上海黃浦江邊20萬平住宅項目出讓 須5天湊齊90億

2014年繼董家渡13號、15號地塊之后，時隔三年時間，上海黃浦江邊又有土地出現(xiàn)在公開市場。7月10日，上海產(chǎn)權(quán)交易所掛出一宗黃浦江邊、規(guī)劃建筑面積逾20萬平方米的住宅增資項目的公告，對投資人開發(fā)經(jīng)驗和資金要求非常高。

20萬平方米黃浦江邊住宅項目出讓股權(quán)

7月10日，上海世博土地控股有限公司全資子公司上海華轅實業(yè)有限公司（以下簡稱“華轅實業(yè)”）發(fā)布項目增資公告，擬募集資金金額最低49.71億元。

華轅實業(yè)的主要資產(chǎn)為浦東新區(qū)南碼頭街道449街坊52/19丘“世博村B地塊”，緊挨黃浦江，靠近內(nèi)環(huán)線，地上建筑建造初衷是為2009年舉辦的世博參展人員提供住宿和配套服務(wù)。

現(xiàn)有建筑頗具特色，為保留地上原本的建筑風貌，世博村是舊廠房改建而成，它的前身是上海溶劑廠、上海港口機械廠和上海第三印染廠的舊址。

公告顯示，該地塊最初的土地用途為商辦性質(zhì)，但項目在開發(fā)之初已將地塊內(nèi)房屋建筑的外觀、布局和房型按住宅用房標準進行了設(shè)計、建造，且用地性質(zhì)已經(jīng)變更為住宅。

2010年8月12日，項目取得的《建設(shè)工程竣工驗收備案證書》顯示，地塊內(nèi)已建成建筑物面積18.97萬平方米，其中，地上建筑面積14.85萬平方米，地下建筑面積4.12萬平方米。

到了2017年，世博土地控股將持有的股權(quán)轉(zhuǎn)給華轅實業(yè)時，取得的《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》批準的計容地上建筑的面積又增加了1.88萬平方米，此時，該項目地上建筑面積已經(jīng)達到16.73萬平方米，項目的總建筑面積則增至20.85萬平方米。

絕佳位置的住宅項目，為何要出讓股份？華轅實業(yè)在公告中稱，項目用地性質(zhì)改變后，對地塊上現(xiàn)有房屋建筑進行優(yōu)化改建的方案尚未確定，從而導致項目未來收益和投入成本不確定。截止估值的基準日即2017年3與31日，增資人股東借款及利息合計128.46億元。

90.5億元款項5個工作日匯出

公告顯示，華轅實業(yè)擬新增注冊資本3000萬元，對應(yīng)持股比例為50%，擬募集資金不低于49.71億元，換言之，每一元注冊資本的增資價格不低于165.689元。

換種方式計算，如最終的增資價格為49.71億元，該部分股權(quán)即對應(yīng)項目一半的建筑面積約10.42萬平方米。

自7月10日公告發(fā)出至今約一個月，多家大型房企投資拓展部人士均向記者表示，其中增資企業(yè)對條款的設(shè)置頗為嚴苛，非一般企業(yè)可達成的。

首先，增資人門檻嚴苛。

投資人需為中國境內(nèi)設(shè)立并在存續(xù)的公司；且需為在A股或港澳臺上市的房企，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要占營收的50%以上；不接受聯(lián)合增資。

此外，對投資的商業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，尤其是黃浦江、珠江沿岸的濱江物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗十分看重、并且量化。

在增資人的評分表中，合計100分的分值中，“黃浦江、珠江沿岸項目開發(fā)經(jīng)驗”占50分，一項總分值為15分的評分細則中，2007-2016年在黃浦江、廣州市珠江沿岸一公里范圍內(nèi)取得國有建設(shè)用地使用權(quán)并自行開發(fā)建設(shè)（在建/竣工）的房地產(chǎn)項目數(shù)量在10個以下的得分則為0分。

其次，付款節(jié)奏緊迫。

募資公告顯示，出資人不僅僅需要支付最少49.71億元的增資款項，還需向增資人提供為期一年的貸款40.79億元，均用于償還原股東世博土地控股的部分股東貸款本息。上述兩項款項合計不少于90.5億元。

按照增資人的付款要求，《增資協(xié)議》簽署生效日起五個工作日內(nèi)，增資款和應(yīng)允的貸款應(yīng)一次性全部匯入以下增資人名下銀行賬戶。

不僅如此，貸款期限屆滿后，如增資方要求，借款可以循環(huán)使用，利率則為銀行一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率4.35%。