近7成城市房?jī)r(jià)收入比仍在上升 京滬買(mǎi)房更難

備注：房?jī)r(jià) 收入比 =住房總價(jià)/家庭可支配收入=（新建商品住宅成交均價(jià)×城鎮(zhèn)家庭戶均面積） / （城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口） 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6 平方米；國(guó)家衛(wèi)生計(jì)委公布2015年我國(guó)家庭戶均人數(shù)3.02人，以此統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算。 因廣州 （樓盤(pán)） 尚未公布今年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，因此在去年數(shù)值上，按廣州“十三五”規(guī)劃“ 人均可支配收入年均增長(zhǎng)不低于 7.3%”估算。 因廈門(mén) （樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)） 尚未公布今年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，因此按其今年一季度城鎮(zhèn)居民人均收入推算。

時(shí)至年中，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市新房和二手房?jī)r(jià)兩年以來(lái)環(huán)比首次下降。

“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。相比房?jī)r(jià)普遍高漲時(shí)期的2016年，當(dāng)前主要城市居民的房?jī)r(jià)承受能力是否有所好轉(zhuǎn)？

以“房?jī)r(jià)收入比”這一國(guó)際通用指標(biāo)來(lái)衡量，中房智庫(kù)對(duì)全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市上半年住房總價(jià)與家庭可支配收入比值進(jìn)行比較，推出2017年上半年30城房?jī)r(jià)收入比排行榜。排在榜單前10名的城市分別是深圳（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）、廈門(mén)、珠海（樓盤(pán)）、海口、天津、南京（樓盤(pán)）、福州、杭州（樓盤(pán)），均是此前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市。其中，深圳的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)36.33。這意味著，在深圳，一個(gè)家庭想要購(gòu)買(mǎi)一套110平方米的住房，不吃不喝需要36年的時(shí)間。

中房智庫(kù)曾發(fā)布過(guò)2016年主要城市房?jī)r(jià)收入比榜單。相比2016年城市房?jī)r(jià)收入比，30個(gè)城市中，今年上半年房?jī)r(jià)收入比提高的城市達(dá)19個(gè)，也就是說(shuō)，僅11個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比下降。這其中包括深圳，上半年房?jī)r(jià)收入比相比2016年下降了4.09，即上半年在深圳買(mǎi)房年數(shù)縮減了4年。一線城市中房?jī)r(jià)收入比下跌的還有廣州，而上海和北京的房?jī)r(jià)收入比則繼續(xù)上升。

“和國(guó)內(nèi)一樣，海外國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)的年輕人都想買(mǎi)房不想租房，只是房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不起。不過(guò)因?yàn)樗麄兊姆績(jī)r(jià)收入比相對(duì)合理，所以對(duì)房?jī)r(jià)的意識(shí)相對(duì)來(lái)講要淡一點(diǎn)?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，“目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比短期扭曲，未來(lái)通過(guò)限價(jià)令放松、土地價(jià)格以及稅費(fèi)的逐步調(diào)整，可以使得房地產(chǎn)慢慢趨近合理，不過(guò)這個(gè)有賴于供給側(cè)改革。

京滬深房?jī)r(jià)收入比達(dá)25倍以上

盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家如果房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。而根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，一般認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比保持在6~7之間屬于合理區(qū)間。

熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)收入比則遠(yuǎn)超合理范圍。中房智庫(kù)發(fā)布的上半年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比全部超過(guò)合理值7，超過(guò)10的城市有20個(gè)，超過(guò)15的城市有6個(gè)，分別是深圳、上海、北京、廈門(mén)、珠海、?？凇?/p>

在已公布上半年人均可支配收入的城市中，上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高，達(dá)到了31524元，同比增長(zhǎng)8.6%；其次是杭州，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31242元，同比增長(zhǎng)7.1%；北京排第三位，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31016元，同比增長(zhǎng)9%。

但在高房?jī)r(jià)面前，一線城市的所謂高收入顯得“太虛”。在中國(guó)智庫(kù)發(fā)布的30個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比榜單中，深圳的房?jī)r(jià)收入比高居首位，達(dá)到36.33。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官方成交數(shù)據(jù),7月深圳一手住宅的成交均價(jià)為54446元/平方米,同比下跌0.1%。這是深圳新房?jī)r(jià)格連續(xù)10個(gè)月下跌。但54606元/平方米的新建商品房均價(jià)仍是全國(guó)最高的。

去年深圳房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲，房?jī)r(jià)收入比也達(dá)到歷史最高值40.42，而在2015年深圳房?jī)r(jià)收入比還是27.7。不過(guò)，今年上半年深圳房?jī)r(jià)收入比下降了4.09。

在深圳之后的排名，依次是上海、北京、廈門(mén)、珠海、?？?、天津、南京、福州、杭州。

目前房?jī)r(jià)收入比高的城市，仍集中在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市及周邊輻射城市。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口比重大，因此，購(gòu)房需求和投資投機(jī)需求較為集聚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)水平也高。

部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始下跌

據(jù)中房智庫(kù)研究員統(tǒng)計(jì)，30個(gè)重點(diǎn)城市中，上半年房?jī)r(jià)收入比相比2016年下降的城市有11個(gè)，分別是深圳、廈門(mén)、福州、蘇州（樓盤(pán)）、石家莊（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、廣州、溫州（樓盤(pán)）、廊坊、濟(jì)南（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）。盡管只占了不到40%的比例，但表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。

如福州房?jī)r(jià)收入比從2016年的18.09下降到今年上半年的13.78，即在福州購(gòu)買(mǎi)一套110平方米住房，購(gòu)房年數(shù)縮短了4.31年；合肥房?jī)r(jià)收入比從2016年的13.96降到今年上半年的11.82，購(gòu)房年數(shù)縮短了2.14年；廈門(mén)今年上半年居民購(gòu)房年數(shù)縮短了1.73年；廊坊、濟(jì)南、溫州的房?jī)r(jià)收入比分別下降1.46、1.12、1.06。

而19個(gè)城市的上半年房?jī)r(jià)收入比還在提高，即居民購(gòu)房難度加大。房?jī)r(jià)收入比增多最明顯的是?？冢?jī)r(jià)收入比從2016年的11.7，增加到今年上半年的16.78，即在?？谫?gòu)買(mǎi)一套110平方米的住房，今年6月份購(gòu)買(mǎi)比去年購(gòu)買(mǎi)增加了5.08年。

北京、上海上半年購(gòu)房難度增加也較快，北京上半年房?jī)r(jià)收入比相比2016年增加了4.27，上海上半年房?jī)r(jià)收入比增加了3.36。

此外，購(gòu)買(mǎi)一套110平方米的住房，今年6月份購(gòu)買(mǎi)比去年購(gòu)買(mǎi)增加2年的城市還有西安（樓盤(pán)）、昆明（樓盤(pán)）、常州（樓盤(pán)）、珠海。而南京、天津、杭州、寧波（樓盤(pán)）、南通（樓盤(pán)）、成都、重慶（樓盤(pán)）等城市房?jī)r(jià)收入比則微增1以上。

中西部城市房?jī)r(jià)收入比上升

在中房智庫(kù)2016年發(fā)布的城市房?jī)r(jià)收入比榜單中，尚有部分城市房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間，而今這些城市大部分隨著房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲，房?jī)r(jià)收入比亦超過(guò)合理范圍。

房?jī)r(jià)收入比最低的城市是無(wú)錫（樓盤(pán)）。盡管無(wú)錫、常州屬于東部城市，且處于長(zhǎng)三角城市圈。這些城市商品房庫(kù)存量大，供大于求，依然是限制房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

去年以來(lái)，部分投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)無(wú)錫，使得無(wú)錫房?jī)r(jià)有了一定反彈，甚至在全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅榜上多次占據(jù)榜首，庫(kù)存也有了明顯消化。2016年無(wú)錫新建商品房均價(jià)為9425元/平方米，今年6月均價(jià)漲至10726元/平方米。

不過(guò)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月無(wú)錫新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%。而且，上半年無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26511元，同比增長(zhǎng)8%，居民人均收入漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)。

作為陜西的省會(huì)城市，西安，在去年的土地拍賣(mài)市場(chǎng)亦得到房企的青睞，不過(guò)房?jī)r(jià)上漲速度依然較慢。2016年西安市新建商品房均價(jià)7131元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為35630元，房?jī)r(jià)收入比為7.33。今年上半年，新建商品房均價(jià)9724元/平方米，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19042元，房?jī)r(jià)收入比為9.35。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比預(yù)期回落

英國(guó)咨詢機(jī)構(gòu)牛津經(jīng)濟(jì)研究院今年發(fā)布報(bào)告稱，在中國(guó)香港、孟買(mǎi)、北京和上海，人們可能需要儲(chǔ)蓄三十年才能買(mǎi)到一處普通住宅。這四個(gè)亞洲城市成為全球房?jī)r(jià)“相對(duì)最貴”的大城市。

而今，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)――這是當(dāng)前主流觀點(diǎn)對(duì)中國(guó)樓市走向的判斷。

“從房子的居住屬性看，人口和收入都不再支撐未來(lái)10年的房地產(chǎn)像過(guò)去10年那樣瘋漲。”國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，從投資屬性看，通常而言，寬松的貨幣是購(gòu)房子杠桿不斷擴(kuò)張的重要條件，隨著利率中樞的上行，房屋貸款的信貸成本越來(lái)越高，房子的持有成本越來(lái)越高。投資性需求萎縮是時(shí)間和程度的問(wèn)題。

林采宜進(jìn)一步表示，從土地供給看，現(xiàn)行政策要求地產(chǎn)消化周期6個(gè)月以下的城市要大量增加土地供給。供求失衡是房?jī)r(jià)高企的主要因素，一旦土地供給政策改變，消費(fèi)者和投資者對(duì)于住房漲價(jià)的預(yù)期就相應(yīng)改變，所以一旦沒(méi)有漲價(jià)的預(yù)期，少于三分之一的“剛需”會(huì)分崩瓦解。

這也意味著中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離正常值的房?jī)r(jià)收入比有望得以矯正。

“目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比短期扭曲，未來(lái)通過(guò)限價(jià)令放松、土地價(jià)格以及稅費(fèi)的逐步調(diào)整，可以使得房地產(chǎn)慢慢趨近合理，不過(guò)這個(gè)有賴于供給側(cè)改革?！睔W陽(yáng)捷認(rèn)為。

據(jù)2017年~2022年中國(guó)房?jī)r(jià)行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告表明，去年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到近五年最高值7.4之后，今年有望小幅降至7.2左右。主要影響因素是房地產(chǎn)調(diào)控影響下，全國(guó)商品住宅成交均價(jià)增幅在今年可能回落至5%左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。