北京下決心解決樓市供應(yīng)端問(wèn)題 時(shí)隔5年推出住宅地塊

在需求端限購(gòu)、限貸后，北京市終于開始在樓市供應(yīng)端動(dòng)手想辦法了。

6月27日，北京市規(guī)土委推出5宗新地塊，包括東城區(qū)永外大街一幅地塊、大興黃村一幅地塊和評(píng)估夏各莊鎮(zhèn)三幅地塊，這5宗地合計(jì)為市場(chǎng)增加了40萬(wàn)平方米供應(yīng)。

其中，東城區(qū)地塊尤為引人注目，這是時(shí)隔五年后的第一次住宅地塊上市，同時(shí)，該地塊未來(lái)供應(yīng)的房源均價(jià)不超89068元/平方米，最高不超93521元/平方米。這一價(jià)格超過(guò)了今年來(lái)新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目備案價(jià)，多位市場(chǎng)人士向界面新聞?dòng)浾叻治龇Q，這可能預(yù)示限價(jià)在后期會(huì)有所松動(dòng)。

此外，北京市住建委還出臺(tái)了商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可新規(guī)，文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。在申請(qǐng)第二次預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)同時(shí)提交情況說(shuō)明。同時(shí)，要求清單內(nèi)的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度，盡快形成商品住房供應(yīng)。

亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，新規(guī)頒布后主要有三項(xiàng)變化。一是打破了一張施工證只能辦理一次預(yù)售許可的規(guī)定。二是清單內(nèi)三分之二的項(xiàng)目可以不用達(dá)到2013年施工進(jìn)度的要求，即可取得首次商品房預(yù)售許可證。三是施工進(jìn)度約束有所放開，將房企開盤預(yù)售的時(shí)間提前了3-6個(gè)月，有助于房企加快銷售回款，緩解資金壓力。

其實(shí)，北京市的土地供應(yīng)總數(shù)不少，但一直存在結(jié)構(gòu)性矛盾。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年合計(jì)土地成交金額達(dá)到了1006.22億元，相比2016年上半年的360.6億上漲179%。其中，合計(jì)居住類面積（商品房住宅包括自住房）供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到223萬(wàn)平方米。

限價(jià)房和自住房成為土地供應(yīng)一個(gè)重要方向。根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至6月27日，北京今年共推出24塊住宅用地，其中自住房占比為30.5%，要知道2016年全年自住房的供應(yīng)不過(guò)是16.37%。

從預(yù)售新政來(lái)看，北京市的拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)將有望盡快形成現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，繼續(xù)緩解北京市場(chǎng)的供需問(wèn)題。

在新規(guī)前，預(yù)售許可的管理主要依賴兩項(xiàng)政策。其一是2004年住建部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。辦法規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

其二是2013年北京頒布加強(qiáng)商品房預(yù)售管理新措施。文件指出：2013年8月1日后新簽訂土地出讓合同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，凡是商業(yè)、辦公等非住宅樓棟，或者套均建筑面積大于140平方米的住宅樓棟，項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。

而根據(jù)新規(guī)，清單中已取得過(guò)一次預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前可申請(qǐng)辦理第二次預(yù)售許可。未取得過(guò)預(yù)售許可的項(xiàng)目，在2017年年底前取得的預(yù)售許可面積超過(guò)施工許可總面積50%的，在2018年6月30日之前，可申請(qǐng)辦理第二次預(yù)售許可。未納入清單的項(xiàng)目仍按照原規(guī)定執(zhí)行。

去年10月31日蔡奇擔(dān)任北京市代市長(zhǎng)（現(xiàn)就任北京市市委書記）以來(lái)，北京房地產(chǎn)方面的調(diào)控卓有成效。蔡奇在去年12月29日提出的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)為：精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把“租房住”作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。同時(shí)在住房保障上，要“三房”（定向安置房、公租房、自住型商品房）并舉，做好住房保障工作。

從當(dāng)前情況來(lái)看，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著蔡奇制定的方向發(fā)展。以每年的供地計(jì)劃為例，以往北京供地計(jì)劃的完成率都不高。但以當(dāng)前的土地供應(yīng)情況來(lái)看，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，2017年1200萬(wàn)公頃的住宅用地供地計(jì)劃或?qū)磿r(shí)按量完成。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。