北京二手房成交量激增

4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達(dá)到了8934套，同比2014年同期的4330套上漲幅度達(dá)到了106%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當(dāng)下實(shí)際市場(chǎng)熱度。

銀行接連降準(zhǔn)降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)開(kāi)始顯現(xiàn)效果。4月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交量達(dá)到了8934套，環(huán)比3月同期上漲幅度達(dá)到了32.5%，同比2014年同期的4330套上漲幅度達(dá)到了106%。

二手房成交量大漲

北京青年報(bào)記者從中原地產(chǎn)了解到，一線城市的二手房門(mén)店反饋，無(wú)論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，下一階段市場(chǎng)上行行情可期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近的北京樓市成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并未完全反映當(dāng)下實(shí)際市場(chǎng)熱度，330新政后，特別是北京二手房因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的降低，整體成交明顯升溫，實(shí)際4月中上旬，北京二手房的一線市場(chǎng)簽約量超過(guò)1.2萬(wàn)套，從房?jī)r(jià)看，成交均價(jià)也從930房貸政策開(kāi)始延續(xù)出現(xiàn)半年的上漲。上周北京中原報(bào)價(jià)指數(shù)顯示為40.08%，比14周上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)主報(bào)價(jià)連續(xù)兩周維持在40%以上，可見(jiàn)房?jī)r(jià)上調(diào)預(yù)期強(qiáng)。

新房市場(chǎng)緩慢升溫

相對(duì)于二手房交易量的急劇放大，北京新房市場(chǎng)因?yàn)楣?yīng)量有限，反而顯得平靜。4月份（1-19日）僅有2個(gè)期房純商品住宅項(xiàng)目入市，供應(yīng)量為1067套。在成交價(jià)格方面，整體也都沒(méi)有上漲，比如首創(chuàng)·伊林郡、京投銀泰·公園悅府、中國(guó)鐵建·國(guó)際花園，與上月相比價(jià)格變化幅度分別為-0.5%、2.4%、1.7%。

在實(shí)際成交量方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月（1-19日）純商品住宅（不含保障房、自住房）成交2108套，與3月同期相比上漲44.4%。比去年同期上漲16.8%。根據(jù)市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月19日商品房住宅庫(kù)存量為82266套，與去年同期相比，增加近2萬(wàn)套，依舊處于較高水平。

從項(xiàng)目的去化來(lái)看，2015年（1.1-4.19）新入市期房項(xiàng)目的去化率僅為16.8%，低于去年同期8.9個(gè)點(diǎn)。當(dāng)前新房市場(chǎng)的去化壓力依然較大，項(xiàng)目的銷售情況依然不樂(lè)觀。因此，短期來(lái)看，新房市場(chǎng)仍舊難以大幅提價(jià)，借政策利好平價(jià)走量才是重點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，年后新房市場(chǎng)成交連續(xù)攀升，4月份的純商品住宅的周均成交水平為775套，而3月份僅為575套。由此看來(lái)，當(dāng)前的市場(chǎng)熱度較3月份已經(jīng)明顯升溫。雖然目前周均成交水平尚未突破千套，但是隨著熱銷項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入網(wǎng)簽，未來(lái)有望達(dá)到千套以上。

未來(lái)樓市將比去年明顯上漲

樓市升溫從土地市場(chǎng)上也能看出端倪。國(guó)土部昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為3541元/平方米、6593元/平方米、5305元/平方米和746元/平方米。四類用地價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率分別為0.55%、0.62%、0.53%和0.54%。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月來(lái)，一線城市住宅土地成交樓面價(jià)、溢價(jià)率均創(chuàng)紀(jì)錄，平均樓面價(jià)達(dá)到了16917元每平米，溢價(jià)率為63.7%。從年內(nèi)20大房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)看，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利等企業(yè)均大幅度拿地，大房企正在一線城市大量拿地增加儲(chǔ)備。

對(duì)未來(lái)樓市，張大偉認(rèn)為雖然難以出現(xiàn)全面大漲，但是政策持續(xù)刺激下，樓市將比2014年有明顯上漲。對(duì)于北京不同類型市場(chǎng)看，目前受到影響最積極的是改善型物業(yè)，整體300萬(wàn)-800萬(wàn)的物業(yè)在330新政后占比已經(jīng)達(dá)到了25%，比之前提高接近5個(gè)百分點(diǎn)。

在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，央行再次宣布自4月20日起降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，幅度為2008年以來(lái)最大。此次降準(zhǔn)，一方面對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在資金流動(dòng)性增強(qiáng)的同時(shí)，也更有利于房企獲得貸款，減輕資金壓力。另一方面，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，貸款的審批速度以及利率優(yōu)惠幅度都有可能進(jìn)一步改善。對(duì)于二套房客戶來(lái)說(shuō)，執(zhí)行330政策中二套房首付比例最低4成的銀行也將會(huì)增多。因此，總體來(lái)說(shuō)，此次降準(zhǔn)將進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期，新房市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)升溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。