房價(jià)中位數(shù)破20萬美元超次貸危機(jī)期間最高峰 地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)？不 美國學(xué)者看法正好相反

編者按2007年前后，全美房價(jià)總價(jià)的中位數(shù)最高峰值達(dá)到了19.66萬美元。這一峰值，也成了地產(chǎn)泡沫的寫照。如果再往后，則是由美國發(fā)生的次貸危機(jī)引發(fā)全球金融海嘯。

如今，往事已矣，當(dāng)美國地產(chǎn)商們向前看時(shí)，2017年6月，一個(gè)意味深長的數(shù)據(jù)誕生了――全美房價(jià)總價(jià)的中位數(shù)漲至20.04萬美元，這已經(jīng)超過了當(dāng)年泡沫時(shí)期的最高峰。為此，一些分析人士甚至提出了美國“房產(chǎn)泡沫2.0”的說法。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此數(shù)據(jù)背后的美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，越洋采訪了多方業(yè)內(nèi)人士、學(xué)者，探究這一新高點(diǎn)的原因。當(dāng)然，更重要的是，我們需要知道，這一次，買房的貸款是否“安全”。

近日，美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全美房價(jià)總價(jià)的中位數(shù)漲至20.04萬美元（約合人民幣133.53萬元），這是美國房價(jià)中位數(shù)史上首次突破20萬美元，更一舉超過次貸危機(jī)時(shí)的房價(jià)泡沫期最高峰（19.66萬美元）。最近的趨勢(shì)還表明，因“千禧一代”（1984年~2000年出生的一代）正大舉購房，全美購房興趣已逐步恢復(fù)至次貸危機(jī)前的水平。

種種情況似曾相識(shí)的情景也引發(fā)了疑問：美國房地產(chǎn)市場是否會(huì)再次出現(xiàn)泡沫？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克?尼爾（Michael Neal）。邁克?尼爾顯然并不擔(dān)心，他表示：“我們不認(rèn)為全美房地產(chǎn)市場處于泡沫中。房地產(chǎn)市場的基本面依然強(qiáng)勁，低失業(yè)率和就業(yè)增長證明了這一點(diǎn)?！?/p>

美國麻省理工大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的威廉?惠頓（William Wheaton）教授更是認(rèn)為“事實(shí)恰好相反”。

需求激增推升全美房價(jià)中位數(shù)創(chuàng)新高

次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國住宅市場經(jīng)歷了數(shù)年的休整，并于2012年正式步入回暖期，進(jìn)入2017年，房屋買家旺盛的需求，加上不斷萎縮的房屋庫存，繼續(xù)推高了房價(jià)指數(shù)：美國房價(jià)中值史上首次超過20萬美元。

庫存變緊的同時(shí)，房價(jià)上升，這讓人很容易將庫存減少的原因歸結(jié)于待售房屋數(shù)量減少。但理由并非如此。

Zillow集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家思文嘉?古德爾（Svenja Gudell）研究指出，目前美國掛牌的新屋數(shù)量依然處于整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中的低水平。2017年6月，全美新掛牌56.1萬套住房，這一數(shù)目與2016年6月的54.4萬套、2015年6月的57.7萬套相差并不大。

那么，房屋庫存下降的原因何在？美國官方數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房屋庫存同比下滑11.4%，局部地區(qū)的下滑更為明顯：加州圣何塞市房屋庫存同比下降39.4%，俄亥俄州哥倫布市則下降了32.9%。

事實(shí)上，不是房屋供給變少了，而是需求變得白熱化：盡管房屋供給比率變化平穩(wěn)，但是購房者卻在以更快的速度買進(jìn)。

房屋在市場停留天數(shù)（從掛牌到出售）的中位數(shù)，正出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，今年5月這一指標(biāo)已下滑至73天。Zillow從2012年5月開始追蹤該指標(biāo)以來，這是最低的一次，也導(dǎo)致特定時(shí)間點(diǎn)可出售房屋的數(shù)量顯得特別有限，并導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲。今年6月，全美房價(jià)中位數(shù)上漲至200400美元，同比漲幅達(dá)到7.5%。

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月房產(chǎn)市場指數(shù)從預(yù)期的65升至68，7月該指數(shù)為64。該指數(shù)是通過對(duì)全美約900家住宅建筑商進(jìn)行調(diào)查獲得的，主要反映美國住房建筑商信心，以50為分嶺線，超過該水平反映美國房地產(chǎn)市場前景看好。

那么，住宅市場的發(fā)展對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是否明顯呢？據(jù)介紹，在美國，住宅對(duì)GDP的綜合貢獻(xiàn)率一般為15%~18%，通常以兩種方式實(shí)現(xiàn)，一種是住宅投資（平均占GDP的3%~5%），包括興建單戶住宅和多戶型住宅、住宅改造、建造活動(dòng)板房，以及經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用；另一種是住房服務(wù)的消費(fèi)性支出（平均約占GDP的12%~13%），包括總租金和由租房者支付的公用事業(yè)費(fèi)，以及業(yè)主的估算租金（業(yè)主出租自有住房估計(jì)要花費(fèi)的成本）和公用事業(yè)費(fèi)。

“當(dāng)我們處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)扮演領(lǐng)頭羊的角色?！绷_森咨詢公司董事長肯?羅森表示：“低利率通常會(huì)刺激房地產(chǎn)市場，并促進(jìn)購房沖動(dòng)。”

來自美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一項(xiàng)最新年度調(diào)查顯示，截至2017年3月的12個(gè)月內(nèi)，外國買家在美購房的金額達(dá)到1530億美元，同比暴漲49%。中國是最大海外買家，其次為加拿大、英國、墨西哥和印度。

麻省理工房產(chǎn)教授：目前只是局部創(chuàng)新高

即使10年前房地產(chǎn)泡沫的高峰期，美國房價(jià)中位數(shù)最高也僅達(dá)到19.66萬美元。

商業(yè)內(nèi)幕（BusinessInsider）網(wǎng)站上一篇文章稱，隨著越來越多的年輕人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，帶來的住宅需求穩(wěn)步上升，市場的走向也只有一種方式――上行。

回顧當(dāng)年的次貸危機(jī)，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)毫無顧忌的寬松貨幣政策，導(dǎo)致了銀行信貸的過度擴(kuò)張。那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不應(yīng)該獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級(jí)”客戶也成了銀行競相推銷貸款的對(duì)象。2001~2005年，發(fā)達(dá)國家房價(jià)漲幅達(dá)到了近一倍，平均每年增幅達(dá)15%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來貸款購房。而貸款的人越多，房價(jià)越是看漲。

但是，到了2006年，形勢(shì)發(fā)生了變化。美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開始的連續(xù)17次加息，到此時(shí)利率飆升至5.25%，還貸的負(fù)擔(dān)增加，很多人無法繼續(xù)還貸，“次級(jí)”貸款客戶大批破產(chǎn)。

如今，有房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場出現(xiàn)了一種趨勢(shì)，類似于上述情況。

最近的趨勢(shì)表明，千禧一代正在對(duì)住房市場進(jìn)行投資，因此，全美購房興趣已經(jīng)恢復(fù)至2006年前的水平。對(duì)地產(chǎn)市場的興趣增強(qiáng)，并不是一個(gè)壞兆頭，2016年是房地產(chǎn)市場最好的一年，新屋銷售達(dá)到了2007年以來的最高水平。

但這是否暗示了歷史重演的可能性？

威廉?惠頓（William Wheaton）教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“就價(jià)格水平而言，如果看美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）或者Case-shiller房價(jià)指數(shù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上只有少數(shù)美國大都市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)完全恢復(fù)，并正在創(chuàng)下新高。我要補(bǔ)充說明，這是以當(dāng)前美元而不是持續(xù)美元購買力來測(cè)算的。舊 金山、西雅圖、達(dá)拉斯的房價(jià)可能處在新高水平，但芝加哥、華盛頓或紐約并非如此，或者說，大多數(shù)市場仍然低于以前的峰值水平。”

惠頓教授進(jìn)一步解釋，“由于這些市場中的大多數(shù)都存在長期向上的趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)未來房價(jià)將出現(xiàn)一個(gè)新的峰值。次貸危機(jī)爆發(fā)至今，這個(gè)局面（新的峰值）仍未出現(xiàn)，這就暗示了美國房地產(chǎn)市場幾乎沒有什么可擔(dān)心的。同樣，幾乎沒有其他跡象表明美國房地產(chǎn)市場存在"泡沫"。房屋銷售率略低于歷史平均水平，待售的庫存也同樣如此，單戶型住宅建造量是2005年的一半。所以，我并不擔(dān)心地產(chǎn)泡沫會(huì)重復(fù)出現(xiàn)――事實(shí)恰好相反。”惠頓教授稱，美國很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都希望看到房屋銷售和建造繼續(xù)增加，從而拉動(dòng)目前緩慢增長的美國經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國際會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威的經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)稱，未來10年美國勞動(dòng)人口將增加430萬人。年輕成年人是房地產(chǎn)公司的最大潛在客戶群體之一。這個(gè)在美國最大的年齡組別將導(dǎo)致家庭出現(xiàn)爆炸式的凈增長，并催生單戶和多戶型房產(chǎn)的繁榮發(fā)展。

邁克?尼爾（Michael Neal）也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們不認(rèn)為全美房地產(chǎn)市場處于泡沫中。房地產(chǎn)市場的基本面依然強(qiáng)勁，低失業(yè)率和就業(yè)增長證明了這一點(diǎn)?！?/p>

如今美國房地產(chǎn)市場上，利率正在上升。2017年6月15日，美聯(lián)儲(chǔ)將基準(zhǔn)利率從0.75%~1%提高至1%~1.25%，利率上升可能會(huì)降低首次購房的動(dòng)力。然而，畢馬威認(rèn)為，高利率反映出美國經(jīng)濟(jì)保持健康勢(shì)態(tài)，并可能是持續(xù)就業(yè)增長的跡象，從而可能導(dǎo)致更多的家庭形成，增加多戶式公寓購買、零售和工業(yè)領(lǐng)域的交投活動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。