新政相繼落地 一季度太原樓市忙“熱身”

影響樓市走勢(shì)的重磅政策相繼落地，各開發(fā)商抓緊營(yíng)銷跑量，購(gòu)房者觀望情緒開始由濃轉(zhuǎn)淡……在剛剛結(jié)束的一季度，樓市熱點(diǎn)新聞“風(fēng)生水起”，市場(chǎng)在經(jīng)過一年多的低迷后也開始逐步企穩(wěn)，大部分樓盤進(jìn)入低速熱身時(shí)代。對(duì)此，記者就一季度政策、土地、房?jī)r(jià)、二手房、房企等方面，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了盤點(diǎn)。

政策

仨月內(nèi)六新政落地

從1月起，關(guān)于調(diào)控樓市政策一波未平一波又起，包括貸款利息、貸款首付、買房二手房稅費(fèi)、公積金提取等新政共六條。

1月28日，中央層面發(fā)文放寬公積金提取條件，今后無房職工，只要連續(xù)繳存公積金滿3個(gè)月，無需租金發(fā)票、稅票也可以支取住房公積金支付房租。

2月5日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%。

2月6日，山西出臺(tái)實(shí)施意見進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革，備受百姓關(guān)注的《山西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見》出臺(tái)。

3月1日，中國(guó)人民銀行宣布，從3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%。

3月30日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。

同日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

記者走訪省城市場(chǎng)了解到，上述政策已基本在太原市場(chǎng)上落地。目前公積金繳存滿3個(gè)月便可提取支付房租的相關(guān)規(guī)定已定于5月1日開始實(shí)施。

而一季度政策頻出的“節(jié)奏”仍未結(jié)束。進(jìn)入4月，太原公積金貸款政策也有所變化，每套房產(chǎn)的貸款額度由60萬元提高至80萬元、貸款門檻降低等等，政策刺激剛需、首改置業(yè)者購(gòu)房的目的十分明確。

土地

逐漸回暖后市可期

今年春節(jié)較往年晚，所以今年第一季度太原樓市延續(xù)了去年后半年的發(fā)展態(tài)勢(shì)，供需雙方觀望情緒較為濃厚，土地市場(chǎng)同比去年一季度的數(shù)據(jù)也有所放緩。

據(jù)太原搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年一季度，太原市供應(yīng)土地22宗，面積約67.11萬平方米；成交土地13宗，面積31.11萬平方米，土地成交額達(dá)到22.19億元。在成交土地中，小店區(qū)和萬柏林區(qū)仍然是土地成交集中區(qū)域。在成交土地的樓面均價(jià)方面，價(jià)格為2050.69元/平方米，其中最高樓面地價(jià)為3423元/平方米，該地塊也是一季度地面價(jià)格最高的一塊地，由山西茂業(yè)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和太原茂業(yè)百貨有限公司聯(lián)合競(jìng)得。記者了解到，與去年全年太原市平均樓面地價(jià)為1666.32元/平方米相比，一季度價(jià)格較之上漲23.06%。

記者從太原市國(guó)土局的公開信息了解到，一季度，大型品牌開發(fā)商如萬科、保利、智誠(chéng)、融恩、茂業(yè)等品牌房企均有土地交易成功，其中既有新掛新拍的地塊，也有此前已屬城中村改造地塊如今正式摘牌的，使得太原土地市場(chǎng)看起來并不是那么冷清。

山西克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理牛佩華表示，企業(yè)拿地大部分是出于未來布局或其他目的考慮，就拿地情況看，開發(fā)商傾向于選擇配置價(jià)值較高的地塊。在去年大環(huán)境較為冷清的情況下，各房企也一直有拿地意向，只是由于政策不明朗以及政府推地?cái)?shù)量較少，使得拿地節(jié)奏相對(duì)放緩。

此外，從一季度開始，部分城中村改造用地開始被政府以國(guó)有土地劃撥形式出讓，如中國(guó)鐵建國(guó)際城、迎澤世紀(jì)城、萬科北營(yíng)等城改項(xiàng)目。此前由于土地手續(xù)問題被擱置的項(xiàng)目陸續(xù)摘牌，隨后還會(huì)有更多此類性質(zhì)的土地被釋放。時(shí)下頻出的利好政策，不僅僅是激勵(lì)了住宅的流通，同樣對(duì)土地市場(chǎng)的交易也是有極大幫助，在即將到來的二季度，太原土地市場(chǎng)或?qū)⒏淖兤降瓚B(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)

有升有降優(yōu)惠減少

就全國(guó)一季度百城住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)來看，房?jī)r(jià)延續(xù)了去年四季度下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅明顯收窄，累計(jì)小幅下跌0.18%，各月價(jià)格漲跌幅均在0.25%以內(nèi)，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

據(jù)太原市搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，太原最新商品住宅均價(jià)為7035元/平方米，較上個(gè)月有1.544%的環(huán)比上漲。1—3月，太原373個(gè)樓盤中有11個(gè)漲價(jià)，9個(gè)降價(jià)。漲價(jià)樓盤從區(qū)域來看，小店區(qū)6個(gè)，杏花嶺區(qū)3個(gè)，尖草坪區(qū)1個(gè)，晉源區(qū)1個(gè)；而降價(jià)盤從區(qū)域來看迎澤區(qū)2個(gè)、尖草坪區(qū)1個(gè)、萬柏林區(qū)2個(gè)，小店區(qū)3個(gè)，杏花嶺區(qū)1個(gè)。記者走訪市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，近期不少樓盤價(jià)格都進(jìn)行了微調(diào)，而調(diào)整的項(xiàng)目大多集中在住宅部分，由于小店區(qū)樓盤活躍度最大，所以漲價(jià)樓盤和降價(jià)樓盤均為小店區(qū)最多。

雖然房?jī)r(jià)定位基本無變化，但此前的優(yōu)惠力度有所減小。一季度以來，太原打折優(yōu)惠樓盤力度小幅減少。但業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)較為樂觀，認(rèn)為政策利好會(huì)刺激二季度需求回升。

牛佩華認(rèn)為，在價(jià)格方面，市場(chǎng)整體以去庫(kù)存為主，短期內(nèi)市場(chǎng)繼續(xù)呈供大于求態(tài)勢(shì)，價(jià)格仍存下行壓力。此外，在需求方面，寬松貨幣政策將促進(jìn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，2014年11月以來政策環(huán)境持續(xù)寬松，政策利好刺激剛需和改善性需求入市，預(yù)計(jì)二季度成交繼續(xù)回升，同環(huán)比增幅均有望超兩成。在供應(yīng)方面，二季度新增供應(yīng)將保持季節(jié)性回升，預(yù)計(jì)環(huán)比第一季度有所增長(zhǎng)。

二手房

流動(dòng)加快均價(jià)超八千

據(jù)房天下太原二手房數(shù)據(jù)中心顯示，上月太原二手房（住宅）掛牌均價(jià)為8188元/平方米，環(huán)比下跌1.13%，同比下跌3.65%。

近期新政中，營(yíng)業(yè)稅“從5改2”對(duì)二手房的影響最大，其中受到最大影響的是持證滿2年但不足5年的物業(yè)。預(yù)計(jì)從今年第二季度開始，滿2年但不足5年的物業(yè)流動(dòng)性會(huì)明顯加快，而原來只求“滿5年”物業(yè)的準(zhǔn)買家，也會(huì)把目光放寬到“滿2年”物業(yè)上。

記者從太原六城區(qū)多個(gè)房產(chǎn)中介了解到，近期二手房房源搜索量最大的項(xiàng)目包括：太原恒大綠洲、富力城、太原富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、十二院城、重機(jī)宿舍、中正花園、太原奧林匹克花園、昌盛雙喜城、國(guó)際大都會(huì)、浦東雅典等。

搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)總監(jiān)鐘前軍認(rèn)為，未來3個(gè)月內(nèi)，二手樓市成交有望放大，其中很多積壓的需求，比如未滿5年、4年、3年的房產(chǎn)都會(huì)增加供應(yīng)。不過，房?jī)r(jià)漲跌仍取決于供求情況，在市場(chǎng)主力去庫(kù)存之下，短期房?jī)r(jià)上漲幅度有限。

企業(yè)

開啟變革發(fā)展臨變局

進(jìn)入2015年，品牌房企公布的銷售目標(biāo)更加謹(jǐn)慎保守，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率控制在10%左右，還有部分房企甚至避談目標(biāo)。在如此背景下，外來品牌房企和本土房企更加注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，且更為關(guān)注銷售回款和利潤(rùn)指標(biāo)，“去庫(kù)存”“增利潤(rùn)”，成為今年企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

受多重寬松政策調(diào)整的影響，今年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積小幅回升，市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象。但是，由于前幾年旺盛的市場(chǎng)表現(xiàn)透支了部分區(qū)域的未來需求，因此盡管本輪部分政策調(diào)整力度已回歸至2009年水平，但是需求仍難以呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

記者在此前采訪中了解到，高性價(jià)比產(chǎn)品、大盤高蓄客項(xiàng)目及投資價(jià)值較高的商住產(chǎn)品，在一季度銷售情況表現(xiàn)搶眼。從營(yíng)銷手段上來看，降價(jià)促銷不再是企業(yè)營(yíng)銷主流，而互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，創(chuàng)新賣點(diǎn)漸成行業(yè)趨勢(shì)，多家企業(yè)將利潤(rùn)作為重要考核指標(biāo)。行業(yè)雖現(xiàn)回暖跡象，但中長(zhǎng)期需求仍面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，企業(yè)仍將面臨變革之路。

山西世紀(jì)朗潤(rùn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃經(jīng)理劉偉娜表示，目前市場(chǎng)供應(yīng)步入調(diào)整階段，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文控制供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一線及部分二線熱點(diǎn)城市仍將成為土地供應(yīng)點(diǎn)，去化壓力較大的三四線城市未來土地供應(yīng)將受限制。從中長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化及人口增長(zhǎng)仍可帶來一定的市場(chǎng)需求，推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，但市場(chǎng)將逐步過渡至改善型需求，企業(yè)變革方向尚需持續(xù)探索。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。