嚴控預售證“水龍頭” 上海樓市銷售季異常冷清

悶熱潮濕的初夏，上海樓市異常冷清。今年5月，上海一手房成交面積同比下滑28.1%；6月頹勢加劇，6月1日至18日，上海新建商品住宅成交55.4萬平方米，同比下滑45%。

數(shù)據(jù)寒冷的背后是調(diào)控政策的嚴苛。記者了解到，今年以來，上海一手房調(diào)控愈發(fā)收緊，不少開發(fā)商反映，年初還少量放行高端項目預售許可證（簡稱“預售證”），而近期上海市中心單價10萬元以上的項目預售證幾乎無一放行，甚至價格報批都不予受理。

一方面是嚴控預售證的發(fā)放，目前滬上單價5萬元以上的商品住宅都在排隊等預售證。另一方面因為獲批售價大大低于預期，亦有開發(fā)商主動不領預售證，“捂盤”惜售。

一個值得注意的細節(jié)是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責是住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理。這在不少開發(fā)商看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，短期內(nèi)上海樓市管理和嚴控并無放松可能。

高端項目預售證幾無放行

“本來今年3月計劃要開的一批房源，可到現(xiàn)在還沒拿到預售證。所有單價5萬元以上的項目都在排隊等預售證，還不知道要等到啥時候。”在靜安區(qū)某滬上知名豪宅樓盤的售樓處，銷售人員無奈地向記者表示。

從3月至今，該售樓處每天都有人上門詢問，尤其是傳出即將開盤的那段日子，售樓處人山人海，看房、選房的客戶絡繹不絕，由于房源少、客戶多，不少客戶為了能挑到中意的房子，還刻意跟銷售人員搞好關(guān)系，甚至暗示有“好處費”。然而，隨著預售證的遙遙無期，這些客戶也漸漸失去了耐心。“之前是客戶天天盯著我們，現(xiàn)在我們隔段時間打電話過去維護一下，人家都懶得理我們了。”銷售員小陳告訴記者。

這個豪宅項目的開發(fā)商是一家知名央企，其開發(fā)的“府”系列產(chǎn)品頗有市場知名度。該項目內(nèi)部人士向記者透露，原本3月計劃開盤時預售證還不像現(xiàn)在這么難拿，只是價格被政府限制得很低。“批下來的預售價格比去年5月開盤的價格還低，我們當時就沒領預售證，想跟政府再磨一磨價格。誰知這一磨，連證都拿不到了。”該人士表示。

記者從多家市中心豪宅項目處得到了同樣的說法。融創(chuàng)中國旗下的濱江壹號院至今尚未取得預售證，按照該項目內(nèi)部人士的說法，公司對該項目的預期價格是15萬元/平方米，而政府現(xiàn)在最高只能批到12.8萬元/平方米。“都在排隊，市中心單價10萬元以上的樓盤幾乎一個都沒放。”該人士告訴記者。

同樣在等待預售證的，還有福建房企泰禾集團旗下位于新江灣城的泰禾院子。該項目地塊是信達地產(chǎn)于2015年11月以73億元的高價摘得，樓板價近5萬元/平方米，當時業(yè)內(nèi)預估未來項目預售價格至少在10萬元/平方米以上。2016年1月，信達引入泰禾作為合作伙伴，由泰禾具體操盤打造旗下“院子”系列高端產(chǎn)品。據(jù)公司內(nèi)部人士透露，該項目目前也未取得預售證，可能批下來的價格會明顯低于預期。

價格審批須過兩道關(guān)

據(jù)記者了解，目前上海預售商品住宅的價格審批須經(jīng)兩道手續(xù)關(guān)，區(qū)政府相關(guān)部門審批通過后，還須上報市級主管單位把關(guān)。

“現(xiàn)在只要是能開盤的新房，批下來的價格肯定比二手房價格要低，客戶也都明白，所以都覺得只要能買到房就是賺了，托各種關(guān)系來買房的人太多了。”有開發(fā)商向記者直言。

記者在調(diào)查中了解到，現(xiàn)在上海不光限制單價5萬元以上樓盤預售證的發(fā)放，還限制項目“網(wǎng)簽”。比如，靜安區(qū)每個項目一個月內(nèi)的網(wǎng)簽總金額不得超過5億元。各個區(qū)規(guī)定的金額不盡相同，但目的都是為了控制當月預售商品住宅的均價。

值得注意的是，6月16日，上海市住建委經(jīng)上海市委、市政府同意將承擔的住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理職責劃出，設立上海市房屋管理局，作為上海市住建委的部門管理機構(gòu)，機構(gòu)規(guī)格為副局級。這在不少開發(fā)商看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，因此短期內(nèi)上海對樓市的管理和嚴控并無放松可能。開發(fā)商內(nèi)部流傳的一個說法是，今年上半年，虹口區(qū)僅批了一個單價超過10萬元的樓盤預售證，不久區(qū)相關(guān)部門領導即被上級約談，普陀區(qū)也有類似情況發(fā)生。市中心此后至今再沒有高價項目拿到預售許可證。

價格賣不高寧可“封盤”

市中心高端項目想賣賣不了，而中外環(huán)等外圍區(qū)域的項目卻有“捂盤”跡象。

購房者金女士今年一直在浦東三林地區(qū)尋找合適的在售新盤，5月份位于外環(huán)線附近的世茂云圖準備加推房源，銷售人員稱新房源預計將在6月底開盤，售價大概在5萬元/平方米。“結(jié)果到了6月份，開發(fā)商說不開了，因為政府批的價格僅4.3萬元/平方米，開發(fā)商覺得太低了，不想賣?，F(xiàn)在明確告訴我們，今年之內(nèi)不開了。”金女士告訴記者，現(xiàn)在售樓處電話也沒人接了。

記者嘗試撥打世茂云圖售樓處，確實電話無人接聽，現(xiàn)場已停止接待，處于封盤狀態(tài)。就在該項目隔壁的另一個新盤中駿柏景灣同樣計劃6月中旬開盤，至今也沒拿到預售證，開盤時間待定。與世茂云圖干脆封盤不同的是，中駿柏景灣售樓處目前還在正常接待，銷售人員王小姐表示，開發(fā)商需要回籠資金，還是想開盤的，公司市場部正在積極與政府溝通，希望盡快拿到預售證。“公司想開高價，去年11月份推出的那批房源單價在4.7萬-5萬元/平方米之間，今年至少想賣5.5萬元/平方米左右?？墒鞘烂茍D最終批下來的價格才4.3萬元/平方米，估計我們的價格也沒通過。”王小姐告訴記者。

價格上被管控，是目前很多開發(fā)商糾結(jié)的關(guān)鍵點——想賣高價，批不下來；賣得太低，又不甘心，資金壓力不太大的開發(fā)商干脆選擇不去領預售證，封盤不賣。

還有些開發(fā)商通過“裝修款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一份補充協(xié)議，購房者須現(xiàn)金補上這部分被政府壓下去的差價。“這是行業(yè)內(nèi)目前盛行的普遍現(xiàn)象。”有開發(fā)商這樣表示。

錯過窗口期下半年更被動

“可以看到，現(xiàn)在一些城市交易量被人為控制，未來恐將加重市場的誤判。”新城控股副總裁歐陽捷表示，在上海這樣的城市，一二手房價格倒掛的現(xiàn)象已見怪不怪。那些高價拿地的項目在現(xiàn)行控房價的政策邏輯下，如果低價入市，極有可能虧本，開發(fā)商當然心有不甘。于是，開發(fā)商選擇緩建、捂盤。

可以預見的是，在政策嚴控之下，開發(fā)商已經(jīng)錯過了5月和6月這個上半年最佳出貨窗口期，下半年銷售壓力恐將更大，尤其是高擴張、高周轉(zhuǎn)的激進型房企。記者了解到，一家高擴張企業(yè)今年在上海的多個高端項目至今未取得預售證而無法開盤，無奈之下，公司急切推進位于松江泗涇的中端項目盡早開盤。該項目去年拿地時樓板價已近4萬元/平方米，而目前售價可能也就每平方米5萬多元，明知是虧開發(fā)商還得賣。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，7月和8月是傳統(tǒng)的樓市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年銀行放貸收緊、沒錢可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時候即便供應量增加了，房貸這塊又跟不上。所以今年開發(fā)商會很被動。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。