樣能釋放出巨量的供應(yīng)?？梢哉f(shuō)，武漢是全國(guó)少有的供應(yīng)放量空間極大的城市之一，這是關(guān)注武漢樓市風(fēng)險(xiǎn)的最主要因素。

改革開(kāi)放以后，武漢在金融業(yè)領(lǐng)域并沒(méi)能獲得與經(jīng)濟(jì)體量對(duì)應(yīng)的話語(yǔ)權(quán)，金融資源的配置上處于相對(duì)劣勢(shì)。房地產(chǎn)供應(yīng)可以巨量釋放，但是金融渠道并不對(duì)應(yīng)支持，這就可能導(dǎo)致矛盾加劇，畢竟房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，缺資金是萬(wàn)萬(wàn)玩不轉(zhuǎn)的。在土地釋放的最容易的郊區(qū)，供求關(guān)系是否會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)需要保持高度的警惕，我們建議發(fā)展商應(yīng)該修正遠(yuǎn)郊區(qū)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

即使在城區(qū)也并非一片紅火。由于在具體的開(kāi)發(fā)指標(biāo)上，政府由于就業(yè)、稅收的驅(qū)使，給與了商業(yè)、辦公樓更多的傾斜，武漢這幾年面世的辦公樓面積恐怕將創(chuàng)造歷史記錄。本身寫(xiě)字樓與商業(yè)的租金水平就不高，如果再次巨量入市，商用物業(yè)市場(chǎng)的壓力是顯而易見(jiàn)的，而商用物業(yè)市場(chǎng)的單位投資額是高于住宅物業(yè)市場(chǎng)的，一旦不慎，容易造成投資過(guò)度沉淀而影響資金鏈的安全，造成企業(yè)的安危問(wèn)題。

而在房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域，前些年泥沙俱下，什么項(xiàng)目都好賣(mài)，掩蓋了很多專業(yè)能力缺失的行為。而當(dāng)市場(chǎng)回歸本質(zhì)，對(duì)于專業(yè)服務(wù)的需求將直接考驗(yàn)單純的關(guān)系密集型商業(yè)行為，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向?qū)I(yè)密集型、服務(wù)密集型的本質(zhì)回歸的速度將極大加速，這將是一段殘酷但正確的過(guò)程!這個(gè)加速的過(guò)程中，出現(xiàn)某些中介代理機(jī)構(gòu)的退場(chǎng)是不令人意外的。

■我們期許，2015年是鉆石十年的開(kāi)元之年

猶如在2014-9-29發(fā)表的《接下來(lái)是房地產(chǎn)的“鉆石十年”!》一文中所說(shuō)，我們判斷中國(guó)房地產(chǎn)還有“鉆石十年”，武漢樓市當(dāng)然也不例外。如果說(shuō)以前是房地產(chǎn)的黃金十年，只能說(shuō)那是泥沙俱下的、對(duì)專業(yè)要求能力并不強(qiáng)的十年。而未來(lái)的十年，將是具備專業(yè)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新能力的房企、具備就地高質(zhì)服務(wù)實(shí)力的中介、具備持有經(jīng)營(yíng)意識(shí)的投資客的鉆石十年。

我們期許，2015年是武漢樓市鉆石十年的開(kāi)元之年。在接下來(lái)的這個(gè)鉆石十年里，以福星惠譽(yù)為代表的武漢本土大型房企將進(jìn)一步增強(qiáng)實(shí)力、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將走上范圍經(jīng)濟(jì)的頂峰--本地中介、頂級(jí)服務(wù)--以此提升房地產(chǎn)的發(fā)展水平。同時(shí)，行業(yè)需要優(yōu)勝劣汰帶來(lái)的發(fā)展水平的提高，也需要適度集中以提升社會(huì)節(jié)約程度，這是殘酷的，這條殘酷的進(jìn)化定律對(duì)我們?cè)趦?nèi)的任何機(jī)構(gòu)都是適用的，我們當(dāng)然也深感其威力所在。

在這個(gè)過(guò)程中，承客戶之命令---供應(yīng)端客戶是發(fā)展商等土地?fù)碛信c開(kāi)發(fā)者、消費(fèi)端客戶是購(gòu)房者與投資客---大家顧問(wèn)將與過(guò)去的十年一樣，盡心盡力完成所托、超越期望。對(duì)于進(jìn)化律的深刻認(rèn)知和高度敬畏，使得我們?cè)谶^(guò)往十年中未敢以最快的速度去奔跑，在接下來(lái)的十年里，我們同樣將其當(dāng)作一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的馬拉松，靜氣勻速、沉著應(yīng)變、保持定力!

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。