調(diào)控趨嚴(yán)下房企求生:融創(chuàng)打響鄭州房價回調(diào)第1槍

對鄭州、天津單個項(xiàng)目進(jìn)行房價下調(diào)，一方面是融創(chuàng)所在城市市場變化與營銷戰(zhàn)略調(diào)整選擇的結(jié)果，另一方面這也是房企在二三線城市生態(tài)的一個縮影。

6月24日，鄭州融創(chuàng)象湖壹號新一期開盤。在周邊高層房價市場均價1.3萬元/平方米以上的行情下，象湖壹號高層均價1萬元/平方米，降幅超20%。但融創(chuàng)提出前提條件是客戶全款購房。記者于6月27日多次致電售樓處均無人接聽。

知情人士透露，近期融創(chuàng)兩個樓盤明顯促銷。除了上述象湖壹號之外，還有天津融園。記者致電該項(xiàng)目售樓處獲悉，去年9月開盤賣過一批帶裝修2.8萬元/平方米的戶型，而今只售毛坯2.4萬-2.5萬元/平方米。

鄭州、天津?qū)τ谌趧?chuàng)而言，并非新進(jìn)入的市場。對鄭州、天津單個項(xiàng)目進(jìn)行房價下調(diào)，一方面是融創(chuàng)所在城市市場變化與營銷戰(zhàn)略調(diào)整選擇的結(jié)果，另一方面這也是房企在二三線城市生態(tài)的一個縮影。

一名長期關(guān)注房企的業(yè)內(nèi)人士指出，融創(chuàng)近幾年發(fā)力并購，并購確實(shí)是快速擴(kuò)張規(guī)模、增加土地儲備的必殺技。但是反過來看，在調(diào)控嚴(yán)重的現(xiàn)階段，土地的消化變現(xiàn)，對于融創(chuàng)來說已是負(fù)擔(dān)。“并購越多，負(fù)擔(dān)越大?！?/p>

一道現(xiàn)金流算術(shù)題

在2016年行情突飛猛進(jìn)的情況下，融創(chuàng)做了兩件事情：一是項(xiàng)目并購飆進(jìn)，二是集中火力做高端產(chǎn)品開發(fā)。當(dāng)中還穿插了樂視并購。實(shí)際上，融創(chuàng)并購了樂視的地產(chǎn)事業(yè)群。

入股樂視后，融創(chuàng)股票大跌，可以說在資本市場上沒取得什么便宜。源于孫宏斌的戰(zhàn)略出色，融創(chuàng)在過去兩年大張旗鼓收并購。收并購的本質(zhì)，是用同樣的資金，獲得更多的土地儲備。也就是說，在沒有減少現(xiàn)金流支出的情況下獲取更多項(xiàng)目。

然而，瑞士信貸發(fā)布的報(bào)告所稱，融創(chuàng)中國過去的記錄顯示，其規(guī)模未能轉(zhuǎn)化成盈利，因其土儲及非物業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速，維持對其2017至2019年核心盈利預(yù)期1.7%至1.9%的看法，遠(yuǎn)低于公司預(yù)期的10%。

當(dāng)下房企融資渠道灰色部分正在消失，因此上市房企的現(xiàn)金流其實(shí)是一道明面上的算術(shù)題。融創(chuàng)步伐過大，必然經(jīng)歷一個嚴(yán)重消耗了現(xiàn)金流的階段。

通過翻閱財(cái)報(bào)以及不完全統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2017年，融創(chuàng)在收并購上需要付出超過330億元，包括26億收購鏈家股份、進(jìn)一步收購樂視股份79.5億元、金科股份17.23億元、收購北京和成都項(xiàng)目共23.04億元、36.62億元收購嘉凱城青島時代城、102.54億元收購天津星耀股權(quán)債權(quán)、18.6億元收購華城富麗、32.32億元收購大連潤德乾城等。

與此同時，接連拿地之后，融創(chuàng)今年上半年負(fù)債率更是一度超過200%，位居眾房企之首。2016年年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國的長期債務(wù)和短期債務(wù)分別為802億元和302億元，賬面現(xiàn)金為698億元。加上2016年發(fā)行225億低成本境內(nèi)公司債及ABS。通過簡單的加減法，可以預(yù)測，年內(nèi)融創(chuàng)現(xiàn)金流趨緊，銷售回款更顯舉重若輕。

融創(chuàng)2015年、2016年現(xiàn)金流、融資、土地儲備各方面均已產(chǎn)生變化。2015年融創(chuàng)土地儲備中通過并購獲得的土地占比已經(jīng)高達(dá)2/3，剩余的1/3是通過公開招拍掛獲得。當(dāng)年有2/3土儲來自四個核心城市，其余城市僅有1/3。到了2016年，融創(chuàng)土地儲備高達(dá)7291萬平方米，分布于44個城市，重點(diǎn)在武漢、鄭州、濟(jì)南、西安等二線城市。其中接近70%土地儲備都是通過并購獲得；30%左右是通過招拍掛市場。

城市布局?jǐn)U大的同時，融創(chuàng)的現(xiàn)金流也在變化。從2015年財(cái)報(bào)與2016年財(cái)報(bào)對比可見，不斷收并購的融創(chuàng)現(xiàn)金流卻在上漲，2015年，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額有270.58億，2014年為250.41億。2016年變成了698億元。

2016年首次突破千億大關(guān)后，融創(chuàng)也要面臨這道難題：在2017年上半年的銷售仍然增長，但利潤卻是下滑的。這從融創(chuàng)2016年溢利29.4億元，同比下降19%可見一斑。

融創(chuàng)方面表示，最近兩年凈利潤率低主要是因?yàn)樨?cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用比較多，公司處于高速發(fā)展階段，能夠貢獻(xiàn)利潤的項(xiàng)目不多。

調(diào)控深入之下，各地成交面積大幅下滑已成事實(shí)，在今年融創(chuàng)多個新開樓盤中，以一號院、桃花源等高端產(chǎn)品線為主。

過去一年，除了收并購之外，融創(chuàng)在公開市場也拿了不少高價地。誠然，這些高價地地理位置偏好，較容易變現(xiàn)。反觀融創(chuàng)現(xiàn)階段手握多個高端項(xiàng)目，恰恰是其戰(zhàn)略上的一個失誤。以長三角區(qū)域?yàn)槔?，融?chuàng)布局多為高端項(xiàng)目，近期上海區(qū)域進(jìn)入開盤籌備的融創(chuàng)一號府，屬于融創(chuàng)高端產(chǎn)品線。在多個二線城市限價與限購的調(diào)控政策下，融創(chuàng)降價或許就變得容易理解了。

融創(chuàng)此前在年報(bào)發(fā)布會上也指出，公司正處于一個爬坡階段，目前更關(guān)注項(xiàng)目標(biāo)回報(bào)率、周轉(zhuǎn)、資金的使用效率等問題。

信號？

可以肯定的是，融創(chuàng)降價并非全線降價，更不是全國各地已開始降價。市場供需關(guān)系不一樣，比如武漢，包括融創(chuàng)在內(nèi)的各大房企，暫無降價需求。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)內(nèi)一個反向指標(biāo)是，凡是現(xiàn)階段優(yōu)惠開盤的房企，大概率資金是有問題的。“因?yàn)闆]有一家房企愿意放棄利潤。”

不僅鄭州，6月25日，石家莊某項(xiàng)目二期低調(diào)開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米，低于預(yù)期價格約15%。據(jù)了解，該項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的毛坯價格，基本在1.6萬-2萬元/平方米區(qū)間。北京周邊的燕郊，也有項(xiàng)目房價已經(jīng)下調(diào)五六千元/平方米，降幅大概是20%-30%。

去年6月20日，上述項(xiàng)目一期開盤。當(dāng)時石家莊房價剛開始拉升，而它7000元/平方米的精裝價格，與周邊項(xiàng)目相比也并不“扎眼”，890套房源開盤當(dāng)日即去化9成。時隔一年之后，項(xiàng)目二期選擇低開入市，反映了該房企對市場變化的反應(yīng)之快。

石家莊知名媒體人趙猛分析指出，部分新盤開始進(jìn)入跑量模式。去年以來市場迅速回暖，新入市項(xiàng)目認(rèn)籌火爆，大都采取溢價策略。比如石家莊東南片區(qū)的某項(xiàng)目，以超出咨詢價格20%入市，仍然遭遇日光。但隨著石家莊進(jìn)入“限價、限購、限貸”的三限時代，市場熱度已經(jīng)逐步降溫。

一個事實(shí)是，在限購的嚴(yán)控之下，全款購房，以及捆綁銷售并不能百試百靈，以石家莊這個樓盤為例，該項(xiàng)目雖然低開，但當(dāng)日去化不及4成。

值得一提的是，大部分二三線城市前期調(diào)控政策是留有空間的，仍有調(diào)控升級的可能。如果限制購買三套及以上，再次提高二套首付比例，同時實(shí)行住房限售的話，那么市場去化難度將更大。正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，這輪政策調(diào)控周期與貨幣緊縮周期疊加，周期可能遠(yuǎn)比想象的要長。

一個典型例子是，中梁地產(chǎn)去年到今年上半年，憑借著一二線城市購買力外溢，以及出色的戰(zhàn)略嗅覺，實(shí)現(xiàn)快速增長。但是按照房價地價比逐漸走低的趨勢，中梁地產(chǎn)的擴(kuò)張?jiān)鏊僖矔啪彙?/p>

相比之下，萬科是典型城市配套邏輯，更想賺的是運(yùn)營的錢。以萬科浦東的海上傳奇項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目今年3月份以預(yù)售證價格快速出清四期200多套房子，目前僅剩12套。業(yè)內(nèi)人士評價稱該公司“非常預(yù)見性地看到了問題所在”。當(dāng)然，青浦項(xiàng)目也在等待出售時機(jī)。

“過去一年拿地的都是想活得更好。問題是冬天來了，活得久比活得好重要多了?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。