多地計(jì)劃加大租賃及保障性住房供地

8月15日，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員發(fā)布《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》（簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》）的通知，以加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。根據(jù)《計(jì)劃》，2017年-2021年，廣州全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640萬(wàn)平方米。其中，五年內(nèi)全市普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375萬(wàn)平方米；租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825萬(wàn)平方米，占比達(dá)25.8%。

事實(shí)上，近半月內(nèi)，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個(gè)城市相繼出臺(tái)了未來(lái)五年供地計(jì)劃，大部分均提出增加住房用地供應(yīng)量，均較“十二五”期間有明顯增長(zhǎng)。而且，上述城市的五年供地計(jì)劃在住宅用地規(guī)劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場(chǎng)和推進(jìn)保障房工程建設(shè)的意圖明顯，有助于為“房子是用來(lái)住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計(jì)劃來(lái)看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計(jì)劃》顯示，2017年-2021年，住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中，普通商品住宅60萬(wàn)套，租賃住房15萬(wàn)套。同時(shí)，未來(lái)五年全市保障性住房以公租房為主，并結(jié)合各區(qū)發(fā)展特點(diǎn)，提供一定規(guī)模的人才公寓。探索以政府統(tǒng)籌使用部分“城中村”改造村民復(fù)建安置房，加大公租房供應(yīng)力度；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品房，以出租方式供應(yīng)市場(chǎng)，增加租賃住房有效供應(yīng)。

上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》顯示，預(yù)計(jì)“十三五”期間上海供應(yīng)住房用地5500公頃，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來(lái)看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經(jīng)“三分天下”。

北京2017年－2021年期間，計(jì)劃供應(yīng)宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，占比21.7%。北京市未來(lái)五年加快供地新建住房中，產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

“北京模式”被采用

自2016年10月進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控周期后，為平抑地價(jià)，北京在土地拍賣中引入了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積比例、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等方式。從目前主要城市的相關(guān)供地計(jì)劃來(lái)看，北京市的這一模式也被應(yīng)用到多地之中。

廣州市的《計(jì)劃》明確，全市將靈活采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、超過(guò)溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持面積等多種競(jìng)價(jià)方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況。

8月15日進(jìn)行的杭州土拍中，也采用了類似的模式。8月15日，杭州國(guó)土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業(yè)用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價(jià)83.47億元。這批土地競(jìng)價(jià)方式為，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這類拍地模式下，房地產(chǎn)商可售貨值減少，可定價(jià)商品少，議價(jià)能力降低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預(yù)計(jì)未來(lái)新建商品房市場(chǎng)中，改善型的比例將降低。整體來(lái)看，這一系列措施有助于降低房地產(chǎn)投資屬性，促進(jìn)其回歸居住屬性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。