南京11宗地塊遭逾1200輪報(bào)價(jià) 溢價(jià)率最高達(dá)745%

雖然在新政影響下，南京上半年的新房成交量同比下滑過半，但這并不影響房企對于南京樓市的看好。

7月5日，南京舉行了今年下半年的首場土地拍賣會，11宗地塊全部完成出讓，參與競買的企業(yè)合計(jì)報(bào)價(jià)逾1200輪，其中5宗地塊的報(bào)價(jià)都超過了100輪。其中江寧G12商業(yè)用地，經(jīng)過329輪競價(jià)，最終被南京農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心有限公司以1.86億元競得，溢價(jià)率超過745%。

11宗地塊受熱捧

在上述11宗地塊中，有3宗包含住宅用地。相比此前南京土地拍賣的搖號政策，本次拍賣中規(guī)定，地塊達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，改為通過競爭保障房面積的方式?jīng)Q定最終買家。

出讓公告還明確指出，溢價(jià)超出45%時(shí)，超出部分不計(jì)入房價(jià)成本，競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%，申領(lǐng)銷許需達(dá)到以下施工進(jìn)度：7層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2/3以上。

同時(shí)，當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，商品住宅必須現(xiàn)房銷售。達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競買人要求繼續(xù)競買的，停止競價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競爭保障性住房建筑面積，所建保障性住房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不計(jì)入房價(jià)準(zhǔn)許成本。

實(shí)際上，這一要求也是南京“5.13”新政中的一項(xiàng)規(guī)定。并且，新政中還指出，對拿地后不按時(shí)開盤的房企，房產(chǎn)、物價(jià)部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請，備案價(jià)格不予上調(diào)等。

“之前不少高價(jià)拿地的房企，大多通過捂盤、囤地的方式，選擇合適的入市時(shí)機(jī)，上述政策執(zhí)行后，這種方式恐怕很難行得通了，房企再想高價(jià)拿地時(shí)，也會更慎重。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示。

但即便是政策限制嚴(yán)格，在當(dāng)天的土地拍賣中，仍有地塊進(jìn)入到競爭保障房面積的環(huán)節(jié)。

作為11宗地塊中唯一的純住宅用地，六合G19地塊受到了諸多房企的追捧。在觸及最高限價(jià)7.5億元后(最高樓面地價(jià)限制在8949元/平方米)，該地塊進(jìn)入到競標(biāo)保障房面積的階段，最終經(jīng)過132輪競價(jià)，被中海以7.5億元配建19600平方米保障房的代價(jià)競得。由于競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%，該項(xiàng)目需要以現(xiàn)房的形式銷售。

此外，在另外兩宗商住用地的競買中，龍湖經(jīng)過54輪報(bào)價(jià)擊退萬達(dá)、金地等開發(fā)商，以15.3億元拿下六合G16地塊，樓面地價(jià)為7354元/平方米，溢價(jià)率達(dá)53%。據(jù)悉，該地塊出讓面積94573.03平方米，樓面地價(jià)最高限價(jià)8940元/平方米，起拍價(jià)10億元。目前，位于其周邊的城開新都雅苑項(xiàng)目，6月底開盤的均價(jià)為12360元/平方米。

而最高樓面地價(jià)被限制在6375元/平方米的六合G18地塊，經(jīng)過13輪競價(jià)，南通景瑞拿下，成交總價(jià)5.4億元,樓面地價(jià)為5738元/平方米，溢價(jià)率為28.6%。而之所以該地塊沒有上兩幅地塊搶手，主要是在該項(xiàng)目建成后，將由政府在該地塊內(nèi)定價(jià)回購住宅商品房不少于469套，建筑面積不少于42606平方米，回購價(jià)格為2450元/平方米；同時(shí)，政府還將在該地塊內(nèi)定價(jià)回購沿主干道(延安路或長江路)一側(cè)的商業(yè)營業(yè)房，建筑面積不少于2511平方米。

與宅地相比，讓市場意想不到的則是商業(yè)用地同樣受到企業(yè)追捧。

除江寧G12商業(yè)用地外，南站G09地塊經(jīng)過99輪競價(jià)，被南京家樂家以8.7億元競得，溢價(jià)率達(dá)128.9%；南部新城G10地塊則經(jīng)過234輪競價(jià)，被南京怡裕隆以6.6億元競得，溢價(jià)率達(dá)240.2%；湯山G14地塊和江浦G15地塊，分別經(jīng)過150輪和147輪競價(jià)，被南京石城無線電廠有限公司以2.4億元和4.32億元競得，溢價(jià)率為163.7%和208.6%。

即便是加油站用地，競爭也是非常激烈。最終祿口G13地塊，經(jīng)過59輪競價(jià)，被中國石化銷售有限公司江蘇南京石油分公司以1.04億元競得，溢價(jià)率為216.1%

月內(nèi)還有21宗地塊出讓

實(shí)際上，受新政出臺影響，自3月份以后，南京便放緩了土地入市的節(jié)奏。而在5月份的新政中，為穩(wěn)定市場預(yù)期，南京市國土局公布了住宅用地供應(yīng)近三年計(jì)劃和五年規(guī)劃，即2017年-2021年全市供應(yīng)住宅用地5150公頃，年均供應(yīng)計(jì)劃較2016年增加47.1%。

但對于不少企業(yè)來說，遠(yuǎn)水解不了近渴，這11宗地塊的拍賣過程就是例證。

而相關(guān)部門也深知企業(yè)對土地的渴求。據(jù)悉，7月份除了上述11宗地塊入市外，7月7日和7月12日還分別會有13塊地和8塊地進(jìn)入拍賣市場，其中15宗包含住宅用地。

“7月份的32宗地塊，應(yīng)該說可以大大緩解企業(yè)的拿地壓力，畢竟南京等核心二線城市已經(jīng)是大型房企的布局重點(diǎn)。”有市場人士分析稱。

相比土地市場的火熱，今年南京的樓市的活躍度則大幅下降。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2萬套，同比下降42.3%；成交3.7萬套，同比下降56.7%。同時(shí)，南京銷售排名前10的房企成交額僅有362億元，較去年同期的473億元下滑近三成。

對此，有當(dāng)?shù)胤科蟮呢?fù)責(zé)人向記者表示，“南京樓市供需雙降，主要還是受上半年南京兩度加碼樓市調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)下半年供需雙方都會逐步適應(yīng)新政，情況也會有所好轉(zhuǎn)”。

據(jù)悉，5月13日，南京市政府辦公廳于出臺了《南京市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，5月14日起正式執(zhí)行。此次通知規(guī)定，居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織等新購買的住房(新購買是指自通知執(zhí)行之日起購買)，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)，贈予住房也同樣納入3年限售范圍。

“3年的限售時(shí)間算比較長的了，將大大抑制當(dāng)?shù)貥鞘械亩唐谕稒C(jī)行為，但能否從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)厥袌鲎邉?，還很難說。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

而在此前3月15日，南京已經(jīng)升級的限購政策。按調(diào)整后的政策要求，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購范圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(qū)（不包括高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

“南京的調(diào)控力度可以說是相當(dāng)大了，但這并不能降低房企的拿地?zé)崆?，目前京滬深等地的市場已基本進(jìn)入存量時(shí)代，而舊改項(xiàng)目又非常難拿。因此像南京這樣的二線核心城市，就成了大型房企的必爭之地，畢竟相比一線城市，其可開發(fā)的范圍還是比較大的，預(yù)計(jì)年內(nèi)其他地塊的爭奪也將非常激烈。”上述房企的負(fù)責(zé)人稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。