北京二手房成交量連續(xù)三個月下滑 房價普遍回落

在北京乃至全國重點一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價也進(jìn)一步下跌。不過，由于北京二手房市場交易量經(jīng)過二季度連續(xù)三個月的深度回調(diào)，交易量已跌近谷底，所以，近幾周來交易量正呈現(xiàn)出跌幅減小，觸底企穩(wěn)的態(tài)勢，在交易量持續(xù)低迷的市場環(huán)境下，北京二手房房價也正由區(qū)域性回落轉(zhuǎn)為普遍回落，未來跌勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

連續(xù)三個月“量價齊跌”

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%，自“317新政”出臺后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第四個月回落。

房價上，7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%，自5月以來連續(xù)第三個月回落。整體而言，北京二手房市場在5-7月連續(xù)三個月都呈現(xiàn)出了量價齊跌的態(tài)勢。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，“317新政”后，由于限購限貸門檻大幅提高，不少購房者要么失去了購房資格，要么不再具有支付超高比例首付、承受高利率貸款壓力的經(jīng)濟(jì)能力，市場有效需求大幅萎縮，交易量隨之大幅滑坡。更重要的是，北京隨后還用一系列補(bǔ)充政策堵住了假離婚、商業(yè)用房等過往可以打擦邊球的投資投機(jī)機(jī)會，極大地遏制住了北京二手房市場的投資投機(jī)熱情，首次置業(yè)人群和改善人群，也開始期盼房價回落，使得購房人群觀望氛圍濃厚，導(dǎo)致北京二手住宅交易量逐月萎縮。

緊跟交易量的大幅下滑，北京二手房價也迅速止?jié)q回落。新政之下，大批購房者不得不中止或者延緩購房計劃，整個市場的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，業(yè)主失去了惜售跳價的底氣，漲價現(xiàn)象不再，為求脫手，一些前期房價漲幅過大、總價較高的大戶型非普通住宅開始率先主動下調(diào)價格，之后逐步向中小戶型，向其他二手房源較多的地區(qū)擴(kuò)散，最終帶來了整個北京二手房價的普遍回落。

交易量觸底企穩(wěn)

從目前北京二手房市場的交易量來看，月度交易量已經(jīng)跌破8000套，近兩周來的日均交易量已跌至240套左右，市場已基本接近谷底，交易量繼續(xù)大幅下跌的空間已然不大，從近幾周平穩(wěn)的網(wǎng)簽量和緩慢復(fù)蘇的新增合同簽訂量來看，市場在逐步止跌企穩(wěn)。

從北京二手住宅單日網(wǎng)簽量的半年走勢可以看出，3月后北京二手住宅單日網(wǎng)簽量一路下滑，6月以后全面不足500套，7月則進(jìn)一步下滑到了300套左右，僅有最后一個工作日（7月31日）有454套。

胡景暉表示，從合同簽訂量到網(wǎng)簽量再到二手房價，“317新政”對北京二手房市場的影響可以說是立竿見影而又逐級傳導(dǎo)，先是市場實際簽單量直線下滑，從高峰直接墜落低谷，然后是網(wǎng)簽量因時間上的滯后性逐月下降，一步步探底，最后是房價具有一定的慣性，交易量大跌一個月之后開始逐步回落。這種層層推進(jìn)的變化充分證明本輪樓市調(diào)控成效顯著，在緊縮政策沒有變化之前，北京樓市很難走出低谷。

交易節(jié)奏繼續(xù)放緩

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月北京二手房市場上每套成交房源的平均被看次數(shù)為13.71次，環(huán)比6月增長了0.96次，每位成交客戶的平均看房次數(shù)為4.13次，環(huán)比6月增加0.17次。整體來看，7月北京二手房市場的交易節(jié)奏還在繼續(xù)放緩。

胡景暉表示，4月以來，北京二手房市場熱度消退，一來購房者逐漸回歸理性，不再急于買房甚至搶房；二來有資格、有實力的購房者減少，不少人開始觀望，市場需求銳減，所以，整個市場的交易節(jié)奏大幅放緩，一房難求的局面不再，剩下的購房者挑房過程明顯更加仔細(xì)，客戶的看房次數(shù)以及成交房源的被看次數(shù)都大大增加。

深入貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”的精神，北京目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策在去杠桿、限投機(jī)、降風(fēng)險上卓有成效，市場大幅降溫，重歸理性。

胡景暉分析表示，從4月到7月北京二手房市場由熱轉(zhuǎn)冷、二手房價由升轉(zhuǎn)跌的表現(xiàn)來看，此輪北京新政已經(jīng)取得了良好的效果。持續(xù)落實下去，這種低溫低量，房價回調(diào)的局面還將繼續(xù)。不過，7月北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)降到了一個非常低的水平，8月份開始網(wǎng)簽量將止跌企穩(wěn)并在此基礎(chǔ)上有所回升。

以北京為標(biāo)桿，不少一二線重點城市及部分一線城市的周邊城市也收緊樓市政策，限制交易，遏制投機(jī)，這對全國樓市的健康發(fā)展十分有利。但促使住宅向居住屬性回歸并不是一件容易之事，如果地方政府仍把土地當(dāng)作財政來源，那么附著其上的住宅就很難去除商品及投資屬性；如果住房仍是資產(chǎn)保值增值的最佳方式，那么人們就依然會以房產(chǎn)為核心去配置資產(chǎn)。

因此，雖然目前的政策在樓市調(diào)控上起到了顯著的效果，但建立長效機(jī)制仍是最重要的目標(biāo)。而且，除了內(nèi)部調(diào)控機(jī)制的建立，外部也需要有更多金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策相配合，促使整體經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)?，去除住宅的各種附加價值，如此方能使住宅回到它應(yīng)有的軌道之上，回到其居住屬性之中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。