面粉普遍貴過面包 看看北京各區(qū)未來房價

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月25日，北京土地市場成交100宗地，合計成交金額高達1920.77億，突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億的歷史年度紀錄。目前還有7宗待售土地，預(yù)計最后有望突破并創(chuàng)造2000億歷史紀錄。比整體市場更瘋狂的，還有屢屢刷新單價新高的單個地塊。豐臺樓面價7.5萬元/平方米、通州臺湖最新樓面價達到3.8萬元/平方米、門頭溝3.32萬元/平方米、密云樓面價逼近2萬元/平方米……2015年的北京土地市場，正應(yīng)了一句話：紀錄都是用來被打破的。如果說以往“面粉貴過面包”只是個別現(xiàn)象，但今年以來伴隨著土地市場的異常高溫，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年已經(jīng)出現(xiàn)了25宗樓面價超3萬的地塊，而亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，截至25日，刨除自住房和保障房，北京平均房價為29272元。“面粉貴過面包”已經(jīng)成為樓市新常態(tài)。

區(qū)域素描

>>門頭溝

未來房價可能超6萬元/平米

隨著北京土地資源的稀缺和置業(yè)者對于居住環(huán)境的要求不斷提高，位于京西的門頭溝區(qū)域正逐漸成為北京房地產(chǎn)市場上新的熱點。

11月18日，門頭溝兩宗地塊被拍賣，最后分別被萬科和中交綠城平安聯(lián)合體摘得，成交總額達103億，溢價率分別為12%和50%，未來房價可能超6萬/平米。其中，萬科以46億元拿下北京門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0020-0009、0012地塊，該宗地原定于9月29日出讓，但因無人報價而流拍。中交綠城聯(lián)合體，以57億元加配建3.1萬平方米公租房競得門頭溝“MC00-0017-6018、6020地塊”，樓面價每平米3.32萬元，未來房價可能超6萬元/平米。

來自機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年之前門頭溝每年土地供應(yīng)量微乎其微，成交住宅地塊平均樓面地價不到2000元/平方米。到了2013年，門頭溝供地8宗，成交住宅地塊平均樓面地價直線升至1萬元每平方米，近日，門頭溝地價突破3萬元/平方米大關(guān)，讓業(yè)界對于這一區(qū)域更加關(guān)注。

對于門頭溝樓市，近日，在電建地產(chǎn)主辦的“瀧悅長安區(qū)域價值解讀專題論壇”上，北京房產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認為，由于對房地產(chǎn)的要求，或者對房地產(chǎn)的依賴仍然存在，因此房地產(chǎn)市場會遇到寬松的政策環(huán)境，未來兩三年內(nèi)門頭溝的整體發(fā)展將依然向好。

目前包括電建地產(chǎn)、遠洋、融創(chuàng)、華潤等多個房企進駐門頭溝。隨著品牌房企入駐，門頭溝市場成交開始放量。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至11月20日，2015年北京門頭溝區(qū)域，新建商品住宅（不含保障房）成交總量為4326套，比去年同期大幅增長346%。

從產(chǎn)品類型上看，門頭溝目前主流產(chǎn)品以別墅、高層及商住為主，價格在每平米3.5萬左右。瀧悅長安項目主推聯(lián)排別墅產(chǎn)品，共135套，戶型面積為239-245平方米，價格區(qū)間為1200萬-1500萬元/套。遠洋新天地項目已于2015年10月18日加推一期11號樓，共304戶，戶型建筑面積為42-75平米，開盤均價為33000元/平方米。

電建地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理朱成林則認為，門頭溝作為北京市的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，本身又處于兩軸兩帶的交會處，同時具備城市屬性和天然自然環(huán)境，因此其價值潛力也會不斷被挖掘出來。據(jù)他透露，隨著“土地?zé)?rdquo;所引發(fā)的連帶效應(yīng)，以及交通配套的進一步完善，以瀧悅長安為代表的區(qū)域項目未來將擁有很高的升值潛力。

>>昌平

最新成交樓面價超4萬元/平方米

11月19日，昌平區(qū)北七家三宗經(jīng)營性用地同日出讓，其中的兩宗宅地備受青睞。溝自頭村儲備開發(fā)項目西側(cè)地塊和溝自頭村儲備開發(fā)項目東側(cè)地塊均被國瑞地產(chǎn)競得。

其中，西側(cè)地塊總價19.72億元的總價，競建限價房面積38000平方米，再加上原本34700平方米的限價房基礎(chǔ)配建，該地塊配建部分占住宅總建筑面積的63%，而所余商品住宅部分折合樓面價高達36500元/平方米；東側(cè)地塊總價25.24萬平方米，競建限價房面積42000元/平方米，加上基礎(chǔ)配建，該項目配建面積高達115600平方米，剩余住宅面積僅30208平方米，而剩余部分折合樓面價為43000元/平方米。

據(jù)亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，這兩宗宅地均地處昌平未來科技城南側(cè)，昌平未來科技城定位于具有世界一流水準、引領(lǐng)我國應(yīng)用科技發(fā)展方向、代表我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用研究技術(shù)最高水平的人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，目前已吸引神華集團、中國商飛、中國國電等15家央企入駐園區(qū)。有力的產(chǎn)業(yè)支撐以及成熟的居住氛圍使得項目未來去化壓力相對具備一定優(yōu)勢，而兩地塊聯(lián)合開發(fā)形成一定規(guī)模能夠降低一定成本壓力，這也是國瑞地產(chǎn)力壓群雄接連拿下兩宗地塊的原因之一。

上述兩宗宅地樓面價均遠超成品住宅價格。根據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測，目前上述兩宗周邊無在售普宅項目，2.0左右的容積率使得其打造低密度產(chǎn)品的可能性較小，而區(qū)域內(nèi)二手房次新房以金融街金色漫香苑、望都新地、名佳花園等為代表，成交價多在25000元/平方米。在此前的10月23日，中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)兩地塊出讓，龍湖平安聯(lián)合體和泰禾集團分別拿下一地塊。根據(jù)張大偉測算，龍湖聯(lián)合體摘得的07地塊樓面價折合2.75萬元/平方米。而在兩塊地西側(cè)不遠，在售項目金隅瀾灣目前部分房源售價只有23000元/平方米。

>>順義

樓面價超3萬貴過二手房

11月16日，北京土地市場再度迎來地塊競拍，經(jīng)過現(xiàn)場多輪舉牌，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建共斥資49.89億拿下，50%的溢價率再次創(chuàng)造區(qū)域樓面地價新高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，順義兩宗土地以樓面價3.3萬/平米和3.4萬/平米競拍成交，標(biāo)志著順義房價已經(jīng)進入6萬元時代。

從區(qū)位分布看，以上兩地塊都位于六環(huán)外，此次成交的兩宗地塊并非位于順義城區(qū)中心，而是在城區(qū)南部緊鄰順平南線，周邊小區(qū)石園南區(qū)、港馨家園等二手房成交價格都在2萬-2.2萬元/平方米左右，兩地塊樓面價遠遠超出在售樓盤價格。

在順義新房市場，兩塊地的出現(xiàn)，使得順義出現(xiàn)面粉貴過面包現(xiàn)象，與順義超過3.3萬/平米的樓面價格相比，上周推出新一期的商住產(chǎn)品艾迪城成交均價僅為每平米28097元，此外，超過3.3萬/平米的樓面價格甚至超出順義一些別墅產(chǎn)品，位于順義高麗營鎮(zhèn)的春暉園·隨園項目目前銷售單價僅每平米3萬，同樣位于高麗營的萬科觀承別墅項目聯(lián)排別墅價格為1300萬/套起，聯(lián)排別墅戶型面積為400平米，獨棟戶型面積為440-560平米，價格為約1600萬/套起。

對于順義樓市，該區(qū)域一位房企負責(zé)人表示，多年來，順義一直擁有合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、珍貴的人文環(huán)境及優(yōu)美的自然景觀。不過，與通州、豐臺等樓市相比，順義樓市今年始終處在平穩(wěn)狀態(tài)。目前順義樓市新盤不多，中央別墅區(qū)、新國展、后沙峪、順義新城等板塊都鮮有新盤入市，區(qū)域市場供應(yīng)不足，因此，順義地塊受到市場追捧在所難免。

>>通州

3.8萬元/平方米樓面價成新地王

11月13日，通州臺湖鎮(zhèn)B-07地塊二類居住用地進入現(xiàn)場競價階段，金地旭輝永同昌北辰聯(lián)合體、陽光城、保利、泰禾、萬科首開聯(lián)合體、葛洲壩、中鐵建等9家競標(biāo)主體參與角逐。

最終，該地塊以18.73億元的總價和配建1.2萬平方米限價房的代價被陽光城奪得，加上原本固定的35000平方米的限價房及41400平方米的自住房，該地塊保障房配建高達88400平方米，占全部建筑規(guī)模的比重高達75%，折合商品住宅部分樓面價高達3.8萬元/平方米，創(chuàng)造了臺湖區(qū)域新單價地王。據(jù)中原地產(chǎn)測算，按照地塊2.8的容積率，將來要賣出8萬元/平方米左右的豪宅價格。

目前區(qū)域在售的商品房基本集中在3萬/平方米以內(nèi)，洋房類產(chǎn)品也只有3.5萬/平方米左右。值得一提的是，臺湖區(qū)域的商品房自2011年開始銷售，房價從當(dāng)年的1.4萬/平方米上漲到了目前的3萬/平方米左右，是最近幾年北京房價漲幅最快的區(qū)域之一。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，臺湖目前在售的6個項目中，2015年至今成交均價最高的為泰禾·拾景園的35957元/平方米，其次為泰禾·1號街區(qū)的35409元/平方米，首開萬科·公園里以25939元/平方米位居第三，潤楓領(lǐng)尚的成交均價為23736元/平方米，而東亞旗下的兩個項目售價最低，其中，

東亞·印象臺湖成交均價為21044元/平方米，而東亞·尚品臺湖的成交均價為17420元/平方米。

>>豐臺

7個項目預(yù)期售價在10萬元/平方米以上

今年10月20日，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改用地以49.5億元成交，折合樓面價7.5萬元/平方米，成為豐臺乃至北京市最新單價地王。在此之后，豐臺又接連成交多宗樓面價超5萬元/平方米的高價地。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至目前，在北京市累計成交的41宗樓面價超過3萬元/平方米的經(jīng)營性地塊中，豐臺就有13宗；而5萬元/平方米以上樓面價的全北京一共有13宗地塊，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺。

可以肯定的是，未來豐臺將是城六區(qū)最后的供應(yīng)區(qū)域，其他區(qū)域基本已經(jīng)無可供應(yīng)項目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，從豐臺區(qū)目前高價土地的分布來看，未來基本將出現(xiàn)7個項目預(yù)期售價在10萬元/平方米以上，另外還有起碼5-10個項目售價在5萬-10萬元/平方米之間。這些項目將主要分部在如下幾個區(qū)域：豐臺西路到西局的兩西頂豪區(qū)域、南苑到樊家村的四環(huán)路平層洋房區(qū)、王佐到長辛店的兩湖生態(tài)別墅區(qū)域，以及總部基地等辦公集中區(qū)。

目前豐臺區(qū)的住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗高價地，包括樊家村、石榴莊、新宮AB組團，容積率也都在2以上，因此預(yù)計未來豐臺區(qū)的主力供應(yīng)頂豪建筑形態(tài)將是平層洋房，出現(xiàn)城市別墅的可能性非常小。

雖然越來越多豪宅項目在豐臺市場涌現(xiàn)，不過據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，改善型房源仍占多數(shù)，成交最多的也是總價在400萬-800萬元之間的中端項目。

據(jù)克而瑞房價點評網(wǎng)北京機構(gòu)統(tǒng)計，前10月，豐臺區(qū)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的新房項目共49個，僅西宸原著、紫辰院等5個在售項目單價超過4萬元/平方米。以槐房西路新開盤的天恒金融街·公園懿府為例，開盤當(dāng)天銷售額10億元，去化率超8成。據(jù)悉，項目將在近日加推88平方米兩居，115、129和132平方米三居，均價4萬-4.2萬元/平方米，總價約為450萬-500萬/套左右。

>>密云

未來售價將突破4萬元/平方米

11月18日，經(jīng)過14輪激烈競爭，首創(chuàng)置地以7.96億摘得密云一宗住宅用地，溢價率為49.9%，并配建53524平方米回遷房和2500平方米保障房，剔除保障房后，樓面價達1.65萬元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計，項目建成后的售價將突破4萬元/平方米。

根據(jù)北京市國土資源局資料顯示，此次拍賣地塊位于密云鎮(zhèn)密云新城0102街區(qū)中部，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，出讓年限為居住70年，地塊建設(shè)用地面積5.6萬平方米。

密云地塊樓面價逼近2萬元/平方米，但周邊在售項目的均價目前僅在1.5萬元/平方米左右，鮮有項目會超過2萬元/平方米。配備超大體量商業(yè)及湖景公園的密云華潤橡樹灣項目，目前均價約為2萬元/平方米，主力戶型為88平方米兩居和110平方米三居，項目為區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅樓盤，配備五彩城購物廣場及生態(tài)濕地公園，在為客戶提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的同時，將都市生活方式與一站式購物體驗帶給客戶。此外，密云核心區(qū)的低密板樓溪水雅地·尚著，目前均價1.6萬元/平方米；華遠地產(chǎn)在密云打造的舒適精品社區(qū)華遠·瀾悅，目前售價1.4萬元/平方米；主打宜居生態(tài)的英倫濱水住區(qū)北京城建·上河灣，均價1.55萬元/平方米。

□開發(fā)商心態(tài)

幾家歡喜幾家愁

11月18日，在密云地塊的拍賣現(xiàn)場，當(dāng)拍賣師最后落槌、地塊花落首創(chuàng)時，首創(chuàng)參加競拍的人士一度大聲歡呼、興奮不已，雖然最終成交的1.65萬元/平方米樓面價與周邊在售房價基本持平，但據(jù)記者了解，首創(chuàng)內(nèi)部一直很期待這宗地塊。

在最近的土地成交中，像首創(chuàng)這樣能夠在可接受范圍內(nèi)如愿獲得地塊的房企并不多見，絕大多數(shù)是處在“拿不到地餓死，拿到地愁死”的尷尬局面中。

即便通過激烈的競爭成功斬獲地塊，但高價地就像燙手山芋，獲得者也并不歡喜。繼碧桂園因地塊價格和資金問題退出北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗地塊之后，華潤、招商和龍湖又相繼成為退地傳聞的主角，雖然這幾家都先后明確辟謠，但之所以被傳退地，地價過高均是共同的原因。

除了拿到地的企業(yè)百感交集，更多拿不到地的房企也是愁云慘淡。一家品牌房企的相關(guān)負責(zé)人今年內(nèi)多次向記者吐露拿不到地的窘境，“在售項目的存貨已經(jīng)所剩不多了，再不拿地真的就無房可賣了”，據(jù)其介紹，北京的每塊土地拍賣，公司都會派人去現(xiàn)場，但幾乎沒有參與過競拍，原因就是地價太高、風(fēng)險太大。

還有一類房企不得不提，那就是以萬科為代表的大部分龍頭房企，這些在過去的土地市場上一度高調(diào)的房企，在這輪搶地大戰(zhàn)中的表現(xiàn)卻相對謹慎。

今年以來，盡管參與了多宗土地拍賣，但萬科真正出手的卻并不多。幾天前，萬科拿下門頭溝一宗宅地，這是萬科首次進入門頭溝區(qū)域，2.35萬元/平方米的樓面價更是遠低于同一天在同一區(qū)域拿地的綠城。據(jù)相關(guān)報道稱，劉肖掌管下的北京萬科更希望在公開的拍賣市場之外尋求拿地渠道，顧慮之一就是眼下的土地拍賣市場風(fēng)險太大。

專家觀點

>>易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進

對土地?zé)嵝枰?/p>

一般來說，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以樓面價高，基本上意味著房價就會較高。如果要打破這層關(guān)系，那么就需要開發(fā)商后續(xù)在融資成本降低、稅費成本降低、贏利空間壓縮等方面做文章，否則地價持續(xù)攀升，必然會帶來房價的持續(xù)上漲。另一方面，如果從市場的角度看，目前北京土地市場熱，其實也是房企對于未來預(yù)期向好的一個表現(xiàn)。不過從民生角度看，對于此類土地?zé)徇€是需要警惕。所以后續(xù)建議適當(dāng)增加土地容積率，同時增加配建項目的比例，這樣在一定程度上能夠讓房企在積極參與土地開發(fā)過程中，規(guī)避了地王現(xiàn)象的出現(xiàn)。而形成的保障房等項目，在一個相對靈活的制度下也可以成為后續(xù)解決住房困難群體的需求。

>>亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

未來六環(huán)內(nèi)普遍進入6萬豪宅時代

北京土地資源絕對數(shù)量的不斷減少以及大型房企戰(zhàn)線的回收，使得今年來北京土地市場成為“熱土”，土地成本不斷攀升;而在全國房地產(chǎn)普遍不景氣的背景之下，北京房價預(yù)期的繼續(xù)攀升，也成為房企不惜代價在北京圈地的重要原因。土地成本的限制使得未來六環(huán)內(nèi)普遍進入6萬元豪宅時代的預(yù)期已成定局，而地價與房價的互相推動也將使得北京樓市開始進入一個新的豪宅紀年。

>>中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

高地價推高未來的房價

截至目前，11月份20大標(biāo)桿房企合計拿地金額突破400億，這也是連續(xù)第3個月標(biāo)桿房企搶地超過400億。多家企業(yè)自9月份以來積極拿地，從企業(yè)看，保利、萬科、華潤、首開等企業(yè)拿地均超過30億。特別值得一提的是綠城也在11月北京的門頭溝以高達57億獲得了一宗地王地塊，樓面價超過當(dāng)?shù)胤績r。一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭搶下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了樓面價超過當(dāng)?shù)胤績r的現(xiàn)象。雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此多地集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。