8月全國地價(jià)再升溫背后：房價(jià)上漲預(yù)期促開發(fā)商持續(xù)加倉

七月土地交易量下降后，八月土地市場開始升溫。

受開發(fā)商追捧，廣西北海市熱門土地的價(jià)格刷新了當(dāng)?shù)貧v史紀(jì)錄，青島土地則經(jīng)過近三百輪競爭達(dá)到政府限價(jià)而被熔斷。杭州、濟(jì)南近日從土地出讓金中收獲不少，但仁恒在上海楊浦6萬元/平米的土地樓板價(jià)，成為近期成交土地單價(jià)最高的項(xiàng)目。有中型房企高層指出，在房地產(chǎn)出臺“四限”政策后，很多城市的土地溫度并未降低。熱點(diǎn)城市反而因上半年土地供應(yīng)有限，而出現(xiàn)了進(jìn)一步升溫的新態(tài)勢。接下來的土地價(jià)格是否會繼續(xù)升溫，是否會像去年一樣再次頻繁出現(xiàn)地王，也成為各方關(guān)注的熱點(diǎn)。

土地價(jià)格走高

經(jīng)歷了七月土地成交量下降后，八月的土地市場又開始升溫了。開始升溫的，已不止是一二線城市。

廣西北海市近日的土地成交價(jià)，創(chuàng)下了歷史新紀(jì)錄。

8月16日，北海市出讓的五幅土地中，一幅位于上海路交銀灘大道東南角的住宅用地，被桂林彰泰集團(tuán)以3.57億元的價(jià)格拍下。雖然總價(jià)不高，但3488元/平米的樓板價(jià)刷新了北海市房地產(chǎn)近幾年以來的最高紀(jì)錄。

北海市土地樓板價(jià)被刷新的前幾日，青島的地價(jià)也因溫度過高而被熔斷。

在青島，8月14日30多家開發(fā)商為爭奪一幅位于青島李滄區(qū)的純住宅用地，展開了激烈競爭。經(jīng)過約一個小時近300輪競標(biāo)，因總價(jià)超過房管局設(shè)定的限價(jià)而被熔斷。

北海、青島的土地雖然很熱，但二線熱點(diǎn)城市可謂吸金的大戶。杭州、濟(jì)南在8月迎來了土地豐收日。而在兩天的時間里，杭州買地的收入就達(dá)到了218億元。

8月16日，杭州蕭山區(qū)出讓四幅商住用地，碧桂園、濱江幾家房企拍地的總金額達(dá)到近60億元。

在蕭山出讓前述土地前兩天，杭州剛迎來下半年最大一場土地拍賣。共九塊商業(yè)、住宅用地，8月14日被融信、萬科等八家開發(fā)商，最終以158億元的價(jià)格拍下。這兩天的時間里，杭州賣地的收入，達(dá)到了218億元。

除了杭州外，在8月11日，濟(jì)南出讓了14宗約662畝土地。這些土地在當(dāng)天全部成交。濟(jì)南在當(dāng)天的土地拍賣中，收購的土地出讓金超過了100億。

杭州日收158億元的同一天，在沈陽，央企華潤8月15日以20.86億元的價(jià)格，一口氣獲得了沈陽鐵西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)周邊區(qū)域共4幅土地。

雖然杭州、濟(jì)南土地出讓金額不小，但無論從單價(jià)還是總價(jià)來看，上海無疑是土地最受熱捧的城市。上海不久前的土地成交單價(jià)，成為近期幾個城市土地拍賣中價(jià)格最貴的。

8月4日仁恒披露，公司以高達(dá)105億元的價(jià)格，獲得了上海楊浦區(qū)蔣家浜一宗地塊。據(jù)了解，該地塊為舊改項(xiàng)目，仁恒所獲該地塊的樓板價(jià)高達(dá)6萬元/平米。

上漲預(yù)期推動地價(jià)上揚(yáng)

促使開發(fā)商不斷拿地的，是對未來房價(jià)將持續(xù)上漲的預(yù)期。

有房企表示，如果未來開發(fā)出的房子賣不出更高價(jià)格，開發(fā)商是不會用如此高的價(jià)格買地的。

“正因?yàn)閷ξ磥順鞘杏懈鼧酚^預(yù)期，才會在房價(jià)漲了這么多的情況下，繼續(xù)在熱點(diǎn)城市拿地。對開發(fā)商來說，如果所投資城市的市場走勢是繼續(xù)向上的，那么此時只要現(xiàn)金流不緊張又能融到資金，某種程度上拿到土地就是賺到未來的收益?！边@家房企投資部人士說。

以上海楊浦八月新出地王為例，這一樓板價(jià)，未來會賣到什么價(jià)格？

公開資料顯示，同在楊浦業(yè)江浦路附近的陽光城濱江悅，目前銷售單價(jià)已接近11萬元/平米；業(yè)界預(yù)計(jì)，以蔣家浜地塊的土地成本以及仁恒的市場定位，未來該地塊開發(fā)后的房價(jià)將超過12萬/平米是大概率事件。

“該地塊被開發(fā)出來后，可能會促使楊浦房價(jià)再上一個新臺階。該板塊房價(jià)翻一番也未可知?！睏钇忠患抑薪楣救耸勘硎?。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，八月土地再升溫之前，七月全國土地成交量出現(xiàn)較大幅度下降。不過從價(jià)格來看，七月土地成交均價(jià)出現(xiàn)了不降反升，當(dāng)月全國土地成交均價(jià)達(dá)到7610元/平米，刷新今年月度土地成交均價(jià)新紀(jì)錄。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，今年前七個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)1.24億平米，較去年同期1.12億平米增加了11.1%。而前七個月土地出讓金共計(jì)5430億元，同比增長四成。從平均成交地價(jià)來看，前七個月達(dá)到4374元/平米的水平，同比上漲了26.9%。

“八月土地成交量是否會上升暫不知，但從多地成交價(jià)格走高來看，其實(shí)是延續(xù)了七月土地價(jià)格向上的態(tài)勢?！笨硕鹨晃谎芯繂T表示。

對于下半年土地價(jià)格走勢如何，同策房產(chǎn)認(rèn)為盡管大部分開發(fā)商仍然看好一二線城市，但政府所出非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積、限房價(jià)競地價(jià)等措施，限制了參與競拍房企的對象，因而開發(fā)商不至于像去年九月份之前積極拿“地王”。

然而另一方面，因上半年一二線及熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量有限，雖然地王出現(xiàn)的概率有所降低，但開發(fā)商對后市看多以及拿地意愿強(qiáng)烈，熱點(diǎn)土地市場的溫度可能會繼續(xù)升高。

“下半年土地市場將處于平穩(wěn)階段，不再受制于調(diào)控政策的因素。核心一二線城市有可能會積極推地，屆時核心一二線城市將成為開發(fā)商角逐的主力市場?！蓖叻慨a(chǎn)分析人士認(rèn)為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。