直接融資補(bǔ)住房租賃“短板” 機(jī)構(gòu)“熱望”房租ABS

房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的悄然變化正在讓機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)了新的業(yè)務(wù)機(jī)會。

日前，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、人民銀行等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱153號文），稱將多舉措加快發(fā)展住房租賃市場。

事實(shí)上，此次通知是39號文（《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》）的落實(shí)延續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該通知也會讓潛在的住房租賃項(xiàng)目建設(shè)需求進(jìn)一步提高。

在上述九家發(fā)文單位中，證監(jiān)會也在列。分析人士指出，這一方面標(biāo)志著監(jiān)管層正在促使直接融資成為住房租賃市場建設(shè)主要融資模式；另一方面，租賃市場現(xiàn)金流的長期化也給證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)證券化（下稱ABS）業(yè)務(wù)帶來新的機(jī)會。

“直接融資”走向臺前

和過去以銷售為主的房地產(chǎn)市場相比，國內(nèi)市場化的住房租賃市場存在較大的供給短板，大中城市的租房房源也主要依賴于存量二手房的閑置。153號文明確指出，當(dāng)前“租賃房源總量不足”。

對此，新政正在鼓勵更多的主體進(jìn)入租賃市場掘金。153號文提出，“鼓勵國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。”

然而作為房源供給方、運(yùn)營方，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司均要面臨租賃現(xiàn)金流長期化所帶來的融資問題。

值得一提的是，在153號的九家發(fā)文部委中，一行三會中除央行外，證監(jiān)會亦位列其中，這被視作監(jiān)管層試圖依靠資本市場解決租賃市場融資的信號。

“依靠直接融資，依靠資本市場，而不是過去開發(fā)商賴以生存的信貸資源，將成為租賃市場融資模式的一大特征，這也是證監(jiān)會成為發(fā)文單位的原因。”一位接近監(jiān)管層的券商資管負(fù)責(zé)人分析稱。

“如果是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，通過抵押機(jī)制授信的商業(yè)銀行必然會參與，”北京一家國有大行人士表示，“相反租賃市場10年、20年乃至更長時(shí)間的回報(bào)周期，銀行通常是不會碰的，這種現(xiàn)金流最終只能通過ABS的方式賣向資本市場以解決流動性問題，并保險(xiǎn)資金等負(fù)債期更長的機(jī)構(gòu)來對接。”

事實(shí)上，153號文中也明確了多種對租賃市場的資本紅利。

“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，”153號文提出，“鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。”

而在諸多業(yè)務(wù)中，以住房租賃收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs成為了上述多種被鼓勵融資模式中最被看好的業(yè)務(wù)。其潛在空間已諸多券商、基金子公司等機(jī)構(gòu)所覬覦。

“當(dāng)下最現(xiàn)實(shí)的利好是住房租賃收入的類REITs，一方面是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)類REITs還沒有起步，另一方面之前不少機(jī)構(gòu)也有過商辦項(xiàng)目的類REITs經(jīng)驗(yàn)，”華北一家券商固收業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“如果未來住宅租賃市場做大，這部分需求是非常明顯的，而拿自持地的開發(fā)商也會越來越多地成為原始權(quán)益人。”

PPP+REITs模式

對于大中城市住房租賃項(xiàng)目的潛在商業(yè)價(jià)值，一些房地產(chǎn)行業(yè)人士表達(dá)了認(rèn)可。

“大城市轉(zhuǎn)向存量房市場后，未來基于資產(chǎn)運(yùn)營能力的租賃項(xiàng)目的機(jī)會就會出現(xiàn)，”北京一家央企系開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“未來市場應(yīng)該不會缺項(xiàng)目，政策其實(shí)已經(jīng)在朝這個(gè)方向扭轉(zhuǎn)了，比如項(xiàng)目招標(biāo)在自持率上競爭很激烈，我們也拿了自持住宅用地，未來大概率會做一些長租項(xiàng)目。”

但也有分析人士指出，商業(yè)住房租賃對于物業(yè)運(yùn)營能力要求較高，而這將提高管理人、投資者識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的難度。

“商業(yè)類租金考驗(yàn)運(yùn)營能力，運(yùn)營質(zhì)量好則租金高，反之亦然，這對于ABS項(xiàng)目來說存在一定的不確定性，”匯金系一家券商固收分析師表示，“主要是目前商業(yè)化的租房市場尚未成型，所以談該領(lǐng)域的類REITs還為時(shí)尚早，當(dāng)然不排除它成為拿自持地的開發(fā)商披著ABS外衣的一個(gè)融資管道。”

而和商業(yè)化租賃項(xiàng)目相比，當(dāng)下受到政策支持的，以廉租房、公租房為方向的PPP證券化項(xiàng)目機(jī)更被機(jī)構(gòu)人士所期待。

“和交通高速收費(fèi)、園區(qū)建設(shè)這些具有一定產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目不同，我們比較看好一二線城市可能推動的公租房PPP項(xiàng)目，”上述固收業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“一是因?yàn)楹诵牡貐^(qū)有相對可比、穩(wěn)定的租金保障和測算，二是發(fā)展租賃市場也成為解決當(dāng)前房價(jià)問題的一種大趨勢。”

事實(shí)上，正式版的REITs也曾在鼓勵公租房的文件中被提出。早在2015年，財(cái)政部、國土資源部等六部委就曾發(fā)文明確支持“以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場機(jī)制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式”。

在一些業(yè)內(nèi)專家看來，部分PPP的證券化更有與REITs模式合作的可能性。

“PPP項(xiàng)目中有相當(dāng)一部分屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以及保障房、養(yǎng)老地產(chǎn)等地產(chǎn)類民生工程項(xiàng)目，屬于 不動產(chǎn)物業(yè) 大的范疇。”中國PPP基金郭上撰文指出，住房和保障性住房等資產(chǎn)屬于REITs投資的資產(chǎn)范圍。

“從目前的監(jiān)管表態(tài)來看，不排除在推動PPP下，REITs會有更大層面的制度紅利被釋放，所以目前多積累相關(guān)的項(xiàng)目資源也能備不時(shí)之需。”上述固收人士認(rèn)為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。