8月住宅成交環(huán)升15.67% 商品房成交總量持續(xù)走低

8月已過，回顧這一個月的濟(jì)南樓市，可以說是熱鬧異常，一方面是房企拿地?zé)崆椴粶p；另一方面成交不停降，均價不斷漲；加之，調(diào)控“變相”松綁，總是處于百姓關(guān)注和媒體聚焦的風(fēng)口浪尖上，房地產(chǎn)市場的一丁點(diǎn)風(fēng)吹草動都會引起軒然大波。8月的樓市讓人霧里看花，看不透，接下來，請大家調(diào)整好座椅，收好小桌板，看鳳凰房產(chǎn)為大家做的總結(jié)。

一、住宅成交環(huán)降11.16%低價剛需房去化率高

根據(jù)鳳凰房產(chǎn)濟(jì)南站統(tǒng)計，2017年8月濟(jì)南商品房共計成交9968套，與7月的11220套相比減少了1252套，環(huán)比下降11.16%；其中住宅成交5382套，占總成交的54%，環(huán)比上月增加729套，上升15.67%。同比來看，今年8月的商品房成交量比去年同期的16568套減少了6600套，同比下跌39.84%，住宅成交量相比去年的11660套減少了1692套，同比下跌53.84%。

從以下商品房與住宅成交走勢來看，8月商品房走勢走勢起伏較大，第3周的時候有大幅下降，住宅成交走勢依附于商品房交易走勢，同樣是第3周下降明顯，僅有1316套住宅成交。據(jù)鳳凰房產(chǎn)統(tǒng)計，8月每周商品房成交約在2492套房，住宅約成交1345套。

8月份成交量明顯低于7月，但住宅成交量有所增加，這也說明了如今在濟(jì)南，剛需族還有非常大的消費(fèi)需求，限價的持續(xù)意義重大。同比去年，今年的成交下降明顯，可以看出一系列調(diào)控下濟(jì)南樓市降溫明顯，8月落戶政策放開，樓市“變相”松綁，但回溫并不明顯。

從開盤項(xiàng)目來看，8月濟(jì)南共有27個項(xiàng)目加推新房源，比7月增加12個項(xiàng)目，就入市房源量來看，8月共計入市5162套房源，比7月增加1968套房源，隨著下半年繼續(xù)深化，預(yù)計9月將有16個項(xiàng)目預(yù)計加推/開盤，新城·香溢瀾庭，海信九麓府，魯能泰山7號，財富壹號等項(xiàng)目即將與購房者見面，上半年那種供不應(yīng)求的市場格局將繼續(xù)，會否得到緩解還不好說。

9月開盤加推預(yù)告

二、土地市場不平靜樓面價再刷新記錄

雖然政府通過土地溢價率和預(yù)售掛鉤、設(shè)定最高限價、配建安置房等調(diào)控手段提高了房企的拿地條件，且對部分土地設(shè)定了拿地標(biāo)準(zhǔn)，但仍然無法阻擋房企的拿地?zé)崆椤?月份，濟(jì)南土地市場共成交36宗、164.32萬平米。其中居住用地成交21宗116.85萬平米；商業(yè)用地成交11宗、36.11萬平米；另有1宗居住和商業(yè)混合用地以及多宗其他類型的用地。

唐冶片區(qū)土地入市遭眾房企哄搶，房企出價觸及最高限價之后競拍安置房的政策首次執(zhí)行，大型房地產(chǎn)商爭相出手，唐冶片區(qū)與長嶺山片區(qū)的樓面價彪至13514元/㎡；

漢峪、盛福片區(qū)接力唐冶，再為濟(jì)南土地市場添磚加瓦，按照房企出價觸及最高限價競拍安置房的政策，各大房企勢頭不減。在最高限價下，最受關(guān)注的盛福地塊最終被萬科以26億的價格摘得，同時配建75187平米的安置房，而且樓面地價最高已到1.44萬。實(shí)際上，加上保障房以及配建小學(xué)、公共設(shè)施，部分成本達(dá)到2萬左右。不禁讓人感嘆剛需族日后如果想要“上車”恐怕會更難。8月土地成交情況一覽表如下：

8月4日土地成交情況一覽點(diǎn)擊查看

8月11日土地成交一覽點(diǎn)擊查看

三、落戶政策全面放開亮點(diǎn)頻現(xiàn)

近日，濟(jì)南對現(xiàn)行戶口遷移政策進(jìn)行了調(diào)整完善。在此基礎(chǔ)上，濟(jì)南市公安機(jī)關(guān)制定了戶口遷移配套實(shí)施細(xì)則，并于2017年8月10日起正式按新政策受理相關(guān)戶口遷移業(yè)務(wù)。原來的“高學(xué)歷”、“購房需滿90平米”等落戶“硬杠杠”自此全部被廢除。

區(qū)別于一線城市接連出臺收緊戶籍政策，作為二線城市的濟(jì)南此次以空前開放的姿態(tài)吸引外來人口落戶。以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定就業(yè)為基礎(chǔ)，濟(jì)南此次對原有戶籍政策進(jìn)行了大幅度改革調(diào)整，在降低遷移落戶標(biāo)準(zhǔn)，拓寬各類人才落戶通道等方面不乏亮點(diǎn)。

落戶政策的全面放開，為濟(jì)南引進(jìn)人才打了漂亮的一仗，引進(jìn)人才的同時也為濟(jì)南樓市投下一記重磅，隨著落戶政策的放開，透露著樓市的信號，濟(jì)南一大批潛在購買力被釋放，推動了濟(jì)南樓市的發(fā)展。

四、網(wǎng)上司法拍賣房產(chǎn)高潮迭起

8月份，濟(jì)南法院在淘寶上拍賣的動作頻頻。天橋區(qū)法院等多個區(qū)級法院發(fā)力，學(xué)區(qū)房、豪宅、豪車、車位都上了淘寶，引發(fā)多人搶拍；高新區(qū)轄區(qū)的一整棟樓，也被標(biāo)價2000多萬元整體拍賣。然而，這些只能算“小打小鬧”，還有真正的“大手筆”——近日，濟(jì)南市中級人民法院在淘寶網(wǎng)上“掛”出最新一批即將司法拍賣的房產(chǎn)，標(biāo)價1.6億多元的房產(chǎn)赫然在列，據(jù)悉被拍賣的房產(chǎn)均在二環(huán)東路。另外，濟(jì)南法院近期也將對一大批查封房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，其中包括三箭銀苑、百花等小區(qū)，戶型齊全。

濟(jì)南相關(guān)法院近期拍賣的部分房產(chǎn)點(diǎn)擊查看原圖

司法拍賣的房產(chǎn)，與一般房產(chǎn)有什么不同？媒體曾經(jīng)這么報道：司法拍賣房源相對于市面上的普通房源來講，還是有一定區(qū)別的?！笆紫龋痉ㄅ馁u的房產(chǎn)比同期市場交易的價格偏低，在價格上的優(yōu)勢很明顯，在房價普遍高漲的今天，這也是司法拍賣房受歡迎的主要原因。

其次，被查封的房產(chǎn)位置有一定的優(yōu)越性，小區(qū)的環(huán)境和相關(guān)的配套設(shè)施也比較好，像這些房源的地段，沒有特殊的情況，持有人是不會選擇出售的。

另外，司法拍賣的房產(chǎn)是否限購？江蘇高級人民法院去年曾經(jīng)專門出臺文件解釋了這個問題。文件中是這么說的：司法拍賣是基于公權(quán)力行使的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出臺的房產(chǎn)限購政策，主要目的是調(diào)整市場自主交易行為，而基于公權(quán)力行使的司法拍賣具有強(qiáng)制性，只受法律約束，不受地方性房產(chǎn)限購政策的影響。

據(jù)了解，在實(shí)際的操作中，司法拍賣是否限購，在各地并不一致。其中，有10個城市，依然將司法拍賣的房產(chǎn)納入到了限購行列，包括濟(jì)南。

五、濟(jì)南首套房貸利率上調(diào)剛需或被誤傷

對于很多城市來說銀行利率已經(jīng)從折扣價變成了加價，濟(jì)南也不例外！駐濟(jì)部分銀行日前先后調(diào)整了房貸利率。首套房上浮5%-10%，二套房上浮15%，有的甚至上浮30%。近半年來，首套房利率先后經(jīng)歷四次調(diào)整，從8.5折優(yōu)惠一路跳漲到1.1倍。對于房貸利率上浮，有分析人士表示，這一輪利率上調(diào)最核心的原因，不是為了配合金融政策調(diào)整的需要，主要還是因?yàn)殂y行額度不足引起。

針對最近的信貸收緊風(fēng)波，有專家表示，銀行目前資金較為緊張，而且嚴(yán)厲調(diào)控下房貸風(fēng)險加劇，他們可能更愿意將貸款放到貸款利率高的項(xiàng)目之上，加之個人房貸業(yè)務(wù)的利潤相對較低，所以干脆讓房貸利率屢屢上浮。信貸政策對樓市有著至關(guān)重要的影響，隨著信貸持續(xù)收緊，購房成本的增加，一部分聲音表示，首套房房貸的客戶多為剛需，在房貸利率上漲之后，難免會被誤傷，這部分購房者的觀望情緒或許將更加嚴(yán)重。

六、房產(chǎn)類業(yè)務(wù)辦理程序簡化業(yè)主受益

1、房產(chǎn)證辦好了發(fā)短信提醒來領(lǐng)10天里已有上萬濟(jì)南人受益

自7月20日起，自市國土資源局不動產(chǎn)登記中心與12345市民服務(wù)熱線建立信息共享聯(lián)動機(jī)制，開通短信提醒業(yè)務(wù)以來，已有萬余名市民受益并辦理了相關(guān)業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)了讓數(shù)據(jù)多跑路、讓群眾少跑腿。

2、濟(jì)南住房維修資金可以電子化交存了！

24日，記者從濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局及住房維修資金管理中心獲悉，我市已成功實(shí)現(xiàn)商品房維修資金電子化交存服務(wù)，以后市民用手機(jī)銀行和網(wǎng)上銀行就可以交住房維修金了。

3、濟(jì)南房產(chǎn)交易能網(wǎng)上預(yù)約3類業(yè)務(wù)6時段可選

啥業(yè)務(wù)能網(wǎng)上預(yù)約？商品房備案撤銷存量房限購資格核查存量房網(wǎng)上簽約

網(wǎng)上預(yù)約如何辦理？登錄濟(jì)南市房管局政務(wù)網(wǎng)站（http://www.jnfg.gov.cn）進(jìn)入“房產(chǎn)交易網(wǎng)上服務(wù)大廳”或登錄“濟(jì)南房管與城市更新”微信公眾號，點(diǎn)擊“便民服務(wù)-在線預(yù)約”在相應(yīng)頁面選擇業(yè)務(wù)類型、預(yù)約時段、填寫預(yù)約信息辦理申請到房產(chǎn)交易大廳刷二代身份證現(xiàn)場取號到房產(chǎn)交易大廳3-4號“交易網(wǎng)上預(yù)約”窗口辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

4、新房主想落戶原房主戶口不挪窩濟(jì)南發(fā)首份遷戶告知書

新房主買了房子，老房主就是不遷戶口咋辦?多年來，這個問題一直困擾著不少二手房買家。隨著戶籍新政的落實(shí)，這個“麻煩事兒”終于有了解決途徑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。