專家:限售讓人知道短期炒房獲利的可能性不大

投資客短期炒房行為或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步抑制。9月22日、23日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市（重慶為直轄市）相繼出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市采取了限售限購措施。

對此，業(yè)內(nèi)專家在接受澎湃新聞采訪時表示，限售政策能一定程度影響到短期炒房行為，而一些房價上漲過快的三線城市也有望跟進(jìn)，但專家強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策必須因地制宜，地方政府需仔細(xì)研究衡量當(dāng)?shù)厥欠裥枰雠_限售、限購等短期調(diào)控措施，防止“一窩蜂”現(xiàn)象。

能讓炒房客意識到短期獲利的可能性不存在

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌分析，連日出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的多為二線省會城市，這些城市有一些共同的特點(diǎn)，即人口流入量大、房產(chǎn)庫存低、房價上漲快。

顧云昌表示，有的城市出現(xiàn)房價上漲過快與投資炒房行為有一定關(guān)聯(lián)，同時，房價的過快上漲讓投資者們意識到很容易能在短期內(nèi)獲利，又可能進(jìn)一步助推炒房行為?！霸谶@種情況下推出限售政策是可以起到一定作用的，起碼這是一種導(dǎo)向，讓人們知道短期炒房獲利的可能性已經(jīng)不存在了。”

至于其他城市是否也會跟進(jìn)限售的政策，顧云昌認(rèn)為，一些房價上漲快、庫存已經(jīng)降到較低的三線城市也有可能會跟進(jìn)類似政策，但那些調(diào)控已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格的一線城市是否也會跟進(jìn)加碼調(diào)控則仍需觀望。

選取何種調(diào)控政策需謹(jǐn)慎

限售、限購、限價等短期調(diào)控手段中，哪一種會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需關(guān)系和房價產(chǎn)生更大影響？

對此，專家們表示，不同政策針對不同城市的市場都會產(chǎn)生不一樣的效果，這些效果可能是積極的、但也可能適得其反，因此地方政府在出臺短期調(diào)控政策前必須對當(dāng)時市場做謹(jǐn)慎的研究和分析，以尋找一種更適合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀的調(diào)控手段。

在顧云昌看來，限售政策對于短期炒房現(xiàn)象嚴(yán)重的城市會更有用，當(dāng)炒房行為得到控制之后，將進(jìn)一步平衡供需關(guān)系，對房價過快上漲起到抑制效果。但若房價上漲與短期炒房行為關(guān)聯(lián)不大的地區(qū)，則未必會有明顯影響。

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華提出，在剛性需求較大的城市，如果限售政策影響到二手房市場的供應(yīng)量，則有可能進(jìn)一步加劇供小于求的局面，甚至起到進(jìn)一步助推房價上漲的反面效果。他還分析，一線城市一方面剛性需求大，另一方面即便是投資炒房者對于較長期投資房地產(chǎn)能獲得高回報的預(yù)期也更高，因此短期的限售可能起不了多大作用。

鄒琳華認(rèn)為，相比限售，限購的手段對于房價過快上漲的抑制效果可能會更大。

顧云昌則指出，在一些城市，限價的調(diào)控手段的運(yùn)用需要謹(jǐn)慎?！霸谌丝诹魅肓看?、購房需求旺盛的城市，政府限價行為可能會加劇人們對于未來房價大幅上漲的預(yù)期，認(rèn)為趁著政府限價買到就是賺到，加劇投資炒房行為?！鳖櫾撇治?。

調(diào)控應(yīng)因地制宜，警惕“一窩蜂”現(xiàn)象

顧云昌和鄒琳華都強(qiáng)調(diào)，地方政府在推出樓市調(diào)控政策時必須因地制宜，做足對當(dāng)?shù)厥袌龅难芯亢笤贈Q定當(dāng)下需不需要出臺調(diào)控政策、需要出臺哪一種調(diào)控政策。

“需要格外警惕出現(xiàn)‘一窩蜂’出臺調(diào)控政策的現(xiàn)象?！编u琳華提醒，其他城市切莫因為已有多地出臺限售政策而跟風(fēng)推出，“盲目跟風(fēng)的后果是政策可能很難維持，可能不久之后又要更改?！?/p>

鄒琳華呼吁，相比短期內(nèi)頻繁出臺各類調(diào)控政策，他更加期待政策可以規(guī)范化、制度化?！氨热?，一些大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策?！编u琳華舉例，可以借鑒新加坡做法，使短期調(diào)控的限購、限售政策規(guī)范、制度化后，演變成經(jīng)濟(jì)適用房政策等長效機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。