成都樓市剛性需求 至少還有15年

“中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，房地產(chǎn)市場在一段時期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。”日前，李克強總理在出席世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會時表達了這一觀點，這也被認為是給樓市送出的“定心丸”。

房子不好賣，部分開發(fā)商大幅降價促銷，很多人都擔(dān)心房地產(chǎn)市場泡沫破裂……2014年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了焦慮的一年，未來樓市走向如何？是正常調(diào)整還是潛存風(fēng)險？記者就此采訪了國內(nèi)多名業(yè)界專家。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘認為，房地產(chǎn)需求的產(chǎn)生與城市化進程的推進密切聯(lián)系在一起的，只要城鎮(zhèn)化進程沒有結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)也就還有巨大的發(fā)展空間。李克強總理這句話已經(jīng)釋放出來一個消息，政府已經(jīng)看到了去年房地產(chǎn)低迷所帶來的整個經(jīng)濟蕭條，所以政府應(yīng)該有一系列動作促進市場復(fù)蘇，也就是說今年的房地產(chǎn)形勢比去年要好。特別是像成都這樣的新一線城市，長期一定是看好的，只是說短期的集中供應(yīng)較大，需要時間來消化。

中國著名經(jīng)濟學(xué)家劉勝軍認為，中國的城鎮(zhèn)化率還比較低，而發(fā)達國家都在70%，甚至90%以上，所以我們的城鎮(zhèn)化在未來的幾十年還有很大的空間，這對房地產(chǎn)是一個巨大的帶動。同時，原來中國經(jīng)濟較好，房地產(chǎn)開發(fā)都非常順利，但是當(dāng)經(jīng)濟下行的時候，房地產(chǎn)的資金鏈處于一個比較緊張的狀態(tài)，大家都感覺到樓市存在很大風(fēng)險，其實，大家應(yīng)該對中國的房地產(chǎn)保持一個謹慎、樂觀的態(tài)度。

“美國金融危機之前買房子是零首付，還貸壓力大，所以抗風(fēng)險能力低?！眲佘娬f，中國的房地產(chǎn)泡沫和其他國家都不一樣，中國在購房的首付款要求非常高，比如說在上海一套房30%的首付款，二套房70%的首付款，還要交房產(chǎn)稅，在世界上沒有一個國家像中國這么高的首付款，也就是說，銀行對房地產(chǎn)價格下跌有很強的抗風(fēng)險能力。

城鎮(zhèn)化進程沒結(jié)束房地產(chǎn)有巨大發(fā)展空間

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘認為，總理把促進房地產(chǎn)交易回升，進而促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的抓手放在了兩個方面：一方面，鼓勵剛性需求入市，這是在需求管理方面的基本思路。

隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，這種需求會源源不斷地釋放出來，他認為目前的城鎮(zhèn)化率只有55%，還有大的需求潛力可以挖掘；另一方面，大力增強城市棚戶區(qū)改造力度，這是供給方面的管理思路。

未來預(yù)測：成都樓市剛性需求至少15年

成都一直被稱為新一線城市，成都樓市的剛性需求又怎樣呢？銳理數(shù)據(jù)總部品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔告訴記者，成都是一個人口上千萬的大城市，目前城鎮(zhèn)化率大概70%，每年還有20多萬的凈增人口，他們都是樓市剛需住宅的購買力，所以未來成都樓市的剛性需求是非常旺盛的，如果城鎮(zhèn)化率按照每年1%的增加速度，要達到85%的目標(biāo)，至少還要15年的時間。同時，成都近幾年來經(jīng)濟發(fā)展速度快，周邊城市的人口也在不斷涌向成都，所以未來剛性住宅的購買力將不斷增強。

“成都現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嚴重透支，已經(jīng)達到未來30年的開發(fā)量?！惫鶟嵳J為，雖然目前成都剛性需求較好，但主要是住宅購買需求大，商業(yè)地產(chǎn)市場則存在較多問題，其中存量過大是最主要的風(fēng)險。因此，商業(yè)地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級，盡快找到一種合適的開發(fā)模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。